대구지방법원 김천지원 2025타경11027. 김천시 구성면 하강리 844, 846의 에이동으로, 감정평가상 주택으로 이용 중인 단층 건물입니다. 등기 이력은 오래되고 복잡하지만, 과거 근저당권·가압류·압류·가처분과 이전 경매개시결정은 후속 말소등기 또는 종전 경매 매각으로 정리됐습니다. 현재 사건의 기준 권리는 2025.05.12. 주식회사 형제경매의 강제경매개시결정이고, 이 등기는 매각으로 소멸합니다.
매각물건명세서에는 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 명시돼 있습니다. 임차인 조사 내역도 없으므로 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가 17,330,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액 역시 17,330,000원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 김천지원 2025타경11027 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 구성면 하강리 844, 846 에이동 도로명: 경상북도 김천시 구성면 하강길 376-13 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 철근콘크리트 슬라브지붕 단층 · 사용승인 2000.10.19 |
| 소유자 | 정칠미 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 35,366,400원 / 17,330,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 형제경매 / 6,367,175원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
| 매각 범위 | 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 복잡했던 과거, 현재 인수는 0원
2000년부터 근저당권과 다수의 가압류가 등기됐지만, 근저당권은 2002년과 2018년에 말소됐고 가압류도 개별 말소 또는 2019년 강제경매 매각 과정에서 정리됐습니다. 2021년 강제경매개시결정도 2022년 매각과 함께 말소됐습니다. 이후 이숙자 앞으로 이뤄진 증여는 사해행위취소 확정판결에 따라 2025.04.09. 말소돼 소유권이 정칠미에게 돌아온 상태입니다.
② 가격·회차 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 할인율은 아니다
현재 최저매각가는 17,330,000원으로 감정가 35,366,400원의 49%입니다. 3회 유찰 시 12,131,000원, 4회 유찰 시 8,491,700원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 지역·물건과 직접 비교할 실거래 표본이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 17,330,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 12,131,000원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 8,491,700원 | 24% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 17,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 시뮬레이션 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 711,940원 |
| 갑구 2번 가압류 · 김천남부새마을금고 | 2,709,452원 | 2,709,452원 |
| 갑구 3번 가압류 · 황금동새마을금고 | 7,454,860원 | 7,454,860원 |
| 갑구 4번 가압류 · 김천축산업협동조합 | 7,531,231원 | 6,453,748원 |
| 그 밖의 후순위 채권 | - | 0원 |
| 채권자 총청구 | 144,723,621원 | 16,618,060원 |
| 미배당 | - | 128,105,561원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
회차 시뮬레이션상 채권자 총청구액 144,723,621원 중 16,618,060원이 배당되고 128,105,561원이 미배당됩니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수액으로 계산된 것이며, 매수인 인수액 0원과는 별개입니다. 실제 배당은 현재 유효한 권리, 배당요구, 조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용 상태. 주택으로 이용 중이며, 시멘트벽돌조 철근콘크리트 슬라브지붕 단층 건물입니다. 사용승인일은 2000.10.19.입니다.
- 마감·설비. 외벽은 적벽돌 쌓기 및 페인팅, 내벽은 벽지도배, 바닥은 장판지, 창호는 AL새시입니다. 급배수·위생·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 380㎡, 지목은 대, 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 37,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 성장관리계획구역·공장설립승인지역·가축사육제한구역에 포함되며 보전산지·임업용산지·임업진흥권역·농림지역에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 제시외 건물이 매각에 포함되므로 현황과 경계를 확인해야 합니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 확인되지 않고 이미 2회 유찰된 물건입니다. 지역 내 매수 수요와 재매각 가능성을 중개업소·현장조사로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 전입세대 확인으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 제시외 건물 범위. 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 감정평가서 도면과 현황을 대조해 구조·면적·사용 상태를 확인하세요.
- 시장가격 조사. 감정가 35,366,400원과 최저가 17,330,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 구성면과 인근 지역의 실제 매매 가능 가격을 확인하세요.
- 토지이용 제한. 계획관리지역과 성장관리계획구역 등 포함·접함 지역의 행위 제한을 확인하고, 향후 증축·용도변경 가능성을 별도로 검토하세요.
- 말소 이력 원본 대조. 과거 가압류·근저당·경매·가처분의 말소 여부를 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액 128,105,561원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 조세채권과 실제 배당요구는 법원 기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격 판단은 보류”
이 물건은 오래된 등기 이력 때문에 처음에는 복잡해 보이지만, 과거 권리들은 말소와 종전 경매 매각을 거쳐 정리됐습니다. 현재 말소기준은 2025.05.12. 강제경매개시결정이며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 없습니다. 임차인 조사 내역도 없어 실질취득액은 최저가와 같은 17,330,000원으로 계산됩니다.
그러나 2회 유찰과 감정가 49%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 비교 가능한 실거래가 확인되지 않고, 면 지역의 단층 연립·다세대라는 특성상 환금성과 실제 수요를 별도로 검증해야 합니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 시세 조사 없이 가격을 확정해서는 안 되는 물건입니다.