대구지방법원 2025타경10633. 경주시 건천읍 건천리 246-7의 주택 및 상가로 이용 중인 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 김순해·박교익·박수민·박승옥·박승우·박승조·박승희·박영근·박태경·정영탁 등 10명의 공유자이고, 이번 강제경매는 그중 박승옥 지분 245분의 35에 대해 개시됐습니다. 매각물건명세서 비고도 일괄매각·지분매각·공유자의 우선매수권을 명시하고 있습니다.

표면 가격은 강하게 내려왔습니다. 감정가 103,704,780원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 35,571,000원입니다. 하지만 권리 쪽에서는 별도의 비용이 붙습니다. 이상효와 김태윤은 모두 말소기준일보다 앞선 전입으로 조사됐고 우선변제권은 확인되지 않아, 배당표상 각 보증금 3,000,000원과 2,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 더 중요한 것은 윤주만입니다. 전입일은 1989.10.13으로 매우 이르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 실제 보증금이 확인될 경우 현재 계산된 5,000,000원을 넘어 매수인 부담이 더 커질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 없지만 임차인 인수가 핵심

등기상 근저당권과 압류는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2025.09.23 유니애대부유한회사 강제경매개시결정으로 잡혀 있고, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기권리만 깨끗하다고 매수인 부담이 없는 사건은 아닙니다. 임차인 3명이 모두 목록 2번 일부를 점유하는 것으로 조사됐기 때문입니다.

② 가격 구조 — 최저가보다 ‘실질취득액’을 봐야 한다

현재 최저매각가는 35,571,000원입니다. 배당계산에서 확인되는 매수인 인수액은 이상효 3,000,000원과 김태윤 2,000,000원, 합계 5,000,000원입니다. 따라서 이 두 임차인만 반영한 현재 회차의 실질취득액은 40,571,000원입니다. 여기에 윤주만의 보증금이 확인되면 그만큼 추가될 수 있으므로, 40,571,000원은 최종 실질취득액이 아니라 확인된 금액 기준의 하한입니다.

낙찰가가 내려가도 이상효·김태윤의 확인된 인수액 5,000,000원은 각 시나리오에서 그대로 남습니다. 그리고 윤주만의 보증금은 아직 계산에 들어가지 않았습니다. 따라서 “감정가 대비 34%”라는 숫자만으로 싸다고 단정할 수 없습니다. 이 사건에서 입찰가보다 먼저 확정해야 할 숫자는 윤주만의 실제 보증금과 승계 여부입니다.

③ 예상배당표 (매각가 35,571,000원 가정)

현재 매각가 35,571,000원에서는 신청채권자 청구액 15,743,560원이 전액 배당되는 계산입니다. 이상효·김태윤 보증금 합계 5,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 소유자 잔여 18,787,162원은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 값으로 실제 배당에서는 달라질 수 있습니다.

④ 지분매각 — 공유자 우선매수권까지 겹친다

현재 소유권은 10명이 지분으로 나뉘어 있습니다. 등기상 지분은 김순해 245분의 21, 박교익 245분의 10, 박수민 245분의 10, 박승옥 245분의 35, 박승우 245분의 35, 박승조 245분의 35, 박승희 245분의 35, 박영근 245분의 14, 박태경 245분의 35, 정영탁 245분의 15입니다. 강제경매개시결정은 박승옥 지분에 대해 기입됐습니다.

⑤ 입지·이용·토지 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경주시 건천읍 건천리 소재 건천읍 행정복지센터 북서측 인근이며, 부근은 상가·주택·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 건물은 주택 및 상가로 이용 중입니다.
• 건물구조. 단층 건물로 시멘부록조 시멘기와지붕 및 스레트지붕이며, 외벽은 벽돌 쌓기 및 시멘트, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지, 창호는 샷시 창호 등입니다.
• 설비. 위생 급배수 설비 등이 되어 있습니다.
• 토지. 면적 410.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형·중로한면이며 공시지가는 924,600원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 윤주만 보증금 확인. 전입일은 1989.10.13이나 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 실제 보증금과 점유관계, 승계 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
• 확인된 인수 5,000,000원 반영. 이상효 3,000,000원·김태윤 2,000,000원은 현재 배당계산상 매수인 인수입니다. 입찰가와 별도로 실질취득액에 더해야 합니다.
• 지분매각 범위 확인. 강제경매개시결정은 박승옥 지분 245분의 35에 대해 기입돼 있으므로 매각 대상 지분과 일괄매각 범위를 원문에서 대조해야 합니다.
• 공유자 우선매수권. 행사제한 1회가 명시돼 있으므로 외부 입찰자의 낙찰 가능성과 절차를 함께 검토해야 합니다.
• 주택·상가 점유관계 확인. 임차인 3명이 모두 목록 2번 일부를 점유하는 것으로 조사돼 실제 사용구획과 인도 범위를 확인해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 채권자 미배당이 0원이어도 임차인 인수위험이 사라지는 것은 아닙니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임차관계 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 볼 숫자는 미상 보증금

이 물건은 감정가 103,704,780원에서 최저가 35,571,000원까지 내려와 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 그러나 지분매각, 공유자 우선매수권, 실제 임차인 3명, 그리고 보증금이 확인되지 않은 윤주만이 동시에 존재합니다. 확인된 두 임차인의 보증금만 반영해도 현재 회차 실질취득액은 40,571,000원이고, 윤주만 보증금이 확인되면 더 올라갑니다.

따라서 이 사건의 핵심은 “35,571,000원까지 내려왔으니 싸다”가 아닙니다. 실제 승계할 임차보증금이 얼마인지 확정한 뒤에야 가격을 평가할 수 있다는 점입니다. 채권자 배당은 충분하지만 매수인 권리위험은 아직 닫히지 않았습니다. 가격은 많이 내려왔지만, 권리확인은 아직 끝나지 않은 물건으로 보는 것이 맞습니다.