대구지방법원 김천지원 2025타경529. 구미 형곡동 ‘삼우초원맨션’ 610호, 전용 64.62㎡ 아파트입니다. 감정가 4,000만원에 두 번 유찰돼 최저가가 1,960만원(감정가의 49%)까지 내려왔습니다. 등기부 을구가 길어 처음엔 복잡해 보이지만, 실제로 낙찰자가 떠안을 권리는 하나도 없는 깨끗한 물건입니다. 대신 시선을 가격과 환금성으로 옮겨야 하는, 조금 결이 다른 사건이죠.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 김천지원 2025타경529 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 860 삼우초원맨션 제6층 제610호 (도로명: 구미시 새마을로 9-18) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 64.62㎡ · 철근콘크리트조 6층 중 6층(탑층) · 1990년 준공 · 59세대 |
| 소유자 | 이대형 (2013.10.17. 매매, 거래가액 50,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 40,000,000원 / 19,600,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경산농업협동조합 / 35,161,210원 |
| 말소기준권리 | 을구 9번 경산농협 근저당권 (2019.03.29 설정, 채권최고액 42,000,000원) |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 떠안을 게 없다
을구 목록은 길지만 지금 살아있는 담보는 딱 하나입니다. 1990~1999년의 한국주택은행·형곡새마을금고 근저당(을구 1·2), 2013년 형곡새마을금고 근저당 3,900만원(을구 5), 2017년 김상용 씨의 전세권 4,500만원(을구 7)은 모두 그 뒤에 해지·말소됐습니다. 특히 2019년 3월 29일 — 김상용 전세권이 말소되는 바로 그날 경산농업협동조합 근저당 4,200만원(을구 9)이 새로 설정됐습니다. 전세를 빼고 담보대출로 갈아탄 전형적인 리파이낸싱이죠. 이 경산농협 근저당이 말소기준권리이며, 2025년 10월 임의경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다. 결국 낙찰자가 인수할 선순위 권리는 0원입니다(현재 등기부상 살아있는 근저당은 1건).
② 임차인 — 대항력 없는 점유자 1명
현황조사에서 황보영아 씨의 점유가 확인됩니다. 다만 전입일이 2022.04.04로 말소기준(2019.03.29 경산농협 근저당)보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금·확정일자는 명세서에 드러나 있지 않지만, 대항력이 없으므로 설령 미배당 보증금이 있어도 매수인이 인수하지 않습니다. 매수인 입장에선 인수 부담이 아니라 ‘점유자 명도’ 이슈로만 남습니다(배당요구는 2025.12.16 접수).
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황보영아 | 2022.04.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 전입이 말소기준 이후 · 배당요구(2025.12.16) · 승계·대위 아님 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 보증금이 소액이라면 소액임차인 최우선변제가 배당에서 앞설 수 있으니, 이 부분만 매각물건명세서로 확인하면 됩니다(인수 여부와는 별개).
③ 시세 비교 — ‘싸다’는 맞지만 시세가 무너지는 중
같은 단지·같은 평형(전용 64.62㎡) 실거래 9건입니다. 2021~2023년엔 3,700만~4,600만 선이었지만, 최근 1년(2025.06·2026.05) 거래는 3,000만·2,750만으로 내려앉았습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 64.62㎡ | 4 | 27,500,000원 |
| 2025.06 | 64.62㎡ | 4 | 30,000,000원 |
| 2023.10 | 64.62㎡ | 5 | 46,000,000원 |
| 2023.07 | 64.62㎡ | 3 | 38,000,000원 |
| 2023.06 | 64.62㎡ | 5 | 37,000,000원 |
| 2022.08 | 64.62㎡ | 5 | 42,000,000원 |
| 2021.10 | 64.62㎡ | 3 | 42,000,000원 |
| 2021.10 | 64.62㎡ | 6 | 30,000,000원 |
| 2021.08 | 64.62㎡ | 5 | 39,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 28,750,000원 |
최근 12개월 평균은 2,875만원, 최신 거래(2026.05)는 2,750만원으로, 전체 표본 평균(3,683만)보다 26.6% 낮아진 뚜렷한 하락 흐름입니다. 최저가 1,960만원은 이 최근 시세의 68%, 최신 거래의 71% 수준이라 ‘싸긴 싸다’가 맞습니다. 다만 기준으로 삼을 시세 자체가 내려가는 중이라, 감정가 대비 49%(‘반값’)라는 숫자만 보고 과감히 베팅하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 19,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 752,800원 |
| 1. 근저당 · 경산농업협동조합 (말소기준·신청채권자) | 청구 35,161,210원 (최고액 42,000,000원) | 18,847,200원 |
| └ 미배당(경산농협) | - | -16,314,010원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
유일하게 살아있는 담보권자인 경산농협에 집행비용을 뺀 1,885만원이 배당되지만, 청구액 3,516만원에는 한참 못 미쳐 약 1,631만원이 미배당으로 남고 소유자 잔여는 없습니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액은 여전히 0원입니다(선순위 없음). 당해세·소액임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 시나리오 (감정가 40,000,000원 기준)
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 현재(2회 유찰·49%) | 19,600,000원 | 0원 | 최근 시세의 68% · 매각기일 2026.08.05 |
| 3회 유찰 시(34%) | 13,720,000원 | 0원 | 최근 시세의 약 48% |
| 4회 유찰 시(24%) | 9,604,000원 | 0원 | 최근 시세의 약 33% |
어느 회차에서도 인수액은 0원이라, 가격 리스크는 오직 ‘재매각 가능성’에 달려 있습니다. 신청채권자 경산농협 청구(3,516만)는 현재 회차에서도 전액 배당되지 못합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미차병원 남측 인근으로, 아파트·단독·다세대주택이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고 도심과 근거리에 소재해 제반 교통사정은 무난합니다.
- 물건. 철근콘크리트조 6층 건물의 6층(탑층) 610호, 도시가스·개별난방. 전용 64.62㎡ 단일 평형의 59세대 소규모 맨션(1990년 준공, 35년차)입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·소로2류(폭 8~10m) 각지, 가축사육제한구역(2024.11.20), 공시지가 547,000원/㎡. 공부와의 차이 없음 — 물건 자체 하자는 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 59세대 초소형·탑층·노후에 실거래가 하락 중이고, 단지 경매물건의 낙찰 사례가 아직 없어 환금성이 낮은 편입니다. 실거주 또는 저가 현금흐름 관점에서 접근할 물건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수 0 확인이 강점. 선순위 근저당·전세권이 모두 말소돼 떠안을 권리가 없습니다 — 다만 ‘싼 값’만 보고 과감해지지 마세요.
- 내려가는 시세. 응찰 상한을 최근 실거래(2,750만) 한참 아래로 잡아야 하락분과 재매각 비용을 흡수할 수 있습니다.
- 명도. 황보영아 씨 점유(대항력 없음) — 인도명령 대상이나 이사 협의를 예상하고, 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 명세서에서 확인하세요.
- 노후·탑층 실사. 35년차 탑층 특성상 누수·설비 노후, 장기 미납 관리비(공용부분)를 관리사무소에 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “깨끗하다, 그런데 팔 수 있나”
권리분석 관점에서 이 물건은 흠이 없습니다. 옛 근저당도, 4,500만 전세권도 모두 말소돼 남은 담보는 말소기준인 경산농협 근저당 하나뿐, 인수는 0원입니다. 최저가 1,960만원도 최근 실거래의 68%로 분명 싸죠. 하지만 이 깔끔함의 뒷면에는 ‘잘 팔리지 않는 자산’이라는 현실이 있습니다. 1990년 59세대 탑층, 1년 새 26.6% 빠진 시세, 아직 낙찰 사례가 없는 단지 — 값이 싼 데는 이유가 있습니다. 권리는 합격, 가격은 조건부. 이 물건의 승부처는 ‘얼마나 낮게 받아 얼마에 되파느냐’, 곧 환금성입니다.
