대구지방법원 2025타경10544. 경주시 용강동 두산위브트레지움 108동 14층 1403호 아파트입니다. 숫자만 보면 감정가 428,000,000원이 다섯 번 유찰돼 최저가가 71,934,000원까지 떨어진 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 싸진 만큼 매수인이 떠안을 임차보증금이 커지는 구조입니다. 임차권자 이현준은 2022.03.02 전입·점유·확정일자를 갖췄고, 보증금은 420,000,000원입니다. 현재 매각대금에서 집행비용을 뺀 70,239,188원만 배당되므로, 부족한 349,760,812원은 매수인 인수로 계산됩니다.

따라서 이 물건의 가격판단 기준은 최저매각가 71,934,000원이 아니라 실질취득 421,694,812원입니다. 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균은 429,708,333원, 최신 거래는 450,000,000원입니다. 실질취득은 평균보다 약 1.9% 낮은 수준에 불과해, 83% 할인처럼 보이는 표면 가격과 실제 경제적 부담 사이에는 큰 차이가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 최저가보다 ‘선순위 임차권’이 핵심

말소기준은 2025.06.05 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 권리입니다. 2024.03.04 등기된 이현준의 주택임차권은 전입·점유·확정일자가 모두 2022.03.02이고 보증금이 420,000,000원으로, 매각대금에서 전액 회수되지 않는 부족분을 매수인이 떠안는 구조입니다. 매각물건명세서에도 이 주택임차권설정등기가 인수권리로 명시돼 있습니다.

또한 2025.04.21 경주시 압류가 말소기준보다 앞서 있으며, 제공된 권리판정상 매수인 인수로 분류되어 있습니다. 금액은 확인되지 않으므로 실질취득 계산 421,694,812원에 이 압류 관련 부담은 포함하지 않았습니다. 따라서 421,694,812원은 확정된 이현준 보증금 인수분을 반영한 금액일 뿐, 가능한 최종 부담의 상한이 아닙니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 금액 미상

주택도시보증공사는 임차인으로 중복 기재된 것이 아니라, 매각물건명세서 비고상 임차인의 임대차보증금반환채권 양수인인 신청채권자입니다. 따라서 이현준의 420,000,000원 보증금과 주택도시보증공사의 420,000,000원 청구를 서로 다른 임차보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 7,193만원이 아니라 4.22억원으로 봐야 한다

두산위브트레지움은 1,204세대, 2020.11.05 준공 단지입니다. 비교 면적은 전용 84.72~84.9㎡대로 본건 전용 84.7227㎡와 대응합니다. 최근 12건 평균은 429,708,333원, 최신 거래는 2026.08의 450,000,000원입니다.

표면 최저가는 최근 평균의 16.7%에 불과하지만 이는 이 사건의 투자비용을 설명하지 못합니다. 현재 회차에서 이현준이 배당받지 못하는 349,760,812원을 더하면 실질취득은 421,694,812원, 최근 12개월 평균의 약 98.1%입니다. 최신 실거래 450,000,000원과 비교해도 약 93.7% 수준입니다. 즉 권리위험을 감수하고 얻는 가격 여유가 크지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 71,934,000원 가정)

이현준 보증금 420,000,000원 중 70,239,188원만 배당되고 349,760,812원이 매수인 인수로 남는 계산입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 경주시 압류 및 박종대 점유의 미확정 부담도 위 실질취득액에 별도 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 근화여자 중·고등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트·근린생활시설·학교·공원 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 양호한 편입니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스승강장과 산업로·유림로가 통과해 일반교통사정은 대체로 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 20층 건물의 14층 단위세대이며, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역·지구단위계획구역 등에 걸치며, 공시지가는 454,700원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 1,204세대, 2020.11.05 준공 단지로 최근 동일 면적대 실거래가 365,000,000원~466,000,000원에 형성돼 있습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.7회이고 매각률은 7.69%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 계산. 현재 회차는 71,934,000원만 필요한 거래가 아니라 이현준 미배당 349,760,812원을 더한 421,694,812원 수준의 거래입니다.
• 경주시 압류 확인. 2025.04.21 압류가 말소기준 이전 권리로 인수 판정돼 있으나 금액이 확인되지 않습니다. 실제 부담 여부와 범위를 원본에서 반드시 대조해야 합니다.
• 박종대 임대차 확인. 2025.04.07 전입이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 계약서, 점유관계, 배당요구 여부 등을 확인해야 합니다.
• 재매각 보증금. 매수보증금은 최저매각가격의 20%로 명시돼 있습니다. 현재 최저가 기준 14,386,800원입니다.
• 유찰 착시 경계. 6회·7회 유찰 시에도 이현준 미배당액이 늘어 실질취득은 각각 421,306,368원, 421,034,458원으로 큰 폭으로 낮아지지 않습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 세금·점유·배당관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “7,193만원짜리 아파트”가 아니다

이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 대항력 임차보증금입니다. 현재 최저가는 71,934,000원이지만, 이현준의 보증금 부족분 349,760,812원을 더하면 실질취득은 421,694,812원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 429,708,333원의 약 98.1%여서, 권리위험을 감수하는 대가로 얻는 가격 차이가 크지 않습니다.

게다가 말소기준 이전 경주시 압류가 인수 판정이고, 박종대의 보증금·확정일자도 확인되지 않았습니다. 다섯 차례 유찰이라는 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 추가 유찰이 생겨도 이현준 미배당 인수가 늘어 실질취득은 약 4.21억원에서 거의 고정됩니다. 표면가는 매우 낮지만, 권리와 실질가격을 합치면 시세에 거의 붙는 고위험 구조입니다. 이 물건은 최저가가 아니라 인수액과 미상권리 확인 여부가 입찰 판단의 기준입니다.