전주지방법원 2025타경20904. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 103동 203호, 전용 84.9501㎡ 아파트입니다. 감정가는 296,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 145,040,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 거래는 230,000,000원에서 255,000,000원 사이였고 최근 12개월 평균은 240,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 임차권자 방아영입니다. 임대차계약일은 2020.06.06이지만, 주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2022.10.24로 말소기준권리인 2022.10.18 우리은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정대로 대항력은 없으며, 보증금 235,000,000원이 최저가보다 크더라도 낙찰자가 미배당 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 실질취득액은 최저매각가와 같은 145,040,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20904 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 제103동 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9501㎡ · 철근콘크리트구조 27층 중 2층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 145,040,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 사용승인 | 2022.09.29 · 총 294세대 |
| 등기 발급 | 전주지방법원 익산등기소 · 2026.07.25 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸, 인수액은 0원
말소기준은 2022.10.18 접수된 우리은행 근저당입니다. 이후 설정된 장종수 근저당, 김영실 가압류, 방아영 임차권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수하는 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 기준일 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 방아영 전유부분 건물 전부 · 주거 | 235,000,000원 | 전입·점유 2022.10.24 확정일자 2022.10.24 배당요구 2024.09.13 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
방아영의 임대차계약일은 2020.06.06이지만, 대항력 판단의 기준이 되는 주민등록과 점유개시는 2022.10.24입니다. 말소기준 근저당 2022.10.18보다 6일 늦으므로 선순위 대항력을 인정할 수 없습니다. 확정일자도 같은 날이어서 우리은행보다 후순위이며, 배당요구는 했지만 현재 최저가 배당 시뮬레이션에서는 선순위 근저당이 매각대금을 모두 흡수해 후순위 배당 여력이 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 실거래 평균의 60.4%
송학크레지움캐슬 동일 면적 84.95㎡의 최근 거래는 2026년 6월과 7월에 확인됩니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 240,000,000원이며, 최신 거래는 2026.07 255,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 60.4%로 최근 거래가격보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 3건 | 240,000,000원 |
실거래 표본은 모두 6층 이상인 반면 대상물건은 2층입니다. 따라서 단순 평균을 그대로 대상물건의 확정 시세로 볼 수는 없지만, 최저가 145,040,000원과 최근 거래 230,000,000원~255,000,000원 사이에는 가격 간격이 있습니다. 권리상 인수액이 0원인 만큼 가격 비교도 최저가와 동일한 실질취득액 145,040,000원을 기준으로 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,560원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 142,209,440원 |
| 2. 근저당 · 장종수 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권자와 신청채권자 주택도시보증공사에는 배당이 없는 시뮬레이션입니다. 채권 총액은 38,390,191,256원, 배당액은 142,209,440원, 미배당액은 38,247,981,816원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 145,040,000원 | 142,209,440원 | 38,247,981,816원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 101,528,000원 | 99,306,608원 | 38,290,884,648원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 71,069,600원 | 69,390,347원 | 38,320,800,909원 | 0원 |
방아영에게 대항력이 없으므로 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 매수인에게 이전되지 않습니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 유찰이 진행될수록 신청채권자와 후순위 채권자의 미배당액은 증가합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 감정평가 당시 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물의 2층 203호입니다.
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근으로, 주위에 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 주요 간선도로와 버스승강장이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 부지는 4면이 아스팔트 포장도로에 접하고, 동측 폭 약 25m 도로를 통해 주출입이 가능합니다.
- 설비. 급·배수와 위생설비, 승강기, 소화전, 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류와 소로3류에 저촉되고 소로2류에 접합니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지의 아파트 부지이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 환금성. 2022.09.29 사용승인된 294세대 단지로, 동일 면적 최근 실거래 3건이 확인됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 및 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경내역 확인. 우리은행 최초 채권최고액 35,280,000,000원과 같은 날 변경된 120,000,000원의 현재 효력을 최신 등기부로 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2020.03.20 민간임대주택 등록에 따른 등기가 존재하므로 매각 후 말소 처리와 임대의무 관련 사항을 관할기관 및 원본 서류로 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 방아영의 임차권은 후순위이고 인수되지 않지만, 실제 퇴거 여부와 주택 인도 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 2층 가격 조정. 최근 실거래는 6층·14층·16층 사례이므로 2층 대상물건의 층별 가치 차이를 현장 조사에 반영하세요.
- 내부 상태 점검. 두 차례 유찰된 물건이므로 누수·마감·설비 상태와 수리비 발생 가능성을 확인하세요.
- 관리비 체납 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 체납관리비와 장기수선충당금 정산 관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 인수 0원, 승부처는 유찰 원인 확인
이 물건은 임차보증금 235,000,000원이 존재하지만 임차인의 전입과 확정일자가 말소기준 근저당보다 늦습니다. 따라서 보증금이 최저가보다 크다는 이유만으로 실질취득액이 235,000,000원에 고정되는 대항력 인수형이 아닙니다. 현재 실질취득액은 145,040,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 최근 12개월 실거래 평균 240,000,000원의 60.4%로 낮습니다. 다만 대상물건은 거래 사례보다 낮은 2층이고 이미 두 차례 유찰됐습니다. 우리은행 근저당의 변경등기, 민간임대주택등기, 현재 점유와 내부 상태를 확인해 유찰 원인이 해소 가능한 문제인지 판단해야 합니다. 결론은 권리와 표면 가격은 양호하지만, 서류 대조와 현장 확인을 통과한 뒤에만 입찰가를 정할 물건입니다.
