대구지방법원 2025타경183. 문경시 문경읍 고요리 587번지의 토지와 축사·창고·관리사·작업장을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 목장용지 1,550㎡이고, 감정평가 당시 축사·창고·관리사·작업장으로 이용 중입니다. 감정가 294,232,670원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 205,963,000원입니다.
권리관계만 보면 임차인 신고가 없고, 매각물건명세서에도 매수인이 떠안을 권리와 법정지상권이 없다고 적혀 있어 인수금액은 0원입니다. 그러나 등기 연혁에는 이미 말소된 2004년·2016년 근저당권과 현재 존속하는 2018년 근저당권이 함께 나타납니다. 따라서 과거 권리의 말소 여부와 현재 존속 권리를 구분해 읽는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경183 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 문경시 문경읍 고요리 587 · 경상북도 문경시 문경읍 동우점앞길 123 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 목장용지 및 축사·창고·관리사·작업장 |
| 토지 | 1,550㎡ · 목장용지 · 답축사 · 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 이성순 (2018.10.26. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 294,232,670원 / 205,963,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 점촌농업협동조합 / 308,565,892원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 용도지역·규제 | 농림지역 · 농업진흥구역 · 폐광지역진흥지구 · 가축사육제한구역(전축종제한구역) |
| 공시지가 | 45,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 과거 말소권리와 현재 존속권리를 구분
등기 연혁의 최초 근저당권은 2004.07.28. 문경축산업협동조합의 채권최고액 23,000,000원이지만, 이 권리는 2016.04.26. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 2016년에 설정된 문경농업협동조합 210,000,000원과 풍양신용협동조합 221,000,000원의 근저당권도 각각 2016.07.04.와 2018.10.26. 말소됐습니다.
현재 등기상 존속하는 선순위 담보권은 2018.10.26. 설정된 점촌농업협동조합 근저당권 360,000,000원이며, 같은 날 김영식 명의 근저당권 50,000,000원이 뒤따릅니다. 점촌농업협동조합 근저당권 중 305,000,000원은 2025.05.30. 확정채권 일부 대위변제를 원인으로 농업협동조합중앙회에 일부 이전됐습니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 205,963,000원으로 감정가 294,232,670원의 70%입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 표본이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
특히 일반 주거용 부동산과 달리 농림지역·농업진흥구역의 목장용지에 축사·창고·관리사·작업장이 결합된 물건입니다. 이용 목적이 제한적이고 매수층도 좁을 수 있어, 감정가 할인율보다 실제 사용 가능성·허가 관계·향후 처분 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 205,963,000원 | 202,279,518원 | 661,720,482원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 144,174,100원 | 141,355,663원 | 722,644,337원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 100,921,870원 | 98,708,964원 | 765,291,036원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 205,963,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,683,482원 |
| 을구 1번 근저당권 · 문경축산업협동조합 | 23,000,000원 | 23,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 문경농업협동조합 | 210,000,000원 | 179,279,518원 |
| 을구 4번 근저당권 · 풍양신용협동조합 | 221,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 점촌농업협동조합 | 360,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 김영식 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 864,000,000원 중 채권자 예상배당은 202,279,518원, 미배당액은 661,720,482원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 말소기록이 있는 과거 근저당권의 실제 배당 여부는 원본 배당관계 서류 확인이 필요합니다.
④ 건물 현황 — 일괄매각·제시외 포함, 일부 제외와 멸실 확인
| 축사 | 기호 2-1, 2-4, 2-5, 4 · 축사로 이용 중 |
|---|---|
| 창고 | 기호 2-2, 2-6 · 창고로 이용 중 |
| 관리사 | 기호 2-3 · 관리사로 이용 중 |
| 작업장 | 기호 3-1 · 작업장으로 이용 중 |
| 구조 | 철파이프조 스레트지붕 또는 갈바륨지붕 단층, 철골조 기타지붕 단층 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 매각 제외 | 목록 2 지상 소재 이동 가능한 저온창고 |
| 현황 차이 | 축사 281.88㎡는 공부상 철파이프조 스레트지붕이나 실제 철골조 기타지붕 |
| 멸실 | 동물 및 식물관련시설(창고) 28.98㎡는 멸실되어 평가 제외 |
⑤ 입지·규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문경읍 고요리 소재 문경새재리조트 남서측 인근이며, 주변은 농경지·축사·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지 형상. 목장용지 1,550㎡, 완경사·부정형 토지이며 소로 한 면에 접합니다.
- 용도지역. 농림지역 및 농업진흥구역에 포함됩니다. 농업진흥구역은 토지 이용과 전용 가능성을 반드시 사전에 확인해야 하는 요소입니다.
- 가축사육 제한. 2025.04.11. 기준 전축종제한구역에 포함돼 있습니다. 현재 축사로 이용되는 건물이 있으므로 기존 시설의 적법성, 계속 사용 가능 여부와 향후 용도변경 가능성을 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 기타 지구. 폐광지역진흥지구·배수구역·하수처리구역에 포함됩니다.
- 환금성. 축사·창고·관리사·작업장이 결합된 특수목적 부동산으로 일반 주택보다 수요층이 제한될 수 있습니다. 가격 판단은 향후 실제 사용 목적과 재매각 가능성을 전제로 해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기부 재확인. 2004년 및 2016년 근저당권의 말소등기와 2018년 존속 근저당권, 305,000,000원 일부 이전 범위를 최신 등기부로 다시 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있으나, 매각기일 기준 최종 명세서를 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 축사·창고·관리사·작업장의 실제 점유자와 사용 관계, 동산·시설물 소유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 저온창고 구분. 이동 가능한 저온창고는 매각 제외이므로 낙찰 후 소유권 분쟁이나 철거·반출 문제를 피하려면 위치와 소유자를 특정해야 합니다.
- 멸실 건물 확인. 창고 28.98㎡의 멸실 상태와 공부 정리 여부를 확인하세요.
- 구조 차이 확인. 축사 281.88㎡의 공부상 구조와 실제 구조가 다르므로 건축물대장, 등기부, 현황조사서 및 현장 상태를 대조하세요.
- 농지·축사 규제 확인. 농업진흥구역 및 전축종제한구역에서 현재 용도를 계속 사용할 수 있는지, 새로운 축산업 허가나 용도변경이 가능한지 관할 행정기관에 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 입찰로 판단하지 말고, 인근 유사 목장용지와 축사시설의 거래·임대·철거비용을 별도로 조사하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 용도와 처분성이 어려운 물건
이 사건은 임차인이 없고 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수금액은 0원입니다. 과거 근저당권의 말소 여부를 정확히 구분하면 권리분석의 핵심은 비교적 명확합니다.
반면 투자 판단은 단순하지 않습니다. 목장용지와 여러 동의 축사·창고·관리사·작업장이 일괄매각되고, 농림지역·농업진흥구역·전축종제한구역이 겹칩니다. 이동 가능한 저온창고는 매각에서 제외되고, 일부 창고는 멸실됐으며 축사 한 동은 공부상 구조와 실제 구조가 다릅니다. 권리 인수는 없지만 활용·허가·현황·환금성 확인 부담은 큰 물건입니다.
현재 최저가는 감정가의 70%인 205,963,000원이지만 실거래 비교 근거가 없어 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 단순 할인율이 아니라, 농업진흥구역 안에서 실제로 어떤 용도로 사용할 수 있는지와 그 용도에 맞는 매수자를 다시 찾을 수 있는지입니다. 결론은 권리 인수는 낮음, 활용과 환금성 위험은 높음입니다.