대구지방법원 2025타경121. 경상북도 예천군 예천읍 고평리 582-1의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 창고 등으로 이용 중이며, 토지는 1,791㎡입니다. 등기부상 소유자는 김교순, 말소기준권리는 2021.09.07. 설정된 예천군산림조합 근저당권입니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로, 매수인에게 승계되는 권리금액은 0원입니다.
하지만 단순한 권리관계만 보고 접근하기에는 중요한 조건이 붙습니다. 목록 1은 공부상 지목이 답이고 농업진흥구역에 포함돼 있으며, 농지취득자격증명을 제출하지 않을 경우 매수보증금이 반환되지 않습니다. 또한 현재는 합법적인 건축물이 소재하는 창고용지로 이용되고 있으나, 전용허가를 얻지 않고 현황이 변경된 경우 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경121 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 예천읍 고평리 582-1 · 경상북도 예천군 예천읍 가수내길 7 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고 등으로 이용중 |
| 토지 | 1,791㎡ · 지목 답 · 농림지역 · 농업진흥구역 |
| 건물 구조 | 강파이프구조 강판지붕 단층 · 샌드위치판넬 등 마감 · 세멘콘크리트 등 마감 |
| 소유자 | 김교순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 417,282,300원 / 143,129,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 231,520,847원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 말소기준은 근저당
임차인 없음. 매각물건명세서에 별도로 명시된 인수권리도 해당사항 없음입니다. 2021.09.07. 예천군산림조합 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.02.21. 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수금액은 0원입니다.
② 가격 — 감정가 대비 크게 낮아졌지만 시세 할인으로 단정할 수 없다
감정가는 417,282,300원, 현재 최저매각가는 143,129,000원입니다. 3회 유찰된 현재 회차는 감정가의 34.3% 수준입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아, 이 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,129,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,803,806원 |
| 1. 근저당 · 예천군산림조합 | 276,000,000원 | 140,325,194원 |
| 근저당 미배당 | - | 135,674,806원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 143,129,000원 가정 시 집행비용 2,803,806원을 제외한 140,325,194원이 예천군산림조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 135,674,806원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 토지·이용상태 — 이 사건의 핵심 리스크
- 현황. 본건은 고평2리회관 북측 인근이며 주위는 단독주택 및 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 강파이프구조 강판지붕 단층 건물로, 창고 등으로 이용 중입니다.
- 지목과 현황의 차이. 공부상 지목은 ‘답’이나 현황은 합법적인 건축물이 소재하는 ‘창고용지’입니다.
- 농지취득자격증명. 농지법상 제출해야 하는 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 매수보증금이 반환되지 않습니다.
- 원상회복 가능성. 전용허가를 얻지 않고 토지 현황이 변경된 경우 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 용도지역·규제 확인
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 용도지역 | 농림지역 |
| 농업진흥구역 | 포함 |
| 도로구역 | 저촉 |
| 가축사육제한구역 | 포함 |
| 비행안전제3구역(전술) | 포함 |
| 소로1류(폭 10m~12m) | 저촉 |
| 공시지가 | 30,800원/㎡ |
| 도로접면 | 세로한면(가) |
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 발급 가능 여부. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 조건이 명시돼 있으므로 입찰 전 최우선 확인사항입니다.
- 농지전용 적법성. 공부상 ‘답’과 현황 ‘창고용지’가 다른 경위를 확인하고, 전용허가 여부 및 원상회복 가능성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되므로 현장과 매각대상 범위를 정확히 대조해야 합니다.
- 공동담보 관계. 예천군산림조합 근저당은 토지와 나동 등 공동담보 관계가 기재돼 있으므로 등기 원문을 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 실제 창고용 부동산 및 토지가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유상태와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 토지가 어렵다”
이 사건은 임차인도 없고 명시 인수권리도 없어 등기상 인수위험은 낮은 편입니다. 현재 최저매각가는 143,129,000원으로 감정가 417,282,300원의 34.3%까지 내려왔지만, 그 숫자만으로 싸다고 결론 내릴 사건은 아닙니다. 공부상 ‘답’인 1,791㎡ 토지가 실제 창고용지로 사용되고 있고, 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환, 무허가 현황 변경일 경우 원상회복명령 가능성까지 명시돼 있기 때문입니다. 권리는 통과, 가격은 별도 검증, 농지·원상회복 여부는 반드시 선확인. 이 세 가지를 분리해서 판단해야 하는 물건입니다.
