대구지방법원 2025타경506. 구미시 구평동 ‘부영6’ 604동 402호, 전용 81.17㎡의 아파트입니다. 감정가 119,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 83,300,000원까지 내려왔습니다. 그러나 등기부에는 임차인 강병철의 임대차계약일 2021.09.13, 전입·점유개시일 2021.09.28, 임차보증금 155,000,000원이 기재돼 있습니다. 말소기준인 2023.07.25 우리은행 가압류보다 약 1년 10개월 앞선 점유이므로 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.

매각물건명세서도 을구 9번 임차권등기에 관해 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 이 사건에서 최저가 83,300,000원은 매수인의 전체 부담액이 아닙니다. 대항력 인수형 기준으로는 현재 회차에서 낙찰가와 미배당 인수액을 합한 실질취득액을 약 155,000,000원으로 보아 시세와 비교해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준권리는 2023.07.25. 접수된 우리은행의 가압류 24,956,888원입니다. 이후 한국주택금융공사 가압류, 강제경매개시결정, 구미시 압류와 을구 9번 임차권등기는 매각으로 말소됩니다. 다만 임차권등기의 외형상 말소와 임차보증금 반환책임은 별개입니다. 강병철의 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로, 배당으로 회수되지 않는 보증금 잔액은 매수인에게 승계될 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차권등기에는 확정일자 2021.09.28.이 기재돼 있으나, 배당 분석에서는 우선변제권이 확정되지 않은 상태로 처리돼 있습니다. 실제 배당액과 인수 잔액은 매각물건명세서 원본, 배당요구, 임대차계약서와 최종 배당표를 함께 확인해야 합니다. 다만 매각물건명세서가 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시한 이상, 입찰 단계에서는 보증금 155,000,000원을 실질 부담의 기준선으로 잡는 것이 안전합니다.

③ 시세 비교 — 8,330만원이 아니라 1억5,500만원으로 비교

같은 단지 ‘부영6’ 동일 면적 81.17㎡의 최근 거래 12건입니다. 거래가격은 110,000,000원부터 174,000,000원까지 분산돼 있으며, 최근 12개월 평균은 141,666,666원입니다.

최저매각가 83,300,000원만 비교하면 최근 평균의 58.8%로 보이지만, 이는 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 실질취득 약 155,000,000원은 최근 12개월 평균보다 13,333,334원 높고, 평균의 109.4%입니다. 최신 거래 124,000,000원과 비교하면 31,000,000원 높아 125.0%에 해당합니다. 따라서 이 물건을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가하거나 가격 가점을 부여할 수 없습니다.

④ 예상배당과 실질취득 (매각가 83,300,000원 가정)

현재 회차의 집행비용 추정액은 1,899,400원, 채권자 배당재원은 81,400,600원입니다. 실제 채권자별 배당과 임차인 미배당 잔액은 최종 배당표에 따라 달라집니다. 등기상 이미 말소된 과거 전세권·근저당은 현재 배당 또는 매수인 인수권리로 계산하지 않아야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공동주택인 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식조 슬라브지붕 15층 건물의 4층 402호입니다. 사용승인일은 2002.08.20.입니다.
• 주위환경. 구미구평부영6단지 내 단위세대로서 대단지 아파트와 학교 등으로 형성된 주택지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 대중교통 사정이 편리하며, 동·서·남측으로 폭 10~15m 도로에 접합니다.
• 설비. 상하수도 위생설비, 도시가스보일러 개별난방, 엘리베이터가 설치돼 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 772,700원/㎡입니다.
• 환금성. 546세대 아파트이고 동일 면적 최근 거래가 12건 확인됩니다. 다만 거래가격이 110,000,000원부터 174,000,000원까지 넓게 분산돼 개별 층·상태에 따른 가격 차이가 큽니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득가로 판단. 최저가 83,300,000원이 아니라 보증금 인수를 반영한 약 155,000,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
• 임차권 원본 확인. 임대차계약서, 전입세대확인서, 확정일자, 배당요구, 임차권등기명령 결정문을 대조해 우선변제와 인수 잔액을 확정해야 합니다.
• 보증금 지급흐름 확인. 신청채권자와 임차권자가 같은 강병철이므로 155,000,000원의 실제 지급내역과 소유자와의 관계를 확인해야 합니다.
• 기말소 권리 구분. 2008년·2013년·2021년에 이미 말소된 전세권과 근저당을 현재 인수권리 또는 배당권리로 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 배당표 확인. 매각대금에서 임차인에게 실제로 얼마가 배당되고 얼마가 매수인에게 승계되는지 최종 배당표를 기준으로 다시 계산해야 합니다.
• 점유·명도. 전유부분 전부를 대상으로 한 임차권이므로 보증금 반환과 인도 시점이 연동될 가능성을 고려해야 합니다.
• 관리비·조세 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 매수인이 부담할 수 있는 항목을 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”

이 사건의 핵심은 83,300,000원이라는 낮은 최저가가 아닙니다. 보증금 155,000,000원의 대항력 임차인이 말소기준보다 먼저 전입·점유했고, 매각물건명세서도 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다. 대항력 인수형 기준으로 실질취득은 약 155,000,000원이며, 이는 최근 12개월 평균 141,666,666원과 최신 거래 124,000,000원을 모두 웃돕니다.

과거 전세권과 근저당은 이미 말소됐으므로 그 자체는 인수 문제가 아니지만, 현재 임차권의 우선변제 처리와 실제 보증금 지급 여부는 반드시 원본으로 검증해야 합니다. 신청채권자와 임차인이 동일하다는 사정도 추가 확인이 필요합니다. 결론은 최저가는 낮지만 실질가격은 시세 이상이고, 인수액 확정 전에는 입찰하기 어려운 고위험 물건입니다.