대구지방법원 2025타경544. 경주시 안강읍 양월리 1267-4의 주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 338㎡의 제1종일반주거지역이며, 감정평가상 건물은 시멘트 블록 및 목조 기와지붕 단층 구조로 주택으로 이용 중입니다. 소유자 손영익이 2022.03.03 소유권을 취득한 날 안강새마을금고가 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
2025.10.17 북경주새마을금고가 임의경매를 신청했으며, 신청채권자는 안강새마을금고에서 명칭이 변경된 것으로 기재되어 있습니다. 말소기준 이후 별도의 압류나 가압류는 확인되지 않고, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하므로 등기상 구조는 단순합니다. 다만 임대관계가 미상이고 토지와 건물의 현황 차이가 있어, 권리의 단순함과 점유·물건 상태의 단순함은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경544 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 안강읍 양월리 1267-4 · 비화중로2길 15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중 · 일괄매각 |
| 토지 | 338㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 소로 한면 |
| 건물 구조 | 시멘트 블록 및 목조 기와지붕 단층 · 위생·급배수·난방설비 |
| 소유자 | 손영익 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 235,161,840원 / 164,613,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북경주새마을금고(변경 전 안강새마을금고) / 100,590,440원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
말소기준은 2022.03.03 설정된 안강새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며 토지 양월리 1267-4가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 등기된 권리는 2025.10.17 임의경매개시결정뿐으로, 매각에 따라 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 구조 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 164,613,000원으로 감정가 235,161,840원의 70%입니다. 매수인이 인수할 권리금액이 없어 현재 회차의 실질취득액 역시 164,613,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 164,613,000원 | 120,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 115,229,100원 | 112,815,893원 | 7,184,107원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 80,660,370원 | 78,808,483원 | 41,191,517원 | 0원 |
추가 유찰 시 근저당권자의 미배당액은 증가하지만, 이는 말소기준권리의 배당 부족분입니다. 근저당권은 매각으로 소멸하므로 표의 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 회차가 내려가도 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같지만, 그 금액이 지역 시세보다 낮은지는 별도 거래조사로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,613,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,104,582원 |
| 1. 근저당 · 안강새마을금고 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 41,508,418원 |
현재 회차에서는 집행비용과 근저당권 채권최고액을 반영한 뒤 소유자 잔여액이 41,508,418원으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·건물 현황 — 공부와 실제가 다르다
- 이용상태. 감정평가상 주택으로 이용 중이며, 시멘트 블록 및 목조 기와지붕 단층 건물입니다.
- 토지 현황. 공부상 지목은 대이나 실제로는 대지와 일부 도로로 이용되고 있습니다.
- 건물 상태. 일괄매각 대상 건물의 일부 벽체 파손이 기재되어 있어 수선 범위 확인이 필요합니다.
- 입지. 안강시장 남서측 인근이며 주변은 단독주택과 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로 상태 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 316,600원/㎡이며 토지는 평지의 부정형, 소로 한면 조건입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 거주자, 점유 원인과 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지 경계 확인. 지목은 대지만 일부가 도로로 이용 중이므로 경계와 실제 사용 범위를 확인해야 합니다.
- 벽체 파손 확인. 파손 위치와 구조적 영향, 필요한 수선 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고 인근 주택·토지 거래와 비교해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물의 매각 목록, 공동담보 관계와 현황을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 당해세, 점유 이전, 수선과 철거 필요 여부 등 배당표에 포함되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 현황은 미확인
이 사건은 2022.03.03 안강새마을금고 근저당이 말소기준으로 명확하고, 확인된 후순위 부담이 없어 등기상 인수위험은 낮은 구조입니다. 현재 최저가 164,613,000원에서 매수인의 실질취득액도 같은 금액이며 인수액은 0원입니다.
그러나 권리분석만으로 입찰 결론을 내리기에는 확인할 사항이 남아 있습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 토지 일부가 현황 도로이며 건물 일부 벽체가 파손되어 있습니다. 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 이 물건의 결론은 권리는 통과, 가격과 현황은 보류입니다. 현장조사와 인근 시세 확인을 마친 뒤에야 감정가 70%가 실제 할인인지 판단할 수 있습니다.