대구지방법원 2025타경121. 경상북도 예천군 예천읍 고평리 소재 토지와 창고 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 고평2리회관 북측 인근에 위치하며, 토지 면적은 1,791.0㎡입니다. 건물은 강파이프구조 강판지붕 단층으로, 감정평가상 가동과 나동 모두 창고 등으로 이용되고 있습니다. 제시외 건물까지 매각에 포함됩니다.

등기상 구조는 비교적 단순합니다. 소유자 김교순 명의 건물에 예천군산림조합의 채권최고액 276,000,000원 근저당권이 설정돼 있고, 이를 기초로 임의경매가 개시됐습니다. 해당 근저당권은 말소기준권리이며 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그런데 권리관계가 단순하다고 해서 취득 과정까지 단순한 것은 아닙니다. 이 사건은 농지취득자격증명, 토지의 현황변경, 원상회복 가능성을 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 토지 규제가 관건

말소기준은 2021.09.07. 접수된 을구 1번 예천군산림조합 근저당권입니다. 채권최고액은 276,000,000원이며, 이 근저당권 자체는 매각으로 소멸합니다. 이후의 임의경매개시결정 등기도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

근저당권에는 고평리 582-1 토지와 나동 건물 등에 관한 공동담보 내용이 기재돼 있습니다. 이후 토지 분필에 따른 공동담보 변경과 고평리 582-5 토지에 대한 일부 말소가 부기됐습니다. 이는 기존 근저당권의 공동담보 변동 사항으로, 매수인이 근저당권 채무를 새롭게 떠안는다는 의미는 아닙니다.

여기서 중요한 구분은 등기상 인수채무와 행정법상 취득·이용 위험은 별개라는 점입니다. 명세서상 인수액이 없더라도 농취증 발급에 실패하거나 토지의 현재 이용상태에 관한 행정적 문제가 발생할 가능성은 그대로 남습니다.

② 가격·토지 리스크 — 감정가 24%가 의미하는 것

감정가 417,282,300원에서 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 100,191,000원입니다. 감정가 대비 24.01% 수준까지 내려온 것입니다. 그러나 이 수치는 감정가 대비 비율이지, 실제 시장가격 대비 할인율이 아닙니다.

이 물건은 일반적인 주거용 아파트와 달리 농림지역의 토지와 창고 건물로 구성됩니다. 농지취득 요건과 이용 제한, 향후 원상회복 가능성을 고려하지 않고 감정가와 최저가의 차이만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

회차별 금액과 예상배당은 각 최저매각가에 낙찰된다는 가정에 따른 것입니다. 후속 회차는 유찰될 경우의 시나리오이며 실제 매각 결과를 뜻하지 않습니다.

입찰 전에는 예천읍 관계 부서를 통해 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 농지전용허가 이력, 건축물과 토지 이용의 적법성, 향후 원상회복 대상 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 감정가가 크게 낮아진 것과 실제로 적법하게 취득·활용할 수 있다는 것은 전혀 다른 문제입니다.

③ 예상배당표 (매각가 100,191,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 약 2,202,674원을 공제한 97,988,326원이 예천군산림조합 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액 기준 예상 미배당액은 178,011,674원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

신청채권자의 청구액은 231,520,847원으로, 현재 회차의 예상배당만으로는 청구액을 모두 충족하지 못합니다. 다만 근저당권의 미배당 발생은 곧바로 낙찰자의 채무 인수를 의미하지 않습니다. 명세서상 인수권리가 없는 이 사건에서 매수인 인수액은 0원입니다.

집행비용은 매각가의 약 2.2%로 추정한 금액입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 미배당액은 매수인의 추가 취득비용이 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 예천군 예천읍 고평리 소재 고평2리회관 북측 인근입니다. 주위는 단독주택과 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물 이용. 가동과 나동 모두 창고 등으로 이용 중입니다. 강파이프구조 강판지붕 단층 건물이며, 샌드위치판넬과 시멘트콘크리트 등으로 마감돼 있습니다.
• 토지 현황. 면적 1,791.0㎡, 공부상 지목은 답이나 현황은 창고용지입니다. 토지는 평지이며 세로장방형으로 기재돼 있습니다.
• 용도지역. 농림지역이며 농업진흥구역에 포함됩니다. 소로1류 및 도로구역에 저촉되고, 가축사육제한구역과 비행안전제3구역에도 포함됩니다.
• 공시지가. 30,800원/㎡입니다. 이는 공시지가로, 실제 매매 가능한 시장가격이나 본건 전체의 적정 입찰가를 의미하지 않습니다.
• 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 창고 활용 목적, 농지 취득 요건, 용도지역 및 현황변경 문제가 매수자 범위에 영향을 줄 수 있습니다. 4회 유찰 이력도 함께 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 농취증 발급 가능 여부 최우선 확인. 목록 1에 대한 농지취득자격증명 제출이 요구됩니다. 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않는 조건이므로, 입찰 전에 관계 행정기관과 발급 요건을 반드시 확인해야 합니다.
• 농지전용 및 원상회복 위험. 공부상 답인 토지가 현재 창고용지로 이용되고 있습니다. 전용허가 없이 현황이 변경된 경우 원상회복명령 가능성이 있으므로, 2026.03.12.자 예천읍 사실조회회신서와 관련 인허가 내용을 대조해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지와 건물 및 제시외 건물이 포함됩니다. 현황 건물과 등기·건축물대장, 감정평가상 매각 대상 범위를 일치시켜 확인해야 합니다.
• 창고의 실제 점유 및 사용관계. 확인된 임차인 신고 내역은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 이용 주체를 확인하고 명도 가능성을 검토해야 합니다.
• 공동담보 변동 확인. 예천군산림조합 근저당권의 공동담보 변경 및 고평리 582-5 토지 관련 일부 말소 기재를 최신 등기부와 대조해야 합니다.
• 가격 판단. 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 저가 낙찰을 단정하지 말고, 적법한 활용 가능성과 현황 정리에 수반될 비용, 실제 매도 가능성을 함께 검토해야 합니다.
• 입찰 전 원본 재확인. 최신 매각물건명세서·등기부·현황조사서·감정평가서·토지이용계획확인원과 농지 관련 행정 회신을 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가 24%보다 중요한 것은 적법하게 취득하고 활용할 수 있느냐”

이 사건은 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 예천군산림조합 근저당권이 말소기준이고, 명세서상 매수인이 인수할 권리는 없습니다. 현재 최저가에 낙찰되더라도 예상되는 근저당권 미배당액을 매수인이 추가로 부담하는 구조는 아닙니다.

그러나 농취증 미제출 시 매수보증금 미반환이라는 특별매각조건이 있고, 현재 창고용지로 이용되는 토지에는 무허가 현황변경에 따른 원상회복명령 가능성이 명시돼 있습니다. 이는 단순한 가격 협상 문제가 아니라 취득 자체와 향후 이용에 직접 영향을 줄 수 있는 사항입니다.

4회 유찰 끝에 최저매각가가 100,191,000원까지 내려왔지만, 이 가격이 실제 시장가치보다 저렴한지는 별도로 판단해야 합니다. 농림지역·농업진흥구역에 속한 창고·토지라는 용도 특성과 실제 점유관계, 인허가 상태도 함께 검토할 필요가 있습니다.

등기상 인수권리는 없는 구조. 하지만 농취증 발급 가능 여부와 토지 현황의 적법성이 확인되기 전에는 가격만으로 접근하기 어려운 물건입니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수보다 입찰자가 해당 토지를 적법하게 취득하고 현재의 창고 이용상태를 유지할 수 있는지에 있습니다.