대구지방법원 2025타경288. 구미시 진평동 27-10의 토지와 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 4층 구조로, 1층은 근린생활시설·다가구주택의 계단실 및 주차장, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 토지는 415.4㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 매각에는 제시외 건물도 포함됩니다.
등기부의 현재 말소기준은 2022.03.02. 영덕북부수산업협동조합의 근저당권 700,000,000원입니다. 이후 등기된 최경록 전세권, 임차권등기들, 케이비국민카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 진짜 문제는 등기 순위보다 말소기준일보다 먼저 전입한 점유자들입니다. 등기상 권리가 소멸하더라도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 남을 수 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경288 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 진평동 27-10 · 경상북도 구미시 인동20길 21-5 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설·다가구주택(계단실·주차장) · 2층~4층 다가구주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 단독주택 및 제2종근린생활시설 |
| 토지 | 415.4㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 우연민 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,387,106,520원 / 679,683,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영덕북부수산업협동조합 / 591,824,334원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 법정지상권 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금은 별개다
2022.03.02. 설정된 영덕북부수산업협동조합 근저당 700,000,000원이 말소기준입니다. 이후의 가압류·경매개시결정과 등기된 전세권·임차권은 매각으로 소멸하도록 표시돼 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 을구 13번 임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 679,683,000원 가정 배당에서는 박장원 보증금 50,000,000원이 전액 배당되므로 이 가정 아래에서는 잔액이 없습니다.
② 임차인·점유 현황 — ‘1,000원 인수’로 끝나는 사건이 아니다
보증기관 대위·승계로 표시된 한국토지주택공사 1건은 전수아 보증금의 중복 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 이를 제외한 임차·점유 명의는 14명입니다.
| 명의 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노수민 | 1층 상가 전부 | 2023-10-23 | 1,500원 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 김태희 | 205호 | 2016-04-07 | 1,000원 | 대항력 有 | 미상 | 1,000원 인수 |
| 김진희 | 206호 | 2016-04-07 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 조성현 | 302호 | 2024-10-16 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 성기석 | 305호 | 2020-02-11 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 지윤건 | 201호 | 2015-03-13 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 윤고은 | 502호 | 2024-10-04 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 한국토지주택공사 | 3층 302호(서쪽) 50.48㎡ | 2021-12-27 | 60,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 보증기관 승계 전수아 중복 · 별도 합산 금지 |
| 전수아 | 2층 202호(북서쪽) | 2022-04-05 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 한국토지주택공사 승계 대상 |
| 박장원 | 3층 306호 약65㎡ | 2021-11-15 | 50,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 미배당 잔액 인수 현재 가정 전액 배당 |
| 최경록 | 4층 501호 75㎡ | 2022-10-04 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 박시현 | 4층 503호 약45㎡ | 2022-03-15 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 여부 미상 |
| 하영 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 여부 미상 |
| 한국토 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 여부 미상 |
③ 가격 판단 — 49%라는 할인율보다 ‘미상 인수액’이 먼저다
현재 최저매각가는 679,683,000원으로 감정가 1,387,106,520원의 49%입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 가격 없이 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 결론낼 수 없습니다. 더욱이 대항력 있는 김진희·성기석·지윤건의 보증금이 확인되지 않아 실질취득액 자체가 확정되지 않습니다.
현재 배당 시뮬레이션에 잡힌 매수인 인수액은 김태희 보증금 1,000원입니다. 그 숫자만 더하면 679,684,000원이지만, 이는 보증금 미상 대항력 임차인들의 잠재 인수액을 포함하지 않은 값입니다. 따라서 679,684,000원을 최종 실질취득액으로 제시하는 것은 부정확합니다.
④ 예상배당표 (매각가 679,683,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,196,830원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 (우선변제) | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 1. 박장원 보증금 (우선변제) | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 인수 · 김태희 보증금 | 1,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 영덕북부수산업협동조합 | 700,000,000원 | 560,486,170원 |
| 3. 전세권 · 최경록 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,701,335원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서 채권자 총 청구액 810,701,335원 중 560,486,170원이 배당되고 250,215,165원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자 청구액은 591,824,334원이며 예상배당 560,486,170원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금이 확인되지 않은 선순위 임차인의 실제 인수액은 별도로 확정해야 합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미강동병원 동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 다가구주택 등이 형성된 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 1층은 근린생활시설과 다가구주택의 계단실·주차장, 2층~4층은 각 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m) 접합, 공시지가 1,106,000원/㎡이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물이며 외벽 치장석붙임, 내벽 벽지·타일, 바닥 인조석갈기·장판·타일, 새시창호입니다.
- 매각범위. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김진희·성기석·지윤건 보증금 확인. 대항력은 있는 것으로 조사됐지만 보증금이 미상입니다. 이 세 명의 금액 확인 전에는 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
- 전입일 미상 점유자 확인. 기사항전·하영·한국토는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. ‘대항력 가능·미상’ 상태로 보고 원본을 확인해야 합니다.
- 김태희 인수. 배당표상 보증금 1,000원은 전액 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
- 박장원 임차권. 매각물건명세서상 을구 13번 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 가정에서는 50,000,000원이 전액 배당됩니다.
- 보증기관 중복 방지. 한국토지주택공사는 전수아 보증금의 대위·승계이므로 두 보증금을 별도 채무처럼 합산하면 안 됩니다.
- 49% 착시 경계. 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마십시오. 실거래 비교와 선순위 임차보증금 확인이 먼저입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되므로 현황·경계·제시외 건물의 실제 상태를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차 관련 문건을 기준으로 각 점유자의 전입·보증금·배당요구 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
이 물건은 감정가 1,387,106,520원에서 두 번 유찰돼 679,683,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 놓고 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 권리분석에서는 반대로 김진희·성기석·지윤건의 미상 보증금부터 봐야 합니다. 이들은 모두 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 있는 것으로 조사됐고, 미배당 보증금이 있다면 매수인 부담으로 남을 수 있습니다.
여기에 전입일 자체가 미상인 점유 명의도 있고, 보증기관 승계 중복까지 섞여 있습니다. 현재 배당표가 산출한 정량 인수액은 1,000원이지만 그것이 최종 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 실거래 비교값도 없는 상태이므로 “감정가의 49% = 싸다”라는 가격 가점도 줄 수 없습니다. 이 사건의 결론은 명확합니다. 가격보다 임대차 확인이 먼저이고, 인수액이 확정되기 전에는 입찰 상한도 확정할 수 없습니다.
