대구지방법원 2025타경11027. 경상북도 김천시 구성면 하강리 844·846, 하강길 376-13의 에이동으로, 감정평가상 주택으로 이용 중인 연립/다세대 물건입니다. 건물은 시멘트벽돌조 철근콘크리트 슬라브지붕 단층이며 사용승인은 2000.10.19입니다. 현재 소유자는 정칠미입니다. 등기부에는 과거 근저당·가압류·강제경매·가처분·압류가 여러 차례 존재했지만, 현재 경매와 직접 연결되는 기준권리는 2025.05.12 접수된 주식회사 형제경매의 강제경매개시결정으로 정리되어 있습니다.
권리만 보면 매수인이 금액을 떠안을 구조는 확인되지 않습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이므로, 확인된 임차인이 없다는 사실과 실제 현장 점유관계가 완전히 같다고 단정해서는 안 됩니다. 입찰 전 현황조사와 점유자를 다시 확인해야 하는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11027 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 구성면 하강리 844, 846 에이동 · 경상북도 김천시 구성면 하강길 376-13 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 · 주택으로 이용 중 · 시멘트벽돌조 철근콘크리트 슬라브지붕 단층 |
| 사용승인 | 2000.10.19 |
| 소유자 | 정칠미 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 35,366,400원 / 12,131,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 형제경매 / 6,367,175원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 특기사항 | 제시외 건물 매각 포함 · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 복잡했던 과거, 현재 인수는 0원
등기 흐름은 길지만 핵심은 단순합니다. 2000년·2001년 황금동새마을금고 근저당은 2002.11.04 말소됐고, 2002년 이후의 여러 가압류와 2006년·2018년·2021년 강제경매 역시 이후 말소 또는 강제경매 매각으로 정리됐습니다. 2022.07.11 이숙자 앞으로의 증여등기는 2023.10.12 확정판결을 원인으로 2025.04.09 말소됐고, 현재 소유자는 다시 정칠미로 확인됩니다.
현재 경매의 기준은 2025.05.12 접수된 갑구 30번 강제경매개시결정입니다. 채권자는 주식회사 형제경매이고, 이번 매각으로 해당 경매개시결정은 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 5회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰은 ‘싸다’의 증거가 아니다
감정가는 35,366,400원, 현재 최저매각가는 12,131,000원입니다. 이미 3회 유찰된 상태로, 현재 최저가는 감정가 대비 34% 수준의 회차입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어, 최저가가 크게 낮아졌다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 12,131,000원 | 6,367,175원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 8,491,700원 | 6,367,175원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 5,944,190원 | 5,437,195원 | 929,980원 | 0원 |
4회 유찰 시에도 신청채권자 청구액 6,367,175원은 전액 배당되는 구조지만, 5회 유찰 시에는 929,980원이 미배당됩니다. 다만 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 12,131,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 618,358원 |
| 갑구 30번 강제경매개시결정 · 주식회사 형제경매 | 6,367,175원 | 6,367,175원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,145,467원 |
현재 최저가 12,131,000원 가정 시 신청채권자의 청구액은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 5,145,467원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 주택으로 이용 중입니다. 건물은 시멘트벽돌조 철근콘크리트 슬라브지붕 단층이며 외벽은 적벽돌 쌓기 및 페인팅, 내벽은 벽지도배, 바닥은 장판지, 창호는 AL새시입니다.
- 설비. 급배수 및 제반 위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 380.0㎡, 토지이용상황은 단독, 평지·부정형이며 세로한면(가) 도로에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역·공장설립승인지역·가축사육제한구역에 포함되고, 보전산지·임업용산지·임업진흥권역·농림지역에 접합니다.
- 공시지가. 37,600원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 제시외 건물은 이번 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 점유자·전입세대·확정일자 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 매각에 포함되므로 실제 위치·구조·이용상태와 감정 포함 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 직접 조사. 실거래 비교자료가 없는 만큼 인근 연립·다세대 및 유사 단독형 주택의 최근 거래와 호가를 직접 대조해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 가격뿐 아니라 접근성·건물상태·수요층·점유·제시외 건물 등 유찰 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순해졌지만, 가격은 현장에서 검증해야 한다
이 물건은 등기부의 과거 이력만 보면 매우 복잡해 보이지만, 현재 매수인 기준으로는 인수권리 0원으로 정리됩니다. 과거 근저당과 각종 가압류·가처분·압류는 이미 말소됐고, 현재 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 권리 측면의 큰 장애물은 확인되지 않습니다.
문제는 가격입니다. 감정가 35,366,400원에서 3회 유찰돼 최저가가 12,131,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 없어 이 금액을 곧바로 “싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 임대관계도 미상이고 제시외 건물이 매각에 포함되므로 현장 확인의 중요성이 큽니다. 권리는 통과, 가격은 보수적으로 검증. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 그 가격을 실제 지역 수요와 현물 상태가 받쳐주는지 확인하는 데 있습니다.
