인수는 0원, 그러나 ‘싼지’는 확인되지 않았다 — 예천 대심리 383-14

대구지방법원 2024타경72914. 경상북도 예천군 예천읍 대심리 383-14 토지와 지상 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 328㎡, 지목은 대이고, 감정평가상 기호2 건물은 지하층 창고, 1층 관리사, 2층 사무실로 이용되고 있습니다. 기호4의 공장·사무실과 기호5의 공장·목욕탕은 멸실된 상태이며, 매각은 일괄매각·제시외 건물 포함 조건입니다.

권리표면만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 2021년 소유권 13분의6에 설정된 가처분과 2024년 강제경매개시결정은 제시된 말소기준권리 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 신고가 없다는 사실을 곧바로 점유자나 임차관계가 없다는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 없지만 원본 대조가 필요하다

소유권은 1984년 장주영 명의로 보존된 뒤 2015년 장병호에게 증여로 이전됐습니다. 말소기준권리로 제시된 것은 1994년 농업협동조합중앙회 근저당권 48,000,000원입니다. 이후 1996년 근저당권 52,000,000원과 18,000,000원이 추가됐고, 등기 이력에는 1996년 근저당권 중 52,000,000원은 2012년, 1994년과 1996년의 나머지 근저당권은 2015년에 각각 말소된 것으로 기재돼 있습니다.

2015년과 2016년에는 장병호를 채무자로 한 농협은행 근저당권 36,000,000원과 24,000,000원이 설정됐습니다. 2021년 장병인·장계화·장인화는 장병호 소유권 중 13분의6에 대해 진정명의회복을 원인으로 하는 소유권이전등기청구권 가처분을 설정했고, 같은 사람들이 2024년 강제경매를 신청했습니다. 가처분은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됐으나, 소유권 귀속을 둘러싼 분쟁이 실제로 존재한 물건이라는 점은 명도와 절차 진행 상황 확인에 반영해야 합니다.

② 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가는 220,960,000원으로 감정가 315,657,110원의 70%입니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 비교자료가 없어 최저가가 지역 시세보다 낮은지, 높은지, 적정한지는 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율과 시장가격 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다.

특히 이 물건은 일반 주택 한 동이 아니라 토지와 창고·관리사·사무실을 일괄매각하고, 제시외 건물을 포함하며 일부 공부상 건물은 멸실된 상태입니다. 일반 공동주택처럼 동일 단지 동일 평형 거래로 가격을 단순 비교하기 어려우므로 토지가격, 잔존 건물 가치, 제시외 건물의 적법성·상태, 철거 또는 보수비용을 나눠 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 220,960,000원 가정)

현재 회차 예상배당에서는 채권 총액 1,566,503,600원 중 217,066,560원이 채권자에게 배당되고 1,349,437,040원이 미배당됩니다. 신청채권 1,303,503,600원의 예상배당은 0원입니다. 채권자의 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경상북도 예천군 예천읍 대심리 소재 예천군청 북서측 인근이며, 주변은 단독주택, 주거나지와 관공서 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
• 토지. 토지면적 328㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 264,800원/㎡입니다.
• 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 소로2류에 저촉되고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 건물. 기호2는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지하층·1층과 경량철골조립식 경량철골판넬지붕 2층으로, 창고·관리사·사무실로 이용됩니다. 수전·급배수·위생·보일러 설비가 돼 있습니다.
• 멸실. 기호4 공장·사무실과 기호5 공장·목욕탕은 멸실됐습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐으나 현황과 매각대상 범위는 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 일반 공동주택이 아닌 토지·창고·관리사·사무실 혼합물건으로, 매수층과 금융기관 담보평가 범위가 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가 낙찰을 판단하지 말고, 대심리 일대 토지와 비주거 건물의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인하세요.
• 말소기준 재확인. 종전 근저당권의 말소등기와 예상배당표 반영 내용이 다른 만큼, 현재 유효한 최초 담보권과 가처분의 소멸 여부를 원본 등기부로 확인하세요.
• 신청일부취하. 2026.03.19 발송된 신청일부취하통지의 대상과 효과, 매각대상 변경 여부를 사건기록과 매각기일 공고에서 확인하세요.
• 점유·임대관계. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 관리사·사무실·창고의 실제 점유자, 사용계약과 전입·사업자등록 현황을 조사하세요.
• 제시외 건물. 제시외 건물의 구조·면적·소유관계·허가 여부와 감정가 포함 여부, 철거 또는 유지 가능성을 확인하세요.
• 멸실 건물. 기호4·5의 멸실 상태와 건축물대장 정리 여부, 철거 잔재와 추가 비용을 현장에서 확인하세요.
• 토지 규제. 소로2류 저촉, 지구단위계획구역과 도로 접면이 향후 증축·신축·용도변경에 미치는 영향을 관할기관에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 및 사건진행 내역을 직접 대조한 뒤 의사결정하세요.

맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다

이 사건의 장점은 분명합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금을 승계하는 구조도 확인되지 않습니다.

그러나 가격과 실무 난도는 별개입니다. 최저가 220,960,000원이 감정가의 70%라고 해도 비교 가능한 실거래 근거가 없어 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 토지와 비주거 건물을 일괄매각하고 제시외 건물이 포함되며, 일부 건물은 멸실됐고 임대관계도 미상입니다. 여기에 진정명의회복 가처분, 신청일부취하 통지, 종전 근저당권 말소 이력과 예상배당표 사이의 확인 과제까지 남아 있습니다.

권리 인수는 양호하지만 가격 검증과 원본 대조가 선행돼야 하는 보수적 검토 대상입니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라, 현존 건물과 토지의 실제 가치가 220,960,000원을 충분히 뒷받침하는지 확인하는 데 있습니다.