대구지방법원 2025타경524. 구미시 형곡동 도시주택3차 5동 5층 606호, 전용 54.09㎡ 아파트입니다. 소유자 이대형은 2010.01.07. 거래가 24,500,000원에 소유권을 취득했고, 2019.01.11. 경산농업협동조합 앞으로 채권최고액 32,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 2025.10.30. 경산농업협동조합의 임의경매개시결정이 뒤따른 구조입니다.
등기부에는 1991년부터 여러 근저당권 기록이 남아 있지만, 한국주택은행·구미농업협동조합의 종전 근저당은 2001.07.10. 해지로 말소됐고, 2001년 구미농업협동조합 근저당은 2009.12.29. 말소됐습니다. 형곡새마을금고의 2010년·2013년 근저당도 2019.01.11. 모두 말소된 뒤, 같은 날 경산농업협동조합 근저당이 새로 설정됐습니다. 따라서 현재 권리관계의 기준은 2019.01.11. 경산농업협동조합 근저당입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경524 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 375-1 도시주택3차 5층 606호 · 도로명 경상북도 구미시 형곡동로1길 7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 54.09㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 6층 중 5층 |
| 단지 | 도시주택3차5동 · 47세대 · 1991.07.18. 준공 |
| 소유자 | 이대형 · 2010.01.07. 소유권이전 · 거래가액 24,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 31,500,000원 / 15,435,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경산농업협동조합 / 28,070,916원 |
| 매각기일 | 2026.08.05. |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 2019년 근저당이 기준
1991년 설정된 한국주택은행과 구미농업협동조합 근저당은 2001.07.10. 해지로 말소됐습니다. 이후 2001.07.10. 설정된 구미농업협동조합 근저당도 2009.12.29. 말소됐고, 형곡새마을금고의 채권최고액 16,800,000원·13,000,000원 근저당은 2019.01.11. 해지로 함께 말소됐습니다.
같은 날 설정된 경산농업협동조합의 채권최고액 32,400,000원 근저당이 현재 말소기준권리입니다. 그 뒤에 접수된 2025.10.30. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.
② 임차인·점유 — 신고는 없지만 현장 확인 필요
신고된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서에도 매수인이 떠안을 임차권이나 보증금이 명시돼 있지 않습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 조사됐으므로, 입찰 전 현황조사서와 매각물건명세서 원본을 다시 대조하고 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 시장은 하락 추세
도시주택3차5동 전용 54.09㎡의 최근 12개월 실거래는 6건이며 평균은 28,166,666원입니다. 현재 최저매각가 15,435,000원은 이 평균의 54.8%입니다. 최신 거래는 2026.01. 28,000,000원이고, 같은 달 34,000,000원 거래도 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 54.09㎡ | 2 | 28,000,000원 |
| 2026.01 | 54.09㎡ | 2 | 34,000,000원 |
| 2025.12 | 54.09㎡ | 2 | 27,000,000원 |
| 2025.06 | 54.09㎡ | 3 | 32,000,000원 |
| 2025.06 | 54.09㎡ | 2 | 25,000,000원 |
| 2025.02 | 54.09㎡ | 3 | 23,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 54.09㎡ | 6건 | 28,166,666원 |
가격만 놓고 보면 최저가가 최근 거래 범위보다 충분히 낮습니다. 다만 최근 12개월 평균은 그 이전 거래 평균보다 18.6% 하락했습니다. 전체 12건 평균 31,375,000원에는 2024.03. 50,000,000원 거래가 포함돼 있으므로, 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 타당합니다.
④ 예상배당표 (매각가 15,435,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 추정 | - | 677,830원 |
| 1. 근저당 · 경산농업협동조합 | 32,400,000원 | 14,757,170원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용 677,830원을 제외한 14,757,170원이 말소기준 근저당권자에게 배당되는 구조로 보이며, 소유자 잔여는 없습니다. 신청채권자의 청구액은 28,070,916원입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물의 5층 606호입니다.
- 입지. 형남초등학교 북측 인근으로 저층 아파트 단지, 일반주택, 소규모 상가 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지 내 차량 진입이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측과 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 비교적 평탄한 장방형 아파트 부지이며, 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 형남초등학교·형남중학교 교육환경보호구역과 관련된 제한이 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 47세대 소규모 단지이며 최근 12개월 동일 면적 실거래는 6건입니다. 최근 가격 추세는 -18.6%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 대조. 2001년·2009년·2019년의 종전 근저당 말소 여부를 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 조사됐습니다. 현장 방문과 현황조사서 원본 확인이 필요합니다.
- 가격 추세 반영. 최근 평균이 이전 거래보다 18.6% 낮아졌으므로, 과거 최고 거래 50,000,000원을 기준으로 수익을 계산하지 마세요.
- 거래 가능 가격 확인. 최근 거래는 23,000,000원부터 34,000,000원까지 분포합니다. 층·내부 상태 차이를 반영해 보수적인 매도가를 설정하세요.
- 소규모 단지 환금성. 47세대·1991년 준공 단지이며 경매 평균 유찰 횟수가 3.1회입니다. 예상 보유기간과 재매각 비용을 점검하세요.
- 배당 원본 확인. 배당요구 종기, 당해세, 집행비용과 신청채권자의 실제 채권액은 법원 기록을 기준으로 재확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리됐고, 승부처는 환금성이다”
이 물건의 등기 흐름은 기록 수에 비해 단순합니다. 오래된 근저당들은 각각 말소등기가 존재하고, 현재 기준권리는 2019.01.11. 경산농업협동조합 근저당입니다. 이 권리와 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인 신고와 명시된 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 최저가 15,435,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 28,166,666원의 54.8%로, 실질취득가격 기준 가격 간격은 분명합니다. 그러나 최근 거래 추세가 -18.6%이고, 47세대·1991년 준공 소규모 단지이며 경매 평균 유찰 횟수도 3.1회입니다. 따라서 결론은 권리 안전·가격 매력, 환금성 주의입니다. 낮은 낙찰가 자체보다 실제 점유 상태와 보수적인 재매각 가능 가격을 확인하는 것이 최종 판단의 핵심입니다.
