대구지방법원 2025타경11537. 구미시 구평동 ‘부영5’ 507동 204호, 전용 45.8895㎡ 아파트입니다. 소유자 안영준이 2015년 1월 20일 거래가액 70,264,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 동일새마을금고가 채권최고액 91,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 동일새마을금고 근저당이 말소기준권리이며, 이후 삼성카드·현대카드·신한카드의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 말소기준보다 앞선 2001년 한국주택은행 명의의 근저당권도 나타나지만, 국민은행으로 이전·변경된 뒤 2015년 2월 16일 해지로 말소됐습니다. 따라서 이 과거 근저당권을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11537 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 구평동 454 부영아파트 제507동 제2층 제204호 |
| 도로명주소 | 경상북도 구미시 인동가산로 250-9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 45.8895㎡ · 15층 건물 중 2층 |
| 단지 | 부영5 · 750세대 · 사용승인일 2001.04.14 |
| 소유자 | 안영준 (2015.01.20 소유권 취득 · 거래가액 70,264,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 36,750,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동일새마을금고 / 42,300,570원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 이후 권리는 매각 소멸
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 이에 따라 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있고, 현장조사 당시 거주인과 이해관계인이 부재해 내부 구조와 마감상태도 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 확인된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유관계가 확인됐다는 의미는 구분해야 합니다.
② 시세 비교 — 현재 가격은 최근 거래 평균의 51.3%
같은 단지 ‘부영5’의 전용 45.89㎡ 동일면적 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 71,583,333원, 최신 거래는 2026년 7월 85,000,000원이며, 표본 범위는 52,500,000원~85,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 45.89㎡ | 13 | 85,000,000원 |
| 2026.07 | 45.89㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2026.06 | 45.89㎡ | 11 | 69,000,000원 |
| 2026.06 | 45.89㎡ | 7 | 76,000,000원 |
| 2026.06 | 45.89㎡ | 5 | 66,000,000원 |
| 2026.06 | 45.89㎡ | 14 | 74,000,000원 |
| 2026.05 | 45.89㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2026.05 | 45.89㎡ | 10 | 60,000,000원 |
| 2026.05 | 45.89㎡ | 5 | 52,500,000원 |
| 2026.05 | 45.89㎡ | 6 | 77,500,000원 |
| 2026.05 | 45.89㎡ | 10 | 58,000,000원 |
| 2026.04 | 45.89㎡ | 11 | 71,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.89㎡ | 12건 | 71,583,333원 |
현재 최저매각가이자 확인 인수액을 반영한 실질취득액은 36,750,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 51.3%이며, 최근 실거래 표본 최저가인 52,500,000원보다도 낮습니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 만큼 자료상 가격 여유는 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,061,500원 |
| 1. 근저당 · 동일새마을금고 | 91,000,000원 | 35,688,500원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 17,938,548원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 | 31,438,032원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 | 37,941,897원 | 0원 |
| 5. 강제경매 · 신한카드 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 확인채권액 178,318,477원 중 35,688,500원이 배당되고, 미배당액은 142,629,977원으로 계산됩니다. 신청채권자 청구액 42,300,570원도 전액 충족되지 않습니다. 미배당 채권은 소유자·채무자에게 남는 문제이며, 매각으로 소멸하는 후순위 권리를 낙찰자가 별도로 인수하는 것은 아닙니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구평남부초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있으며, 간선도로 접근성과 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 단지 북측은 왕복 6차선 포장도로, 서측은 왕복 4차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물이며 급배수·위생·도시가스 난방·승강기·소화전·화재경보기 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 대로3류와 소로1류에 접합니다. 교육환경 절대보호구역·상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지로 이용 중이며, 공시지가는 772,700원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 750세대 아파트이며 동일면적 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다. 다만 거래가격 편차가 있어 층과 내부 상태에 따른 가격 차이를 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가 당시 임대관계는 미상이었습니다. 전입세대·점유자·사업자등록 여부를 다시 확인하세요.
- 내부 상태. 현장조사에서 내부를 확인하지 못했습니다. 수리 범위와 비용을 파악한 뒤 응찰가에 반영하세요.
- 구 근저당 말소 확인. 2001년 설정된 국민은행 관련 근저당은 2015.02.16 말소됐습니다. 입찰 직전 최신 등기부에서 말소 상태를 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2015.01.20 동일새마을금고 근저당 이후의 카드사 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 2층 가격 보정. 최근 실거래 표본의 층과 대상 호수의 2층 조건을 구분해 보수적인 시세를 적용하세요.
- 관리비 확인. 관리사무소에서 체납액과 공용부분 승계 가능 금액을 확인하세요.
- 배당 외 비용. 취득비용·명도비용·수리비 등은 배당표에 포함되지 않으므로 별도 자금계획을 세우세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력, 현장은 확인”
이 사건의 말소기준은 2015년 동일새마을금고 근저당입니다. 앞선 국민은행 근저당은 이미 말소됐고, 이후의 카드사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 확인된 임차인 신고와 명시된 인수권리가 없어 현재 최저가 36,750,000원이 곧 실질취득액입니다.
가격은 최근 12개월 동일면적 평균 71,583,333원의 51.3%로 낮고, 최신 거래 85,000,000원 및 최근 표본 최저가 52,500,000원보다도 낮습니다. 다만 대상은 2층이며 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았습니다. 결론은 권리 합격, 가격 매력, 현장 확인 필수입니다. 점유와 수리비가 통제 가능한 범위인지 확인된다면 현재 회차에서 검토할 근거가 충분한 물건입니다.
