대구지방법원 2025타경121. 예천읍 고평리 582-1 토지와 그 지상 창고를 일괄매각하는 사건입니다. 토지면적은 1,791㎡이고, 가동과 나동은 강파이프구조 강판지붕 단층 건물로 창고 등으로 이용 중입니다. 감정가는 417,282,300원, 1회 유찰된 현재 최저가는 292,098,000원으로 감정가의 70%입니다.
등기상 권리구조는 비교적 단순합니다. 소유자 김교순 명의의 소유권보존 뒤 2021년 9월 7일 예천군산림조합이 채권최고액 276,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 2월 21일 임의경매개시결정이 기입됐으며, 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건의 승부처는 등기부보다 농지법과 현황 변경 문제입니다. 토지의 공부상 지목은 답이지만 현황은 합법적인 건축물이 소재하는 창고용지입니다. 매각물건명세서에는 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는다고 명시돼 있고, 전용허가 없이 현황이 변경된 경우 향후 원상회복명령이 내려질 가능성이 적시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경121 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 예천읍 고평리 582-1 · 경상북도 예천군 예천읍 가수내길 7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 가동·나동 창고 등으로 이용 중 |
| 토지 | 1,791㎡ · 공부상 지목 답 · 현황 창고용지 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 구조 | 강파이프구조 강판지붕 단층 · 샌드위치판넬 등 마감 · 세멘콘크리트 등 바닥 마감 |
| 소유자 | 김교순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 417,282,300원 / 292,098,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 예천군산림조합 / 231,520,847원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
말소기준은 2021년 9월 7일 설정된 예천군산림조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 276,000,000원이고, 채무자는 김교순입니다. 토지 고평리 582-1과 나동이 공동담보로 기재됐으며, 토지분필에 따라 고평리 582-5가 공동담보에 편입됐다가 2022년 12월 28일 해당 토지에 대한 공동담보가 일부 소멸했습니다.
매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다. 현재 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유자와 실제 사용관계는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
② 가격과 유찰 구조 — 70%라고 곧바로 싸지는 않다
현재 최저가는 292,098,000원으로 감정가 417,282,300원의 70%입니다. 그러나 동일 조건의 실거래와 비교한 가격 우위는 확인되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 농림지역·농업진흥구역의 토지와 창고를 함께 취득하는 구조인 만큼, 이용 가능성과 농지취득자격증명 발급 가능 여부가 가격보다 먼저 검토돼야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 292,098,000원 | 276,000,000원 | 0원 | 11,208,628원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 204,468,600원 | 200,806,040원 | 75,193,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 143,128,020원 | 140,324,228원 | 135,675,772원 | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 공제하고도 근저당 채권최고액 276,000,000원이 전액 배당되며, 소유자에게 11,208,628원이 남는 구조입니다. 2회 유찰 가정부터는 근저당권자의 미배당이 발생하지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아니므로 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 292,098,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,889,372원 |
| 1. 근저당 · 예천군산림조합 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,208,628원 |
현재 최저가를 매각가로 가정한 배당입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 배당 부족액과 매수인 인수액은 별개이며, 현재 가정의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 예천군 예천읍 고평리 소재 고평2리회관 북측 인근에 있으며, 주위는 단독주택과 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 가동과 나동은 창고 등으로 이용 중이며, 강파이프구조 강판지붕 단층 건물입니다.
- 용도지역. 농림지역이며 농업진흥구역에 포함됩니다. 소로1류와 도로구역에 저촉됩니다.
- 기타 제한. 가축사육제한구역과 비행안전제3구역(전술)에 포함됩니다.
- 토지 형상. 면적 1,791㎡의 평지·세로장방형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 30,800원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 공부상 지목은 답이나 현황은 합법적인 건축물이 소재하는 창고용지입니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1에 필요한 자격증명 발급 가능 여부와 제출기한을 확인하세요. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.
- 농지전용 여부. 답이 창고용지로 이용되는 과정에서 적법한 전용허가가 있었는지 예천읍 사실조회회신서와 관련 원본을 대조하세요.
- 원상회복 범위. 무단 현황 변경으로 판단될 경우 토지와 건축물 이용에 미칠 영향과 원상회복 비용을 검토하세요.
- 제시외 건물. 포함되는 제시외 건물의 위치·면적·구조와 사용 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 점유관계. 등재된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 확인하세요.
- 공동담보. 근저당 공동담보의 변경·일부소멸 내용과 매각 대상 전체가 일치하는지 등기 원본을 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 292,098,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 창고·농지의 거래와 이용 가능성을 별도로 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 2026년 3월 12일자 예천읍 사실조회회신서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 입찰은 단순하지 않다”
이 사건은 등기부만 보면 어렵지 않습니다. 2021년 예천군산림조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류나 압류가 없으며 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다. 현재 최저가 기준 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 인수 0원은 안전의 전부가 아닙니다. 목록 1의 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 매수보증금이 반환되지 않고, 허가 없이 답을 창고용지로 변경했다면 원상회복명령 가능성도 있습니다. 농림지역·농업진흥구역이라는 토지 규제와 제시외 건물 포함 조건까지 감안하면, 이 물건은 가격보다 취득 가능성과 계속 이용 가능성을 먼저 검증해야 합니다. 결론은 등기 권리는 통과, 농지·현황 위험은 보류입니다.