최저가 1.03억은 착시 — 실질취득 약 4.22억·추가 점유위험 남은 경주 두산위브트레지움 1403호

대구지방법원 2025타경10544. 경주시 용강동 두산위브트레지움 108동 1403호, 전용 84.7227㎡ 아파트입니다. 겉으로는 감정가 4.28억에서 네 번 유찰돼 최저가가 102,763,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저가가 아니라 낙찰 뒤 남는 임차보증금까지 합쳐 판단해야 합니다.

임차권자 이현준은 2022.03.02 전입·점유·확정일자를 갖추고, 보증금 420,000,000원의 주택임차권등기를 2024.03.04 마쳤습니다. 현재 배당 시나리오에서는 매각대금에서 집행비용 2,238,682원을 제외한 100,524,318원만 배당되고, 부족분 319,475,682원은 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차에서 부담하는 총액은 102,763,000원 + 319,475,682원 = 422,238,682원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주택임차권이 가격을 고정한다

현재 명세상 말소기준은 2025.06.05 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 이현준의 전입·점유·확정일자는 2022.03.02이고 주택임차권등기도 2024.03.04이므로 모두 그보다 앞섭니다. 보증금 420,000,000원 가운데 배당받지 못한 금액은 매수인에게 인수될 구조입니다.

2021.04.23 설정된 주식회사경농의 전세권 300,000,000원은 2022.03.02 해지를 원인으로 말소됐습니다. 최상진·최진만이 신청한 2024년 강제경매개시결정도 2024.03.20 기각돼 2024.04.01 각각 말소됐으므로 현재의 독립된 인수권리로 보지 않습니다.

② 임차인·점유 분석

임차·점유 관련 인물은 이현준과 박종대 2명입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 임차인의 임대차보증금반환채권 양수인으로 기재되어 있으므로, 이현준의 보증금 420,000,000원과 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

반면 박종대는 2025.04.07 전입 사실만 확인되고 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력이 있다고 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 이현준 보증금 인수액 외에 추가 부담이 존재하는지 매각물건명세서와 전입세대확인서, 임대차계약서를 대조해야 합니다.

③ 회차별 부담 — 최저가 하락의 착시

최저가는 1.03억에서 7,193만원, 5,035만원으로 내려가지만 총부담은 각각 약 4.22억, 4.217억, 4.213억으로 거의 변하지 않습니다. 유찰 횟수를 기다리는 전략만으로는 가격이 싸지지 않으며, 박종대의 보증금이나 선순위 조세가 확인되면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 본다

두산위브트레지움은 1,204세대, 2020.11.05 준공 단지입니다. 대상 면적과 일치하는 전용 84.72~84.9㎡의 최근 거래 12건은 405,000,000원에서 466,000,000원 사이이며, 최근 12개월 평균은 434,500,000원입니다.

현재 회차 실질취득 422,238,682원은 최근 12개월 평균의 97.2%로 평균 대비 할인폭이 2.8%에 불과합니다. 더 중요한 최신 거래는 2026.07의 405,000,000원이며, 실질취득액이 이보다 17,238,682원 높은 104.3%입니다. 따라서 최저가가 최근 시세의 23.7%라는 숫자를 근거로 “싸다”고 평가할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 102,763,000원 가정)

현재 매각대금은 집행비용과 이현준 보증금 일부 배당으로 전액 소진됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 박종대의 보증금도 확인되지 않아 실제 인수액은 달라질 수 있습니다. 주식회사경농 전세권과 2024년 강제경매개시결정 2건은 등기상 말소된 사항입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 근화여자 중·고등학교 남서측 인근으로, 공동주택·근린생활시설·학교·공원이 형성된 지역이며 주위환경은 양호한 편입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스승강장과 산업로·유림로가 통과해 일반 교통사정은 대체로 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕, 지상 20층 중 14층이며 위생·급배수·승강기·옥내 소화전·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 대체로 평탄한 사다리형 아파트 부지이며 남측 왕복 5~6차선, 서측 왕복 4차선, 북측 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역·지구단위계획구역 등에 해당하며 상대보호구역과 역사문화환경보존지역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 454,700원/㎡입니다.
• 환금성. 최근 동일면적 거래는 12건 확인되지만 단지 경매 매각률은 9.09%, 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다. 정상 매매 거래와 별개로 권리복잡형 경매물건의 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 총부담으로 상한 설정. 최소한 낙찰가와 이현준 미배당 인수액을 합친 422,238,682원을 기준으로 최신 거래 405,000,000원 및 최근 평균 434,500,000원과 비교해야 합니다.
• 박종대 임대차 원본 확인. 보증금·계약일·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 전입세대확인서, 현황조사서, 매각물건명세서와 계약서를 대조해야 합니다.
• 경주시 압류·당해세 확인. 2025.04.21 압류의 체납액과 조세 법정기일, 임차보증금보다 앞서는 배당액이 있는지 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권 범위 확인. 임차보증금반환채권 양수 관계와 이현준의 잔존채권, 낙찰 뒤 임차권등기 말소 및 인도 조건을 서면으로 확인해야 합니다.
• 재매각 보증금 주의. 입찰보증금은 일반적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%입니다.
• 명도 대상 분리. 임차권등기자인 이현준과 현재 전입 점유자로 조사된 박종대의 실제 점유 여부를 각각 확인해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 공용부분 체납관리비와 인수 범위를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구·채권양수 서류와 최신 실거래를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “1.03억에 낙찰받아도 1.03억짜리가 아니다”

이 사건은 네 번 유찰된 최저가만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 대항력 있는 임차보증금 때문에 실질취득이 약 4.22억에 고정되는 전형적인 인수형 경매입니다. 현재 회차 총부담 422,238,682원은 최근 12개월 평균 434,500,000원보다 조금 낮을 뿐이고, 최신 거래 405,000,000원보다는 높습니다.

게다가 박종대의 보증금과 대항력은 미상이고, 경주시 압류에 따른 조세 배당도 확인되지 않았습니다. 유찰을 더 기다려도 이현준 인수액이 늘어 총부담은 거의 줄지 않습니다. 최저가 할인은 크지만 경제적 할인은 거의 없고, 추가 인수 가능성은 열려 있는 사건입니다. 권리관계가 완전히 정리되기 전까지는 낮은 최저가를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.