대구지방법원 김천지원 2025타경10798. 경북 구미시 도량동 686-19, 대지 209.3㎡(약 63평) 위의 1990년 준공 단독주택입니다. 소유자는 전종구·이현애 두 사람이 각 2분의 1씩 공유하고 있고, 두 지분 모두 2023.1.31. 같은 날 매매로 취득했습니다. 바로 그날 구미농업협동조합이 근저당(채권최고액 1.032억)을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 붙은 가압류 2건(조수반·오케이캐피탈)과 강제·임의 경매개시결정, 그리고 임차권등기까지 — 등기부에 걸린 권리는 매각으로 전부 소멸합니다.
겉으로 임차인(황혜선)이 2층을 점유하고 있어 인수 위험이 있어 보이지만, 전입신고일(2023.5.12)이 말소기준 근저당(2023.1.31)보다 늦습니다. 즉 대항력이 없어 낙찰자에게 넘어오는 보증금 부담은 없습니다. 그래서 이 물건의 승부처는 권리가 아니라 ‘이 값이 과연 싼가’에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 김천지원 2025타경10798 (오케이캐피탈 강제경매) · 구미농협 임의경매(2025타경11012) 중복 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 도량동 686-19 (도로명: 구미시 문장로17길 6-5) |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 벽돌조 슬래브지붕 단층(1990.11.17 사용승인) · 일괄매각·제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 209.3㎡(약 63평) · 제2종일반주거지역 · 공시지가 343,000원/㎡ |
| 소유자(공유) | 전종구 1/2 · 이현애 1/2 (2023.1.31. 각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 198,589,560원 / 139,013,000원 (1회 유찰, 감정 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구미농업협동조합(임의경매) / 39,636,698원 — 근저당 채권최고액 103,200,000원으로 담보 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 떠안을 게 없다
말소기준은 2023.1.31. 구미농협 근저당(1.032억)입니다. 그 뒤로 붙은 가압류 (조수반 902만·오케이캐피탈 3,551만), 오케이캐피탈의 강제경매개시결정, 구미농협의 임의경매개시결정, 그리고 황혜선의 주택임차권등기(2025.3.7)까지 — 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수되는 권리·법정지상권은 “해당사항없음”으로, 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.
② 임차인 분석 — ‘대항력 없음’이 핵심
이 물건의 임차인은 실제 1명(황혜선)입니다(보증기관 대위·승계 신고 없음). 건물 2층 전부를 점유하며 보증금 관련 임차권등기까지 마쳤지만, 대항력 판정의 결론은 명확합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황혜선 | 건물 2층 전부 | 35,000,000원 (계약서상 5,000만 중 실지급) |
2023.05.12 | 2023.04.10 | 대항력 없음 | 0원 |
③ 예상배당표 (현재 회차 매각가 139,013,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 2.0% 추정) | - | 2,746,182원 |
| 1. 근저당 · 구미농업협동조합 | 103,200,000원 | 103,200,000원 |
| 2. 가압류 · 조수반 | 9,020,000원 | 9,020,000원 |
| 3. 가압류 · 오케이캐피탈 | 35,517,826원 | 24,046,818원 (미배당 11,471,008원) |
| 4. 강제경매(오케이캐피탈, 채권액 미상) | 미상 | 0원 |
| 5. 임의경매 청구 · 구미농협 | 39,636,698원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 매각대금 1.39억은 근저당·선순위 가압류로 대부분 소진되며, 채권자 전체로는 약 5,111만원이 미배당(회수 실패)입니다. 인수액은 어느 회차에서도 0원입니다(임차인 대항력 없음). 임차인 황혜선의 우선변제권(확정 2023.4.10)이 배당에 반영되면 후순위 가압류 배당이 줄 수 있으나, 대항력이 없어 어느 경우든 매수인 부담은 변하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지·이용. 구미여자고등학교 북서측 인근, 근린생활시설·단독주택이 혼재한 주거지역. 현황은 단독주택으로 이용 중이며, 임대관계는 감정 당시 “미상”으로 기재됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 통과해 교통은 “보통” 수준입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역 · 소로3류(폭 8m 미만) 접함 · 가축사육제한구역(전 축종)·상대보호구역에 포함. 상대보호구역은 학교 인근 시설 제한과 관련되므로 활용 계획 시 확인이 필요합니다. 공부와의 차이는 없음.
- 건물 상태. 1990.11.17 사용승인 벽돌조 슬래브지붕 단층으로 준공 35년차 노후 주택. 리모델링/신축 관점의 토지 가치가 실질 판단의 중심이 됩니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 노후 단독주택+토지는 매수층이 제한적이라 환금성이 낮은 편입니다. 제시외 건물 포함·일괄매각이라 현황 특정도 함께 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- ‘할인율’에 속지 말 것. 감정 70%는 실거래 대비 저렴을 보장하지 않습니다. 인근 단독주택·토지 실거래와 공시지가로 시세 상한을 먼저 산정한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 명도 계획. 임차인(황혜선)은 대항력이 없어 인수는 없지만 2층을 점유 중 — 인도명령·이사 협의 일정과 비용을 반영하세요.
- 공유·중복경매 구조. 전종구·이현애 각 1/2 공유이며 강제경매(이현애 지분)와 임의경매(근저당)가 중복 진행 중 — 매각 대상 범위와 지분 관계를 매각물건명세서로 확정하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각·제시외 건물 포함입니다. 현장에서 제시외 부분의 범위·구조·점유를 반드시 확인하세요.
- 규제 확인. 가축사육제한구역·상대보호구역·소로3류 접함 등 이용 제한 사항을 관할 지자체에서 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0 ≠ 저가 매수”
권리만 보면 이 물건은 합격입니다. 임차인이 있어도 대항력이 없어 인수는 0원, 등기 권리도 전부 소멸합니다. 그러나 그 안전함이 곧 ‘싸게 산다’를 의미하지는 않습니다. 이 사건은 실거래 표본이 없어 최저가가 시세 대비 저렴한지 확인할 수 없고, 1990년 노후 단독주택+토지라는 저환금 용도, 가축사육제한·상대보호구역 규제, 2층 점유 임차인 명도, 공유·중복경매 구조까지 겹쳐 있습니다. 권리는 통과, 가격은 미확정. ‘얼마가 진짜 시세인지’를 현장에서 스스로 확정하는 것이 이 물건의 진짜 관문입니다.
