대구지방법원 2025타경10711. 경주시 강동면 왕신리 강동일반산업단지 내 상가·토지 사건으로, 감정평가상 목록 3은 공장, 3-1은 사무실로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사진안스틸이고, 2022.07.08 설정된 주식회사대구은행 근저당권 1,008,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 중소벤처기업진흥공단과 신용보증기금의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 등기상 후순위 권리보다 임차인 인수가 핵심입니다. 주식회사 진안스틸은 2016.07.28, 주식회사 신우스틸은 2016.08.11 사업자 전입한 것으로 조사돼 2022.07.08 말소기준권리보다 앞섭니다. 두 임차인의 보증금은 각각 25,000,000원이며, 배당표상 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10711 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 강동면 왕신리 산38-1 · 경상북도 경주시 강동면 강동산단로1길 116-35 |
| 물건종류 / 이용 | 상가 + 토지 · 공장 · 사무실 |
| 토지 | 23,602㎡ · 임야 · 공업용 · 일반공업지역 |
| 소유자 | 주식회사진안스틸 |
| 감정가 / 최저가 | 1,004,356,200원 / 703,049,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 843,060,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록1,2 지분매각 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 남는다
2014.11.21 설정된 대구은행 근저당권 432,000,000원과 528,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현 소유자인 주식회사진안스틸은 2022.07.08 소유권을 이전받았고 같은 날 채권최고액 1,008,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 현재 말소기준권리이며 이후 가압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 대항력 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 진안스틸 | 목록 3번 일부 | 2016.07.28 | 25,000,000원 | 1,650,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 매수인 인수 |
| 주식회사 신우스틸 | 목록 3번 일부 | 2016.08.11 | 25,000,000원 | 1,650,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 매수인 인수 |
| 경진기업 주식회사 | 목록 3번 일부 | 2023.03.31 | 3,000,000원 | - | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
주식회사 진안스틸과 주식회사 신우스틸은 말소기준권리인 2022.07.08 근저당권보다 전입일이 앞서 대항력 있음으로 정리돼 있습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않고, 예상배당에서도 두 임차인에게 배당되는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다. 따라서 현재 분석에서는 각 보증금 전액, 합계 50,000,000원을 매수인 인수로 봅니다.
반면 경진기업 주식회사는 2023.03.31 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 세 임차인은 모두 실제 점유·임차인으로 조사됐으며 보증기관 대위·승계 중복신고에 해당하지 않습니다.
③ 가격 — 70% 최저가보다 ‘실질취득 753,049,000원’을 봐야 한다
감정가는 1,004,356,200원, 현재 최저매각가는 703,049,000원으로 1회 유찰된 감정가 70% 회차입니다. 하지만 낙찰자가 별도로 부담할 임차보증금 50,000,000원이 있으므로 현재 회차의 실질취득 부담은 753,049,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 703,049,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,430,490원 |
| 인수 · 주식회사 신우스틸 보증금 | 25,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 주식회사 진안스틸 보증금 | 25,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 1,008,000,000원 | 693,618,510원 |
| 갑구 3번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 151,554,655원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 951,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 매각대금 703,049,000원은 집행비용 9,430,490원과 근저당권 배당 693,618,510원으로 소진됩니다. 채권자 전체 미배당액은 1,417,436,145원이며, 임차보증금 50,000,000원은 매각대금 배당과 별도로 매수인에게 인수됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 강동면 왕신리 강동일반산업단지 내에 위치하며, 주변은 중소규모 공장으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 목록 3은 공장, 3-1은 사무실로 이용 중입니다.
- 건물. 공장은 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층, 사무실은 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층입니다.
- 설비. 위생 급배수 설비가 돼 있습니다.
- 토지. 23,602㎡ · 임야 · 공업용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가)입니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·공장설립승인지역에 포함되며, 보전산지·임업용산지·산업시설구역·공공시설구역·녹지구역·완충녹지 등에 저촉됩니다.
- 공시지가. 139,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 703,049,000원에 인수보증금 50,000,000원을 더한 753,049,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 주식회사 진안스틸·주식회사 신우스틸의 대항력, 점유부분, 보증금, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 세 임차인이 모두 목록 3번 일부를 점유하는 것으로 조사돼 있으므로 실제 사용구역과 인도 범위를 현장에서 특정해야 합니다.
- 일괄·지분매각 확인. 일괄매각이며 목록1,2는 지분매각으로 기재돼 있으므로 매각대상 토지·건물 범위를 정확히 대조해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단할 수 없습니다.
- 토지규제 확인. 보전산지·임업용산지·산업시설구역·녹지구역·완충녹지 등 저촉사항이 있어 향후 이용계획과 인허가 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “5,000만원 인수”가 먼저다
이 사건의 등기구조는 비교적 선명합니다. 2022.07.08 대구은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 하지만 권리분석의 결론은 인수 0원이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 주식회사 진안스틸과 주식회사 신우스틸의 보증금 합계 50,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있기 때문입니다.
현재 최저가는 감정가의 70%인 703,049,000원이지만 실질취득 부담은 753,049,000원입니다. 여기에 실거래 시세 자료가 없어 시장가 대비 할인 여부도 검증되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “유찰됐으니 싸다”가 아니라, 임차보증금 인수와 공장·토지의 실제 시장가를 함께 확인한 뒤 판단해야 하는 사건입니다.
