대구지방법원 2025타경10633. 경주시 건천읍 건천리 246-7의 연립/다세대 + 토지 물건으로, 감정평가 이용상태는 주택 및 상가입니다. 등기상 근저당권은 없고, 2025.09.23 박승옥 지분 강제경매개시결정이 이 사건의 말소기준으로 제시돼 있습니다. 신청채권자는 유니애대부유한회사이고 청구액은 15,743,560원입니다.
표면적으로는 감정가 103,704,780원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 24,900,000원까지 내려온 고할인 물건입니다. 하지만 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·지분매각·공유자의 우선매수권 있음(행사제한 1회)이 명시돼 있습니다. 더 중요한 문제는 임차인입니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 3명이고, 모두 말소기준일보다 앞서 전입했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10633 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 건천읍 건천리 246-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 및 상가로 이용중 |
| 감정가 / 최저가 | 103,704,780원 / 24,900,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유니애대부유한회사 / 15,743,560원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 매각 특기 | 일괄매각 · 지분매각 · 공유자의 우선매수권 있음(행사제한 1회) |
| 토지 | 410.0㎡ · 대 · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 공시지가 | 924,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 점유’가 핵심
등기부 자체는 복잡하지 않습니다. 근저당권과 별도 압류가 확인되지 않고, 경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있습니다. 그러나 임차인들의 전입일은 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 이 사건은 등기상 후순위 권리의 소멸 여부보다 매수인이 떠안을 임차보증금을 먼저 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤주만 | 목록 2번 일부 | 1989.10.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 보증금 미상 |
| 김태윤 | 목록 2번 일부 | 2020.12.21 | 2,000,000원 / 200,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 | 2,000,000원 전액 |
| 이상효 | 목록 2번 일부 | 2025.07.28 | 3,000,000원 / 300,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 | 3,000,000원 전액 |
② 가격 구조 — 4회 유찰보다 실질취득액을 보라
현재 회차 최저가는 24,900,000원으로 감정가 103,704,780원의 24.01%입니다. 할인율만 보면 매우 낮아 보이지만, 확인된 보증금 인수 5,000,000원을 더하면 최소 실질취득액은 29,900,000원입니다. 여기에 윤주만 보증금이 미상이라 총 부담액의 상한을 현재 수치만으로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 848,200원 |
| 인수 · 임차인 이상효 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 김태윤 보증금 | 2,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 유니애대부유한회사 | 15,743,560원 | 15,743,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,308,240원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 15,743,560원이 전액 배당되는 시나리오입니다. 이상효·김태윤 보증금은 배당되지 않고 매수인이 합계 5,000,000원을 인수합니다. 윤주만 보증금은 미상입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 경주시 건천읍 건천리 소재 건천읍 행정복지센터 북서측 인근으로, 부근은 상가·주택·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 주택 및 상가로 이용중입니다.
- 건물. 단층 시멘부록조 건물로 시멘기와지붕 및 스레트지붕이며, 외벽은 벽돌 쌓기 및 시멘트, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생 급배수 설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 410.0㎡, 지목 대, 일반상업지역, 상업용, 평지, 사다리형, 중로한면입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·일반상업지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 윤주만 보증금 확인. 1989.10.13 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 실제 인수액 확인이 최우선입니다.
- 확인된 인수 5,000,000원 반영. 이상효 3,000,000원, 김태윤 2,000,000원은 배당 없이 매수인이 전액 인수하는 구조입니다.
- 지분 범위 확인. 경매개시결정은 박승옥 지분에 관한 것이고, 매각물건명세서에도 지분매각으로 기재돼 있습니다.
- 공유자 우선매수권 확인. 공유자의 우선매수권이 있으며 행사제한은 1회입니다.
- 4회 유찰을 가격 안전성으로 오해하지 말 것. 현재 최저가는 감정가의 24.01%지만, 임차보증금 인수와 지분매각 구조가 있어 단순 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사에서 임차관계, 실제 점유 범위, 지분 범위와 매각조건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰률보다 인수액과 지분 구조가 먼저”
이 물건의 최저가는 24,900,000원, 감정가의 24.01%까지 내려와 있습니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순한 저가 매수 후보가 아닙니다. 이상효·김태윤의 확인된 보증금만 5,000,000원 전액 인수이고, 윤주만은 1989.10.13 전입이면서 보증금이 미상입니다. 현재 회차에서 확인 가능한 실질취득액은 최소 29,900,000원이며, 윤주만 관련 부담이 추가될 수 있습니다.
여기에 지분매각, 공유자의 우선매수권, 주택 및 상가의 혼합 이용, 4회 유찰이 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “감정가보다 많이 떨어졌다”가 아니라 “실제 인수금액과 취득 지분을 확인하기 전에는 총 취득비용을 확정할 수 없다”가 핵심입니다. 가격보다 권리·점유·지분 확인이 먼저인 물건입니다.
