감정가 70%지만 ‘지분매각·대항력 임차인·보증금 미상’이 겹친다 — 경주 건천리 246-7

대구지방법원 2025타경10633. 경주시 건천읍 건천리 246-7의 주택 및 상가 이용 건물과 토지에 관한 강제경매입니다. 등기상 소유자는 김순해·박교익·박수민·박승옥·박승우·박승조·박승희·박영근·박태경·정영탁 등 10명의 공유자이고, 이번 경매는 그중 박승옥 지분 245분의 35에 대한 지분매각입니다. 전체 부동산을 단독 취득하는 일반 매각과 달리, 낙찰 뒤에도 나머지 공유자들과 공유관계가 계속된다는 점이 첫 번째 핵심입니다.

두 번째 핵심은 임차관계입니다. 이 사건에는 실제 임차인 3명이 조사됐습니다. 이상효는 2025.07.28 전입, 보증금 3,000,000원·월세 300,000원이고 김태윤은 2020.12.21 전입, 보증금 2,000,000원·월세 200,000원입니다. 두 사람 모두 말소기준 시점인 2025.09.23보다 먼저 전입했으며, 배당표에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산됐습니다. 윤주만은 1989.10.13 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수금액을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시결정이 기준 시점

등기부에는 근저당권이나 압류가 없고, 2025.09.23 유니애대부유한회사의 강제경매개시결정이 기준 시점으로 제시돼 있습니다. 박대진 명의 소유권보존 뒤 2004.11.30 상속을 원인으로 10명의 공유자에게 소유권이 이전됐고, 그 등기는 2025.09.15 접수됐습니다. 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 매수인이 취득하는 범위는 박승옥의 35/245 지분이며 다른 공유자의 지분은 그대로 존속합니다.

② 임차인 분석 — 확인된 5,000,000원 외에 미상 위험

보증기관이나 대위변제기관의 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 3명입니다. 이상효와 김태윤의 보증금 합계 5,000,000원은 예상배당에서 배당되지 않고 매수인 인수로 잡혔습니다. 따라서 현재 회차에서 확인 가능한 실질취득액은 72,593,000원 + 5,000,000원 = 77,593,000원입니다. 다만 윤주만의 보증금이 확인되지 않아 최종 실질취득액은 77,593,000원보다 커질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 72,593,000원 가정)

신청채권자 청구액 15,743,560원은 현재 회차와 2회·3회 유찰 시나리오 모두 전액 배당되는 계산입니다. 이상효·김태윤의 보증금 5,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수액이며, 윤주만의 미상 보증금은 위 계산에 포함되지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차위험은 남는다

유찰로 매각가가 내려가도 이상효·김태윤의 확인된 보증금 5,000,000원은 그대로 매수인 부담으로 남습니다. 윤주만의 보증금이 확인되지 않은 이상 어느 회차에서도 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “싸다”고 결론 내리는 것은 위험합니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경주시 건천읍 건천리 소재 건천읍 행정복지센터 북서측 인근에 위치하며, 주변은 상가·주택·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
• 이용상태. 건물은 주택 및 상가로 이용 중입니다. 시멘부록조 시멘기와지붕 및 스레트지붕 단층 건물입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 토지면적 410.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 평지의 사다리형 토지로 중로 한 면에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 924,600원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 지분 범위 확인. 낙찰 대상은 박승옥 지분 245분의 35입니다. 토지와 건물의 매각 지분, 목록별 범위를 원본 매각목록에서 다시 대조해야 합니다.
• 윤주만 임대차 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 상태를 확인하기 전에는 매수인 인수액 상한을 정할 수 없습니다.
• 알려진 인수 반영. 이상효 3,000,000원, 김태윤 2,000,000원 등 확인된 보증금 5,000,000원을 입찰가와 별도 비용으로 반영해야 합니다.
• 공유자 우선매수권. 공유자의 우선매수권이 있고 행사제한은 1회입니다. 최고가매수신고인이 되더라도 공유자의 행사 여부에 따라 취득 결과가 달라질 수 있습니다.
• 공유물 사용·분할. 낙찰 후 다른 공유자와의 사용수익 협의, 부당이득 또는 공유물분할 가능성을 검토해야 합니다.
• 점유·명도. 임차인 3명이 목록 2번 일부를 점유하는 것으로 조사됐으므로, 지분 취득만으로 곧바로 전부를 배타적으로 사용하거나 명도할 수 있다고 전제하면 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서와 매각목록을 직접 확인하고, 윤주만의 권리와 보증금을 보완 조사해야 합니다.

맺으며 — 할인율보다 ‘무엇을 떠안는지’가 먼저다

감정가 103,704,780원에서 1회 유찰돼 최저가가 72,593,000원으로 내려왔지만, 이 숫자는 부동산 전체의 단독소유권 가격이 아닙니다. 취득 대상은 박승옥의 35/245 지분이고, 공유자 우선매수권이 있으며, 실제 임차인 3명이 존재합니다. 확인된 매수인 인수액만 5,000,000원이라 현재 회차의 실질취득액은 최소 77,593,000원이고, 윤주만의 보증금이 확인되면 더 커집니다.

지분매각·공유자 우선매수권·대항력 임차인·미상 보증금이 동시에 겹친 사건입니다. 신청채권자의 배당이 전액 확보된다는 점은 단순하지만, 낙찰자의 권리관계와 사용수익은 단순하지 않습니다. 이 물건의 판단 기준은 감정가 대비 70%라는 할인율이 아니라, 윤주만 보증금 확인과 공유지분의 실제 활용·정리 가능성입니다. 가격 판단보다 권리 확정이 먼저인 고난도 지분경매입니다.