대구지방법원 2025타경11487. 구미시 도량동 한빛타운 105동 7층 710호, 전용 46.8㎡ 아파트입니다. 감정가는 50,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 24,500,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 같은 면적의 최근 거래 평균은 45,458,333원, 최신 거래는 43,000,000원이므로 가격만 놓고 보면 최근 실거래 구간보다 충분히 낮습니다.
권리 흐름도 현재 등기 상태만 놓고 보면 비교적 정리돼 있습니다. 1995년부터 2016년 사이 설정된 다수의 오래된 근저당권과 가압류는 각각 말소등기가 완료됐고, 현재 경매의 말소기준은 2016.04.21. 현대라이프생명보험 근저당권 70,800,000원입니다. 이 권리는 이후 푸본현대생명보험으로 명칭이 변경됐고, 2026년 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 그 뒤의 국민행복기금 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11487 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 도량동 112 한빛타운 제105동 제7층 제710호 · 도로명 경상북도 구미시 송동로 105 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 46.8㎡ · 15층 건물 중 7층 |
| 현재 소유자 | 박상혁 |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 24,500,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 청구금액 | 46,979,483원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 오래된 권리는 말소, 현재 인수액은 0원
등기부에는 오래된 근저당권·가압류·과거 경매개시결정이 많이 나타나지만, 핵심은 현재 살아 있는 권리인지입니다. 한국주택은행 근저당권은 2014.07.30. 말소됐고, 고아농업협동조합과 장향의 근저당권도 각각 2007년과 2010년에 말소됐습니다. 현대캐피탈과 국민은행의 2004년 가압류, 고아농협의 2005년 경매개시결정도 모두 말소됐습니다.
이후 대구은행·교보생명의 근저당권 역시 2016년 말소되고, 같은 해 4월 21일 설정된 현대라이프생명보험 근저당권이 현재 경매의 말소기준이 됩니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리 없음, 법정지상권 해당 없음으로 명시돼 있으며 예상 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 거래의 절반 수준
한빛타운은 960세대, 1995.03.20. 준공 단지입니다. 대상과 같은 전용 46.8㎡의 최근 거래 12건은 36,500,000원~62,000,000원에 형성됐고, 최근 12개월 평균은 45,458,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 46.8㎡ | 3 | 43,000,000원 |
| 2026.07 | 46.8㎡ | 10 | 47,000,000원 |
| 2026.07 | 46.8㎡ | 7 | 45,000,000원 |
| 2026.06 | 46.8㎡ | 5 | 39,000,000원 |
| 2026.06 | 46.8㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2026.05 | 46.8㎡ | 10 | 49,000,000원 |
| 2026.05 | 46.8㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 2026.04 | 46.8㎡ | 15 | 62,000,000원 |
| 2026.04 | 46.8㎡ | 11 | 37,000,000원 |
| 2026.03 | 46.8㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 46.8㎡ | 15 | 47,000,000원 |
| 2026.03 | 46.8㎡ | 1 | 36,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 45,458,333원 |
현재 최저가 24,500,000원은 최근 12개월 평균의 53.9%입니다. 최신 거래인 2026년 7월 3층 43,000,000원, 같은 달 7층 45,000,000원과 비교해도 낮습니다. 인수액이 0원이므로 이 사건은 최저가가 곧 권리상 실질취득액이며, 대항력 임차보증금 때문에 실질취득액이 다시 올라가는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 841,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 한국주택은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 2번 근저당 · 고아농업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 장향 | 미상 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 현대캐피탈 | 15,440,502원 | 15,440,502원 |
| 갑구 3번 가압류 · 국민은행 | 9,299,192원 | 8,218,498원 |
| 을구 6번 근저당 · 국민은행 | 24,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당 · 대구은행 | 42,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 대구은행 | 18,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당 · 교보생명 | 61,200,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당 · 현대라이프생명 | 70,800,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 국민행복기금 | 18,674,551원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 총채권액 259,414,245원, 배당액 23,659,000원, 미배당액 235,755,245원으로 계산됐습니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 회차별 자금·미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 24,500,000원 | 23,659,000원 | 235,755,245원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 17,150,000원 | 16,441,300원 | 242,972,945원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 12,005,000원 | 11,388,910원 | 248,025,335원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰가 하락분만큼 늘어나 실질취득액을 고정시키는 유형은 아닙니다. 다만 추가 유찰을 기다릴수록 가격은 낮아지는 반면, 점유·수리 상태가 불명확한 물건은 현장 확인 없이 최저가만 보고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)
- 입지. 도량초등학교 남동측 인근으로, 주변에 대단위 아파트단지와 학교, 주택, 관련 상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 아파트로서의 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 7층이며, 위생·급배수·승강기·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 왕복 4차선, 북측 왕복 2차선, 서측과 남측 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·도량초등학교 상대보호구역에 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며 공시지가는 710,200원/㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 960세대 단지이고 최근 동일 면적 거래 12건이 확인되지만, 거래가 편차가 커 내부 상태에 따른 가격 차이가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기 말소 원본 대조. 오래된 가압류·근저당권의 말소등기와 예상배당표의 선순위 채권 반영이 일치하지 않습니다. 등기사항전부증명서 전체와 배당요구종기 내역을 대조하세요.
- 현재 채권자 확인. 말소기준 근저당권은 현대라이프생명보험에서 푸본현대생명보험으로 명칭이 변경된 뒤 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 경매신청채권자 및 승계 상태를 확인하세요.
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대 열람, 현황조사 원문, 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 내부 수리비. 최근 실거래가가 36,500,000원부터 62,000,000원까지 분산됩니다. 내부 상태와 수리 범위를 입찰가에 반영하세요.
- 관리비 체납. 관리사무소에서 공용부분 관리비와 장기 체납 여부를 확인하세요.
- 보증금 준비. 현재 최저가 기준 입찰보증금과 잔금 조달계획을 매각기일 전에 준비하세요.
- 원본 서류 확인. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기부의 최신 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 배당표는 재검증”
이 물건의 가장 큰 장점은 분명합니다. 매수인 인수액 0원, 현재 최저가 24,500,000원, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균의 53.9%입니다. 최신 거래 43,000,000원과 같은 층의 45,000,000원 거래도 현재 최저가를 웃돕니다. 권리와 가격만 정리하면 충분히 검토할 만한 구간입니다.
다만 등기부에는 이미 말소된 과거 권리들이 다수 존재하고, 예상배당 계산에는 그 일부가 선순위 채권으로 포함돼 있습니다. 현재 경매의 말소기준 근저당권과 신청채권자 배당이 0원으로 계산된 이유를 원본에서 확인하지 않은 채 입찰해서는 안 됩니다. 결론은 가격은 합격, 인수 구조도 양호, 배당 순위와 실제 점유는 최종 확인입니다.
