감정가 70%보다 먼저 볼 것 — ‘77분의 7 지분’과 보증금 미상 점유

대구지방법원 2025타경10691. 경주시 사정동 43-1 토지와 주택용 건물이 일괄매각되는 사건이지만, 등기상 경매개시결정은 공유자 권주향의 지분에만 내려졌습니다. 권주향의 지분은 77분의 7이며 나머지 공유자의 지분은 그대로 남습니다. 따라서 낙찰자는 건물과 토지 전체를 단독 취득하는 것이 아니라, 기존 공유자들과 함께 소유권을 나눠 갖게 됩니다.

등기부에 나타난 과거 근저당권 두 건은 각각 2014.01.22와 2023.09.07 말소됐고, 현재 확인되는 근저당권과 압류는 없습니다. 그러나 권리관계가 깨끗해 보인다는 이유만으로 안전한 물건은 아닙니다. 공유지분 취득, 공유자의 우선매수권, 점유자의 보증금 미상, 건물 실제 면적 차이가 동시에 존재합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소됐지만 지분·점유가 남는다

1967년 권오운 명의로 소유권이 이전된 뒤, 2008년과 2014년에 설정된 근저당권은 모두 경매개시 전에 말소됐습니다. 2024.11.28에는 화해권고결정에 의한 상속을 원인으로 12명의 공유자 명의가 등기됐고, 2025.09.09 그중 권주향 지분 77분의 7에 강제경매개시결정이 기입됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 등기는 이 강제경매개시결정입니다.

임차인·점유자 분석

점유자로 조사된 사람은 1명이며, 등기상 공유자 권기왕과 동일인입니다. 전입일 1998.07.09는 경매개시결정일 2025.09.09보다 앞서지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부뿐 아니라 실제 임대차관계 자체도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.

② 가격 판단 — 70%여도 ‘싼 물건’으로 볼 수 없다

현재 최저가는 102,434,000원으로 감정가 146,333,850원의 70%입니다. 다만 이 가격은 주택과 토지 전체를 취득하는 가격이 아니라 권주향 지분 77분의 7을 취득하는 가격입니다. 동일 용도 실거래 비교가 없어 감정가와 최근 시장가격의 관계를 확인할 수 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.

공유지분은 단독으로 부동산 전체를 사용하거나 처분하기 어렵고, 기존 공유자와의 협의가 필요할 수 있습니다. 여기에 공유자의 우선매수권까지 있으므로, 외부 입찰자는 낙찰 가능성과 낙찰 후 활용·매각 가능성을 함께 검토해야 합니다.

③ 산정상 예상배당표 (매각가 102,434,000원 가정)

채권액 합계 270,394,841원 중 산정상 채권자 배당액은 100,199,924원, 미배당액은 170,194,917원입니다. 당해세·최우선변제와 보증금 미상 점유자의 권리는 반영되지 않았습니다.

④ 공유자 우선매수권 — 외부 입찰자의 변수

이 사건에는 공유자의 우선매수권이 있으며 행사제한은 1회입니다. 공유자 12명 중 경매대상 지분을 제외한 나머지 공유자가 존재하므로, 외부 입찰자는 입찰가격뿐 아니라 우선매수권 행사 가능성도 고려해야 합니다. 우선매수권은 지분경매의 낙찰 결과에 직접 영향을 줄 수 있는 핵심 변수입니다.

⑤ 건물·토지 현황과 환금성

• 입지. 경주공업고등학교 동측 근거리에 있으며, 주변은 상가와 단독주택 등이 혼재합니다. 주위 환경은 보통 정도로 평가됐습니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하며 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 목조 토기와지붕 단층 주택으로 외벽은 적벽돌·몰탈페인트, 내벽은 몰탈페인트·벽지, 창호는 하이샤시입니다. 기본적인 급배수·위생·난방시설이 갖춰져 있습니다.
• 면적 차이. 공부상 면적은 69㎡와 22㎡이나 실제 면적은 120.2㎡와 77㎡로 적시돼 있습니다. 실제 현황과 매각 포함 범위를 반드시 대조해야 합니다.
• 제시외 건물. 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함됩니다.
• 토지. 면적 559㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 평지의 사다리형 토지입니다. 동측 일부는 현황 도로입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 고도지구 10m 이하, 특화경관지구, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 및 역사문화환경 보존육성지구 등에 해당합니다.
• 공시지가. 914,500원/㎡입니다.
• 환금성. 전체 소유권이 아닌 77분의 7 지분이며 공유자 우선매수권까지 있어, 일반적인 단독주택 전체 매매와 같은 방식으로 가격과 매도 가능성을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각지분 재확인. 입찰 대상은 권주향 지분 77분의 7입니다. 부동산 전체 취득으로 오인하지 않아야 합니다.
• 공유자 우선매수권. 행사제한 1회 조건과 실제 행사 여부를 매각기일에 확인해야 합니다.
• 점유권원 확인. 권기왕은 목록 전부 점유자로 조사됐고 공유자이기도 합니다. 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 실제 거주관계를 확인해야 합니다.
• 인수금액 보수적 산정. 보증금이 미상이므로 인수액을 0원으로 두고 입찰가를 계산하면 안 됩니다.
• 근저당 말소 대조. 과거 근저당 두 건의 말소기록과 배당 산정 내역이 일치하지 않으므로 최신 등기부와 배당요구 서류를 확인해야 합니다.
• 건물 현황 확인. 공부상 면적과 실제 면적 차이, 목재·벽돌 수선 보강 상태, 제시외 건물의 구조와 이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 도로 부분 확인. 목록1 토지 일부가 현황 도로이므로 위치·면적과 사용관계를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 동일 용도 실거래 비교 없이 감정가 70%만으로 저가 여부를 판단하지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “70%가 아니라 77분의 7을 보라”

이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 대비 최저가 70%가 아니라 매각지분 77분의 7입니다. 과거 근저당권은 말소돼 등기상 담보권 부담은 낮아 보이지만, 낙찰자는 전체 부동산이 아닌 공유지분만 취득합니다. 공유자 우선매수권이 있고, 목록 전부를 점유하는 공유자 권기왕의 보증금과 임대차관계도 확인되지 않았습니다.

여기에 공부상 면적과 실제 면적의 차이, 제시외 건물, 토지 일부의 현황 도로, 다수의 역사문화·경관 관련 규제가 겹칩니다. 실거래 비교도 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 등기상 말소는 긍정적이지만, 지분·점유·우선매수·현황 불일치가 더 큰 위험요소입니다. 권리와 가격을 모두 보수적으로 검증하기 전에는 감정가 70%라는 이유만으로 접근하기 어려운 물건입니다.