대구지방법원 2025타경183. 경북 문경시 문경읍 고요리 587 소재 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 현재 소유자는 이성순이고, 2018.10.26. 소유권을 취득한 날 같은 날 점촌농업협동조합 채권최고액 360,000,000원 근저당과 김영식 채권최고액 50,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 가운데 을구 7번 점촌농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.05.28. 점촌농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
등기 흐름만 보면 매수인이 승계할 권리는 확인되지 않습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 임차인도 없습니다. 다만 권리가 깨끗하다는 것과 물건이 단순하다는 것은 다른 문제입니다. 이 사건은 토지와 여러 동의 축사·창고·관리사·작업장을 함께 보는 현황형 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경183 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 문경시 문경읍 고요리 587 · 경상북도 문경시 문경읍 동우점앞길 123 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 축사·창고·관리사·작업장 |
| 토지 | 목장용지 1,550㎡ · 답축사 · 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 이성순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 294,232,670원 / 100,923,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 점촌농업협동조합 / 308,565,892원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 일괄매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 이동 가능한 저온창고 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
임차인 없음. 매각물건명세서상 매수인이 떠안을 명시 인수권리도 없고, 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 2018.10.26. 설정된 점촌농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 같은 날 설정된 김영식 근저당과 그 이후 권리변동·경매개시결정은 매각절차 안에서 정리되는 구조입니다.
② 가격 판단 — 34.3%만 보고 ‘싸다’고 결론내리면 안 된다
현재 최저가는 100,923,000원으로 감정가 294,232,670원의 34.3% 수준입니다. 세 번 유찰된 만큼 표면 할인율은 큽니다. 하지만 이 사건은 일반 주거용 아파트가 아니라 축사·창고·관리사· 작업장과 목장용지가 결합된 물건이고, 가격을 직접 대조할 실거래 비교 근거가 확인되지 않습니다.
따라서 “감정가의 34.3%니까 싸다”는 식의 판단은 금물입니다. 감정가 대비 할인율은 경매 회차를 보여주는 숫자일 뿐, 시장가 대비 할인율과 동일하지 않습니다. 특히 3회 유찰됐다는 사실 자체가 응찰 수요가 제한됐음을 보여주는 신호이므로, 이 물건은 가격보다 실제 사용가능성·규제·현황·환금성을 먼저 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,923,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,212,922원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 점촌농업협동조합 | 360,000,000원 | 98,710,078원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 김영식 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 410,000,000원 중 98,710,078원이 배당되고 311,289,922원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인이 인수하는 금액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 토지·건물 현황과 규제 (감정요항표 기준)
- 위치. 문경새재리조트 남서측 인근. 주변은 농경지, 축사 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 기호 2-1·2-4·2-5·4는 축사, 2-2·2-6은 창고, 2-3은 관리사, 3-1은 작업장으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 일부는 철파이프조 스레트지붕 단층, 일부는 철파이프조 갈바륨지붕 단층, 기호 3-1은 철골조 기타지붕 단층입니다.
- 토지. 목장용지 1,550㎡ · 공시지가 45,600원/㎡ · 완경사 · 부정형 · 소로한면입니다.
- 규제. 농림지역·농업진흥구역·폐광지역진흥지구·가축사육제한구역에 포함됩니다. 가축사육제한구역은 전축종제한구역입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 매각 포함·제외 범위 — 현장 확인이 핵심
- 일괄매각. 토지와 관련 건물을 함께 매각하며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 저온창고 제외. 목록 2 지상에 소재하는 이동 가능한 저온창고는 매각에서 제외됩니다.
- 축사 구조 차이. 목록 3의 동물 및 식물관련시설(축사) 281.88㎡는 공부상 철파이프조 스레트지붕이나 실제는 철골조 기타지붕입니다.
- 멸실 건물. 동물 및 식물관련시설(창고) 28.98㎡는 멸실되어 평가에서 제외됐습니다.
- 위반건축물. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 100,923,000원 | 98,710,078원 | 311,289,922원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 70,646,100원 | 68,974,470원 | 341,025,530원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 49,452,270원 | 48,162,129원 | 361,837,871원 | 0원 |
이 사건은 임차보증금 인수형이 아니므로 낙찰가가 내려갈수록 매수인 인수가 늘어나는 구조가 아닙니다. 현재 회차부터 5회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 대신 낙찰가가 내려갈수록 담보권자 미배당이 증가합니다. 따라서 회차가 더 내려간다고 해서 권리구조가 나빠지는 것은 아니지만, 그 가격이 시장가보다 싼지는 별개의 문제입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 대조. 제시외 건물 포함 여부와 이동 가능한 저온창고 제외 범위를 현장에서 정확히 구분해야 합니다.
- 축사·창고 실물 확인. 축사 281.88㎡는 공부상 구조와 실제 구조가 다르고, 창고 28.98㎡는 멸실되어 평가 제외됐습니다.
- 토지 규제 확인. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역 조건이 현재 이용 및 향후 활용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 근저당 일부이전 확인. 을구 7번 근저당 중 305,000,000원이 농업협동조합중앙회에 일부이전된 만큼 최신 등기와 배당관계를 대조해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 축사·목장용지의 실제 거래 가능 가격과 처분성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기권리 결론은 비교적 명확합니다. 임차인 없음, 인수권리 없음, 법정지상권 없음, 매수인 인수 0원. 그러나 이 깔끔한 권리만 보고 점수를 높게 주기는 어렵습니다. 물건 자체가 축사·창고·관리사·작업장과 목장용지로 구성되고, 농업진흥구역과 전축종 가축사육제한구역에 포함되며, 제시외 건물 포함·이동 가능한 저온창고 제외·멸실 창고·건물 구조 차이까지 확인해야 합니다.
게다가 이미 3회 유찰됐고 현재 최저가는 감정가의 34.3%입니다. 이 숫자는 눈에 띄지만, 실거래 비교 없이 “34.3%니까 싸다”라고 결론낼 근거는 아닙니다. 이 물건은 권리보다 실물과 용도, 규제, 처분성에서 승부가 갈립니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 별도 검증, 현황은 필수 확인입니다.
