대구지방법원 2025타경11132. 구미시 형곡동 ‘모란빌라’ 제4층 제402호입니다. 사건상 용도표기는 아파트지만 감정평가 이용상태는 다세대주택 단위세대로 확인됩니다. 현재 소유자는 이대형이고, 2013.01.03. 소유권이전 등기를 마쳤으며 당시 거래가액은 53,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2014.12.18. 설정된 형곡새마을금고 근저당권 52,000,000원입니다.
현재 조사된 점유자는 홍형기입니다. 402호에 2022.06.21. 전입했지만 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당상 세부 순위까지 단정할 수는 없지만, 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 표시돼 있고, 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11132 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 324-2 4층 402호 · 도로명 경상북도 구미시 형곡로32길 9-6 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도표기 아파트 · 감정 이용상태 다세대주택 단위세대 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 · 제4층 제402호 · 사용승인 1991.05.15. |
| 소유자 | 이대형 · 2013.01.03. 소유권이전 · 거래가액 53,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 8,236,000원 (5회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2014.12.18. 형곡새마을금고 근저당권 · 채권최고액 52,000,000원 |
| 청구액 | 52,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 후순위 점유자, 인수 0원
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍형기 | 402호 | 2022.06.21. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
홍형기의 전입일은 말소기준권리인 2014.12.18.보다 뒤인 2022.06.21.입니다. 따라서 현재 자료 기준으로 대항력을 갖추지 못한 후순위 점유자입니다. 보증금이 확인되지 않아 최우선변제 여부 등 배당상 세부 검토는 원문 확인이 필요하지만, 이는 현재 분석상 매수인이 보증금을 인수하는 구조와는 다릅니다.
② 가격·유찰 구조 — 최저가만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가는 49,000,000원이지만 5회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 8,236,000원, 감정가의 16.81%입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 5,765,200원, 7회 유찰 시 4,035,639원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 8,236,000원 | 7,687,752원 | 44,312,248원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 5,765,200원 | 5,261,426원 | 46,738,574원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 4,035,639원 | 3,562,997원 | 48,437,003원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 8,236,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 548,248원 |
| 2. 근저당 · 형곡새마을금고 | 52,000,000원 | 7,687,752원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정 매각가에서는 형곡새마을금고 채권 52,000,000원 중 7,687,752원이 배당되고 44,312,248원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 형곡2동행정복지센터 동측 인근이며, 주변은 다가구주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로와 버스정류장 접근을 포함한 일반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 402호이며, 사용승인일은 1991.05.15.입니다. 도시가스·개별난방·위생 및 급배수·화재탐지 및 소방설비가 있습니다.
- 도로. 토지는 북서측으로 폭 약 10m 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고, 공시지가는 525,700원/㎡입니다.
- 하자 표기. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 모란빌라는 6세대 규모이며 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.0회입니다. 낮은 최저가와 별개로 재매각 가능성을 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 홍형기는 2022.06.21. 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 보증금·배당요구 확인. 홍형기의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인이 필요합니다. 특히 최우선변제 대상 여부는 실제 배당금에 영향을 줄 수 있습니다.
- 가격 검증. 최저가 8,236,000원은 감정가 대비 크게 내려왔지만 최근 실거래 비교 근거 없이 ‘저가 매수’로 단정하지 마십시오.
- 환금성 검증. 6세대 규모·1991.05.15. 사용승인·평균 5.0회 유찰이라는 특성을 감안해 향후 매도 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도표기는 아파트지만 감정평가상 이용상태는 다세대주택 단위세대입니다. 현황과 공부를 입찰 전 다시 대조하십시오.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인하고 실제 배당과 점유관계를 최종 점검해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 5회 유찰의 이유를 확인해야 한다
이 물건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2014.12.18. 형곡새마을금고 근저당이 말소기준이고, 홍형기의 2022.06.21. 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 명시 인수권리도 없고 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 49,000,000원에서 5회 유찰돼 8,236,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 여기에 6세대 규모, 1991.05.15. 사용승인, 동일 단지 평균 5.0회 유찰이라는 조건이 겹칩니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 낮지만, 가격·환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건”입니다.
