대구지방법원 2025타경10691. 경주시 사정동 43-1의 주택용 부동산과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 현재 등기상 소유자는 권근향·권기무·권기왕·권기흡·권말향·권옥향·권절향·권주향·권진향·조영수·조영진·조용범의 12명 공유 구조이고, 경매개시결정은 권주향 지분에 대해 내려져 있습니다. 권주향의 등기 지분은 77분의 7입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단독소유권 취득이 아니라 공유관계에 들어가는 지분매각이라는 점입니다.
등기부상 현재 살아 있는 근저당권은 없습니다. 2008년 경주시수산업협동조합 근저당 130,000,000원과 2014년 경주농업협동조합 근저당 120,000,000원은 각각 이미 말소됐습니다. 그러나 권리분석의 난도를 높이는 것은 근저당이 아니라 권기왕의 점유·전입입니다. 전입일은 1998.07.09로 말소기준인 2025.09.09보다 훨씬 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10691 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 사정동 43-1 · 경상북도 경주시 사정로57번길 7-13 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 공히 주택용도 |
| 토지 | 559.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 |
| 공유관계 | 12명 공유 · 권주향 지분 77분의 7에 대한 강제경매개시결정 |
| 감정가 / 최저가 | 146,333,850원 / 50,193,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사케이아이코아즈대부 / 20,394,841원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지분매각 · 공유자의 우선매수권 있음(행사제한 1회) |
① 권리 흐름 — 근저당보다 ‘선순위 전입 + 지분’이 핵심
말소기준으로 제시된 것은 2025.09.09 권주향 지분 강제경매개시결정입니다. 경주시수산업협동조합과 경주농업협동조합의 과거 근저당은 이미 등기부에서 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다. 반면 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 권기왕의 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 권기왕은 등기상 공유자이기도 하므로, 단순 임차인 사례처럼 보증금을 곧바로 전제해서도 안 됩니다. 임대차의 존재, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원문으로 확정하기 전까지 실제 인수금액은 미상입니다.
| 성명 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권기왕 | 목록 전부 | 1998.07.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 구조 — 34.3%까지 내려와도 ‘싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가는 50,193,000원으로 감정가 146,333,850원의 34.3% 수준입니다. 3회 유찰됐고, 다음 회차 시나리오에서는 35,135,100원, 이후에는 24,594,570원까지 내려갑니다. 그러나 이 물건은 지분매각이고 실제 인수액도 확정되지 않았기 때문에 최저가 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 50,193,000원 | 20,394,841원 | 0원 | 28,494,685원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 35,135,100원 | 20,394,841원 | 0원 | 13,707,827원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 24,594,570원 | 20,394,841원 | 0원 | 3,357,027원 |
신청채권자 청구액 20,394,841원은 제공된 세 회차 시나리오에서 모두 전액 배당되는 계산입니다. 하지만 이는 권기왕의 보증금이 반영된 실질취득 분석이 아닙니다. 따라서 50,193,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,193,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,303,474원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사케이아이코아즈대부 | 20,394,841원 | 20,394,841원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 28,494,685원 |
위 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다. 특히 권기왕의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상인 만큼, 표의 소유자 잔여와 매수인 인수 0원 계산은 실제 권리관계를 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 사정동 소재 경주공업고등학교 동측 근거리에 있고, 부근은 상가와 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. 주변 환경은 보통 정도로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 대중교통 사정도 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 건물은 공히 주택용도이며, 기본적인 급배수·위생·난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 559.0㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 동측 일부 토지는 현황 도로입니다.
- 규제. 고도지구(10m 이하), 특화경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 역사문화환경 보존육성지구, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 환금성. 일반 단독소유권이 아니라 지분매각이고 공유자 우선매수권도 있어, 낙찰 후 다시 처분하거나 단독 사용을 계획할 때 공유관계 자체가 주요 제약이 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권기왕 점유관계. 전입 1998.07.09, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 임대차계약 존재 여부와 보증금 액수를 확인하기 전에는 대항력 및 인수액을 확정하지 마세요.
- 지분매각 범위. 경매개시결정은 권주향 지분에 대한 것이고 권주향의 등기 지분은 77분의 7입니다. 낙찰 후 전체 부동산을 단독으로 취득하는 구조가 아닙니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자의 우선매수권이 있고 행사제한은 1회입니다. 최고가 응찰만으로 낙찰 귀속을 확정할 수 없는 변수입니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 제시외 건물이 포함된 일괄매각입니다. 토지·건물·제시외 건물 및 지분 범위를 매각목록 원문과 대조해야 합니다.
- 건물 구조·면적. 목록2는 공부상 목조 토기와지붕이나 실제는 목재 및 벽돌로 수선·보강된 상태이고, 면적도 각 69㎡·22㎡에서 실제 120.2㎡·77㎡로 기재돼 있습니다.
- 문서 간 기재 확인. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 적혀 있으나 매각물건명세서 비고에는 목록2의 구조·면적 차이가 기재돼 있으므로 원본 서류 간 내용을 직접 대조해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 배당 계산은 권기왕의 보증금과 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다. 신청채권 미배당 0원과 매수인 실제 인수 0원은 같은 의미가 아닙니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 먼저 볼 것은 지분과 점유다
감정가 146,333,850원이 세 차례 유찰돼 최저가 50,193,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 할인폭이 크게 보입니다. 그러나 이 사건에서 가격은 첫 번째 질문이 아닙니다. 매각 대상은 권주향의 77분의 7 지분이고, 공유자의 우선매수권이 있으며, 권기왕은 1998.07.09 전입으로 말소기준 2025.09.09보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구가 미상이라 실제 인수금액과 실질취득원가도 확정되지 않습니다.
따라서 이 물건은 “3회 유찰됐으니 싸다”가 아니라, “지분 취득 후 공유관계를 감수할 수 있는가, 선순위 전입 점유자의 권리와 보증금을 원문으로 확정할 수 있는가”를 먼저 해결해야 하는 사건입니다. 등기부상 근저당은 깨끗하지만, 지분·점유·우선매수권이 겹쳐 권리분석과 출구전략 모두 난도가 높습니다.
