대구지방법원 2025타경11132. 구미시 형곡동 ‘모란빌라’ 4층 402호입니다. 사건상 용도는 아파트로 분류됐지만 감정평가 이용상태와 현황은 다세대주택 단위세대로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 이대형이며, 2013년 53,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준은 2014.12.18. 형곡새마을금고 근저당권 52,000,000원이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기 이력에는 말소기준보다 앞선 가압류·전세권·근저당권이 여러 건 보이지만, 각 권리 뒤에 해제·해지에 따른 말소등기가 이어집니다. 1998년 대한보증보험 가압류는 1999.07.23., 김춘예 전세권은 2011.09.02., 공단1동새마을금고 근저당권은 2013.01.03., 유선미 전세권은 2014.12.19. 각각 말소됐습니다. 따라서 현재 등기부와 매각물건명세서 기재에 따르면 낙찰자가 승계할 등기상 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11132 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 324-2 4층 402호 · 형곡로32길 9-6 |
| 물건종류 | 사건 분류 아파트 · 감정평가 이용상태 다세대주택 |
| 건물 | 모란빌라 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 4층 402호 · 6세대 |
| 사용승인 | 1991.05.15. |
| 소유자 | 이대형 (2013.01.03. 소유권이전 · 거래가액 53,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 16,807,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 형곡새마을금고 / 52,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08. |
① 권리 흐름 — 선순위 이력은 있으나 모두 말소됐다
핵심은 선순위 권리의 존재 여부가 아니라 현재 존속 여부입니다. 대한보증보험 가압류, 김춘예 전세권, 공단1동새마을금고 근저당권, 유선미 전세권은 모두 말소등기가 확인됩니다. 현재 존속하는 말소기준권리는 형곡새마을금고 근저당권이며, 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸할 권리입니다.
임차인·점유 분석 (실제 임차인 1명)
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍형기 | 402호 | 2022.06.21. | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
홍형기의 전입일은 2022.06.21.로 말소기준권리인 2014.12.18. 형곡새마을금고 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 보증금 승계도 없습니다. 다만 보증금·확정일자· 배당요구 여부는 확인되지 않으므로 우선변제 참여 여부와 실제 점유관계는 원문 서류와 현장조사를 통해 확인해야 합니다. 권리 인수와 별개로 점유자가 남아 있다면 인도·명도 절차는 필요할 수 있습니다.
② 가격·환금성 — 감정가의 34.3%여도 ‘시세 할인’은 아니다
현재 최저매각가는 16,807,000원으로 감정가 49,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 비교 가능한 최신 거래가격이나 최근 낙찰금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 16,807,000원 | 34.3% | 202,795,526원 |
| 4회 유찰 시 | 11,764,900원 | 24.01% | 207,746,868원 |
| 5회 유찰 시 | 8,235,429원 | 16.81% | 211,212,809원 |
| 건물명 / 규모 | 모란빌라 / 6세대 |
|---|---|
| 사용승인일 | 1991.05.15. |
| 경매 평균 유찰 | 3.0회 |
| 경매 낙찰률 | 0.0% |
| 최근 낙찰가 | 확인값 없음 |
| 비교 가능한 실거래 | 확인값 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 16,807,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 702,526원 |
| 2. 가압류 · 대한보증보험주식회사 | 22,000,000원 | 16,104,474원 |
| 3. 전세권 · 김춘예 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당권 · 공단1동새마을금고 | 29,900,000원 | 0원 |
| 5. 전세권 · 유선미 | 65,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당권 · 형곡새마을금고 | 52,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 218,900,000원, 채권자 배당액은 16,104,474원, 미배당액은 202,795,526원입니다. 형곡새마을금고 예상배당과 소유자 잔여는 0원이며, 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 형곡2동행정복지센터 동측 인근에 위치하며, 주변은 다가구주택·다세대주택· 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로와 버스정류장 접근 등 일반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 다세대주택의 4층 402호로, 도시가스·개별난방· 화재탐지 및 소방·위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 북서측으로 폭 약 10m 아스팔트 포장도로에 접하고, 토지는 274.5㎡, 제2종일반주거지역·소로1류 접합·가축사육제한구역입니다. 공시지가는 525,700원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 6세대 소규모 다세대주택이며 비교 가능한 최근 거래와 낙찰가가 확인되지 않아, 매도 시점과 가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원문 확인. 선순위로 보이는 가압류·전세권·근저당권의 말소 사실을 최신 등기사항전부증명서에서 다시 대조하세요.
- 배당표 불일치 확인. 이미 말소된 권리가 배당 시뮬레이션에 포함돼 있으므로, 매각물건명세서·채권계산서·배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 홍형기의 전입은 기준권리 이후라 대항력은 없지만, 실제 임대차계약· 보증금·점유 상태와 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 용도 대조. 사건 분류는 아파트지만 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 건축물대장과 현황을 직접 대조하세요.
- 시세 검증. 비교 가능한 실거래가가 없으므로 인근 유사 다세대주택의 실제 매물가· 거래가·임대수요를 별도로 조사해야 합니다.
- 노후 상태 점검. 1991.05.15. 사용승인 건물인 만큼 내부 수선, 누수, 외벽, 옥상, 배관과 공용부분 관리 상태를 현장 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 보류”
이 물건은 등기 이력만 복잡해 보일 뿐, 선순위 가압류·전세권·근저당권은 모두 말소됐고 현재 점유자의 전입도 말소기준 이후입니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없어 권리상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 모란빌라는 6세대 규모의 1991년 사용승인 다세대주택이고, 비교 가능한 최근 거래와 낙찰가가 확인되지 않으며 경매 참고 통계도 평균 3.0회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 게다가 배당 시뮬레이션에는 이미 말소된 권리가 포함돼 있어 서류 상호 대조가 필요합니다. 결론은 권리는 합격, 가격과 환금성은 보류입니다. 싼 가격을 찾기보다 실제 매도 가능 가격과 수선·명도 비용을 먼저 확인해야 합니다.