대구지방법원 2025타경181. 상주시 신봉동 ‘상주청구타운’ 102동 12층 1203호, 전용 73.34㎡ 아파트입니다. 감정가는 142,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 99,400,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 1997.06.05. 설정된 한국주택은행 근저당권 26,000,000원이며, 그 뒤의 압류·가압류·근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사와 매각물건명세서에는 이정이가 1203호에 전입한 것으로 조사되어 있습니다. 전입일 2024.02.15.은 말소기준일 1997.06.05.보다 늦기 때문에 대항력은 없으며, 매수인이 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 배당 관계와 실제 점유 상태는 원본 서류 및 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경181 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 상주시 신봉동 537-1 상주청구타운 102동 12층 1203호 |
| 도로명주소 | 경상북도 상주시 경상대로 2811 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 73.34㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 12층 |
| 소유자 | 이석희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 99,400,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 59,614,641원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 발행일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
말소기준은 1997.06.05. 한국주택은행 근저당권입니다. 2019.09.25. 주식회사 국민은행 근저당권 69,300,000원, 2024.01.08. 국의 압류, 2024.12.04. 우리금융캐피탈 주식회사 가압류 40,799,559원과 2025.05.22. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 매각물건명세서에도 별도의 인수권리와 법정지상권은 없는 것으로 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정이 | 1203호 | 2024.02.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이정이의 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 성립하지 않습니다. 따라서 보증금이 배당으로 모두 회수되지 않더라도 그 미회수 보증금을 매수인이 승계하는 유형은 아닙니다. 다만 실제 점유자가 존재하므로 낙찰 후 인도 협의나 인도명령 등 명도 절차는 예상해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 하락 추세
상주청구타운과 면적이 일치하는 전용 73.34㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 110,083,333원이지만 2024년의 129,000,000원·139,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 73.34㎡ | 12 | 105,000,000원 |
| 2025.01 | 73.34㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2024.08 | 73.34㎡ | 10 | 105,000,000원 |
| 2024.05 | 73.34㎡ | 12 | 129,000,000원 |
| 2024.04 | 73.34㎡ | 11 | 139,000,000원 |
| 2024.03 | 73.34㎡ | 7 | 107,000,000원 |
| 2024.03 | 73.34㎡ | 2 | 117,000,000원 |
| 2024.03 | 73.34㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 2023.12 | 73.34㎡ | 12 | 103,000,000원 |
| 2023.10 | 73.34㎡ | 3 | 96,500,000원 |
| 2023.10 | 73.34㎡ | 13 | 94,500,000원 |
| 2023.10 | 73.34㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 105,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 110,083,333원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 99,400,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 105,000,000원의 94.7%입니다. 최근 거래보다 낮은 것은 분명하지만, 최근 12개월 표본이 1건이고 최근 가격 추세도 -5.0%입니다. 따라서 전체 평균 대비 90.3%라는 수치만으로 가격 매력이 크다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,189,200원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사제일은행 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 3. 근저당 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 44,400,000원 | 5,210,800원 |
| 5. 근저당 · 주식회사 국민은행 | 69,300,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 444,905,682원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 40,799,559원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 691,405,241원 중 예상배당액은 97,210,800원이며, 미배당액은 594,194,441원입니다. 신청채권자 주식회사 국민은행의 청구액은 59,614,641원이지만 현재 시나리오상 예상배당액은 0원입니다. 미배당 채권은 매수인 인수액과 별개이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 상주시 개운동 소재 개운저수지 동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택과 상가 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다. 본건 동측으로 왕복 2차선 진입도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 12층이며, 급·배수 및 위생설비, 승강기, 화재경보기, 소화전과 개별 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 단지. 청구 단지는 496세대이며 사용승인일은 1997.04.29.입니다. 거래 표본은 전용 73.34㎡와 면적이 일치합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역이며, 토지는 평지의 부정형 아파트 부지입니다. 공시지가는 367,700원/㎡이고 가축사육제한구역과 관련된 제한이 있습니다.
- 물건 상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 12개월 거래는 1건이고 최근 가격 추세는 -5.0%입니다. 전체 평균보다 최신 거래와 실제 매수 수요를 우선해 출구가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 상태 확인. 이정이가 실제 임차인으로 조사되어 있습니다. 현장 방문과 전입세대 열람을 통해 현재 점유 여부와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 임차 자료 대조. 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 법원 기록에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 전체 평균 110,083,333원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 105,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -5.0%이므로 현재 최저가가 최근 거래의 94.7%라는 사실만으로 충분한 안전마진이 있다고 판단하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 69,580,000원, 3회 유찰 시 48,706,000원으로 내려가지만 매각 일정과 변경 여부를 법원 공고에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 보수적으로
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 1명의 전입일도 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 인수보다 점유자 명도가 실무상 확인 대상입니다.
가격은 현재 99,400,000원으로 최근 12개월 평균과 최신 거래 105,000,000원의 94.7%입니다. 최근 거래보다 낮지만 최근 추세가 -5.0%이고 최근 12개월 표본도 1건이어서, 전체 평균 110,083,333원만 보고 큰 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 가격은 조건부. 최근 거래 흐름과 명도 부담을 반영한 보수적인 응찰가가 필요한 물건입니다.