대구지방법원 김천지원 2025타경10934. 경북 구미시 선산읍 동부리, 대지 189㎡와 그 위 제시외 건물(조적조 일반음식점·세탁실·화장실)을 묶어 파는 일괄매각 건입니다. 등기부에는 1996년 상속으로 시작된 6인 공유, 2000년대 초의 가압류·근저당, 2002년 경매 낙찰, 세금 체납으로 인한 압류가 층층이 쌓여 있어 얼핏 매우 복잡해 보입니다. 하지만 그 대부분은 이미 정리가 끝난 ‘지나간 이력’입니다. 2002년 한 차례 경매로 넘어가면서 그 이전의 가압류·근저당이 전부 말소됐고, 이후 남았던 담보들도 해지로 사라졌습니다. 현재 살아 있는 담보는 2004년 선산농협 근저당(말소기준) 하나뿐이며, 그 뒤의 조세 압류·가압류는 매각으로 전부 소멸합니다. 낙찰자가 떠안을 권리는 없습니다.
그래서 시선을 옮겨야 할 곳은 ‘이걸 어디에, 얼마에 되파느냐’입니다. 이 물건은 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%(1.02억)까지 내려왔지만, 같은 지역 같은 성격의 비교 실거래 표본이 확보되지 않아 이 가격이 시세보다 싼지 비싼지를 객관적으로 단정할 수 없습니다. 게다가 대지에는 여러 겹의 이용 규제가 걸려 있고, 제시외 건물 중 하나는 멸실 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 김천지원 2025타경10934 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 선산읍 동부리 431-1 (도로명: 선산읍 남문로6길 13) |
| 물건종류 | 토지(대) 189㎡ + 제시외 건물(근린생활, 조적조 단층) · 일괄매각 |
| 이용상태(감정) | 일반음식점·세탁실·화장실 (제시외) / 목록2 흙벽돌조 단층주택 33.6㎡ = 멸실 |
| 소유자 | 최용한 (810303-*******, 단독소유 · 2003.07.31 매매 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 209,115,400원 / 102,467,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 선산농업협동조합 / 49,562,288원 |
| 말소기준권리 | 을구 6번 근저당권(선산농협, 2004.02.26, 채권최고액 64,400,000원) |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 복잡해 보여도 떠안을 게 없다
매각물건명세서상 인수권리·법정지상권: 해당사항 없음. 등기부의 초기 가압류(선산농협·김정숙)와 옛 근저당(선산새마을금고·평리3동새마을금고·한경석)은 2002년 경매 낙찰과 이후 해지로 모두 말소되어 지금은 존재하지 않습니다. 현재 살아 있는 최선순위 담보는 2004년 선산농협 근저당(말소기준)이며, 그 이후의 압류(구미시·국·영천시)와 한국주택금융공사 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 전부 소멸합니다. 즉 매수인 인수액은 어느 회차에서도 0원입니다.
② 예상배당 (현재 최저가 102,467,000원 가정)
| 배당 항목 | 청구·채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정, 약 2.2%) | — | 2,234,538원 |
| (0순위) 당해세·조세채권 | 미상 | 해당 시 우선 차감 |
| 근저당 · 선산농협 (신청채권자) | 49,562,288원 최고 64,400,000 | 49,562,288원 |
| 가압류 · 한국주택금융공사 | 7,162,289원 | 7,162,289원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 43,507,885원 |
현재 최저가(1.02억)면 집행비용과 신청채권자(선산농협 근저당) 청구액까지 배당하고도 잔여가 남는 구조로 추정됩니다. 다만 당해세 규모에 따라 잔여는 크게 달라질 수 있으며, 말소된 옛 가압류·근저당은 배당·인수 대상이 아닙니다. 채권액이 확인되지 않는 항목은 계산에서 제외했습니다.
③ 토지·규제·제시외 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선산초등학교 남동측 인근, 단독주택·근린생활시설이 섞인 읍내 주거지입니다. 차량 출입 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 접근성은 보통입니다.
- 토지. 지목 ‘대’ 189㎡(약 57평), 부정형·평지·소로한면(폭 8~10m 접함). 제1종일반주거지역, 개별공시지가 259,100원/㎡입니다.
- 규제 중첩. 상대보호구역·가축사육제한구역(모든 축종)·배출시설설치제한지역·공장설립 승인지역이 함께 걸려 있어, 축사·공장·오염시설 등 용도 활용에 제약이 큽니다. 개발·전용 여지가 좁아 환금성을 낮추는 요인입니다.
- 제시외 건물. 조적조 판넬·슬레트지붕 단층(일반음식점·세탁실·화장실)이 대지 위에 있고, 목록2의 흙벽돌조 단층주택 33.6㎡는 멸실 상태입니다. 등기 없는 제시외 건물이라 활용·양성화· 철거 및 점유 정리 부담을 별도로 따져야 합니다.
- 점유. 감정상 임대관계는 ‘미상’이며 현황은 일반음식점으로 이용 중입니다 — 임차인 신고는 없으나 실제 점유자·영업자 확인이 필요합니다.
④ 입찰 체크리스트
- ‘싼 가격’의 착시 경계. 비교 실거래가 없어 시세 검증이 불가합니다. 인근 나대지·근생부지 실거래와 공시지가(259,100원/㎡)를 직접 대조해 응찰 상한을 보수적으로 잡으세요.
- 제시외 건물·멸실 확인. 감정 목록에 멸실 건물이 포함돼 있습니다. 현장에서 실제 존치 여부와 제시외 건물의 소유·활용 가능성을 반드시 확인하세요.
- 규제 실사. 상대보호구역·가축사육제한·배출제한·공장설립승인지역 지정이 원하는 용도(건축·영업)를 허용하는지 시·군 담당부서에 사전 문의가 필수입니다.
- 당해세 점검. 조세 압류 다수 — 당해세가 크면 배당 우선순위가 바뀝니다. 인수 부담은 없지만 권리관계 이해를 위해 체납 내역을 확인하세요.
- 점유·명도. 임차인 신고는 없으나 음식점 영업 흔적이 있어, 점유자 확인과 인도명령·명도 절차를 예상하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·토지대장 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0 ≠ 안심하고 살 물건”
권리분석만 놓고 보면 이 물건은 겉보기와 달리 깔끔합니다. 선순위 담보·가압류는 20여 년 전 이미 말소됐고, 임차인도, 떠안을 권리도 없습니다. 하지만 그 깔끔함이 곧 ‘좋은 매수’를 뜻하지는 않습니다. 이 토지의 진짜 관건은 규제 낀 부정형 시골 대지 + 제시외 건물(일부 멸실)을 누가, 어디에 쓰고, 얼마에 되파느냐입니다. 비교할 시세조차 마땅치 않아 2회 유찰의 저가가 기회인지 함정인지 숫자로 증명하기 어렵습니다. 인근 토지주·자가 활용 실수요라면 저가 매입의 여지가 있지만, 되팔 출구를 기대하는 일반 투자자에게는 신중이 필요한 물건입니다. 권리는 합격, 값과 환금성은 보류.
