서울서부지방법원 2025타경1869. 은평구 역촌동 초원넥스빌 5층 501호, 전유면적 42.93㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이미경으로, 2015.09.15. 매매를 원인으로 2016.01.19. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 147,000,000원입니다. 이번 경매는 박계순이 청구금액 128,763,945원으로 신청한 강제경매입니다.
권리구조의 핵심은 일반적인 후순위 권리 소멸형과 다릅니다. 서지수는 2024.02.13. 주민등록과 점유를 시작했고, 같은 날 확정일자가 기재돼 있습니다. 이후 2025.05.07. 전세금 136,000,000원의 전세권이 설정됐으며, 매각물건명세서에는 이 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 따라서 최저매각가만을 취득가격처럼 해석하면 실제 부담을 크게 낮춰 보게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경1869 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 70-22 초원넥스빌 5층 501호 · 도로명 서울특별시 은평구 갈현로7길 6-14 |
| 물건종류 / 전유 | 다세대주택 · 전유 42.93㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 5층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 이미경 (2015.09.15. 매매 · 2016.01.19. 소유권이전 · 거래가액 147,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,250,000원 / 202,250,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박계순 / 128,763,945원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 그대로 남는다
이 사건에서 말소기준으로 산정된 권리는 2025.10.01. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2025.05.07. 서지수의 전세권은 전세금 136,000,000원이고, 매각물건명세서에 매수인 인수로 명시돼 있습니다. 반면 2026.02.03. 등기된 주택임차권 자체는 말소기준 이후 등기여서 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있지만, 서지수의 실제 점유·주민등록은 2024.02.13.부터라 대항력 있는 임차인으로 별도 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서지수 전유부분 전부 · 주거 | 2024.02.13 | 136,000,000원 | 2024.02.13 | 2026.02.03 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 136,000,000원 |
서지수는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2024.02.13.로 말소기준보다 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다. 예상배당 시뮬레이션에는 우선변제권이 없는 것으로 반영돼 있고, 매수인 인수액은 136,000,000원으로 산정돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 최저가보다 ‘실질취득’이 먼저다
동일 조건의 실거래가 표본이 제시되지 않아 이번 사건은 최근 실거래 평균이나 최신 거래와 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 가격 메리트를 최저가 자체로 평가하기보다 매각물건명세서상 인수권리까지 포함한 실제 자금부담으로 보는 것이 안전합니다.
| 구분 | 낙찰가 | 인수액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 202,250,000원 | 136,000,000원 | 보수적 실질취득 338,250,000원 |
| 1회 유찰 시 | 161,800,000원 | 136,000,000원 | 낙찰가 하락만 보고 판단하면 안 됨 |
| 2회 유찰 시 | 129,440,000원 | 136,000,000원 | 보증금이 낙찰가를 초과하는 구간 |
현재 회차에서는 감정가와 최저가가 모두 202,250,000원이고, 매수인 인수로 산정된 금액이 136,000,000원입니다. 이를 보수적으로 합산한 실질취득 부담은 338,250,000원으로, 감정가의 167.2%입니다. 실거래가가 확인되지 않는 만큼 이를 곧바로 ‘시세보다 비싸다’고 단정할 수는 없지만, 최저가 202,250,000원만 보고 가격 메리트가 있다고 판단할 근거도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,631,500원 |
| 인수 · 임차인 서지수 보증금 | 136,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 5번 전세권 · 서지수 | 136,000,000원 | 136,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 박계순 | 128,763,945원 | 62,618,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 202,250,000원에서 채권자 총 청구액은 264,763,945원, 총 배당액은 198,618,500원, 미배당액은 66,145,445원입니다. 신청채권자 박계순은 62,618,500원을 배당받는 것으로 계산돼 청구액 전액을 충족하지 못합니다.
⑤ 위반건축물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 초원넥스빌은 8세대 규모이고 사용승인 관련 준공일자는 2006.04.13.로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 501호에 제시외 건물 5㎡가 존재하고, 집합건축물대장 전유부에 2024.09.26. 위반건축물 표시가 등재돼 있습니다. 위반사항은 판넬/판넬 주거용입니다.
- 행정처분. 위반건축물로 인한 이행강제금 부과 등 행정처분 여부는 별도 확인 대상으로 명시돼 있습니다.
- 입지. 서울특별시서북병원 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 서측으로 폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방형 토지이며 공시지가는 3,413,000원/㎡, 토지면적은 284.3㎡입니다.
- 거래 판단. 동일 조건의 실거래가가 제시되지 않아 최근 시세와의 직접 비교 근거가 제한적입니다. 가격 판단은 인수권리와 위반건축물 리스크를 우선 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 확인. 을구 5번 전세권 136,000,000원이 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서 문구를 최우선으로 재확인하세요.
- 임차보증금 중복 계산 금지. 서지수의 전세권 전세금과 임차보증금은 같은 136,000,000원으로 기재돼 있습니다. 동일 채무를 두 번 더하지 않도록 실제 법률관계를 확인해야 합니다.
- 대항력과 배당의 관계. 서지수의 주민등록·점유는 2024.02.13.로 말소기준보다 빠릅니다. 실제 배당액과 미배당 보증금이 얼마인지에 따라 최종 인수범위가 달라질 수 있습니다.
- 2회 유찰 시 착시 주의. 129,440,000원은 보증금 136,000,000원보다 낮습니다. 대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 최저가 하락만큼 실질취득비용이 내려가지 않을 수 있습니다.
- 위반건축물. 501호 5㎡ 판넬/판넬 주거용 제시외 건물의 원상복구, 이행강제금 등 행정처분 여부를 관할기관에서 확인해야 합니다.
- 명도. 실제 임차인 서지수의 점유 및 임차권등기 관계가 존재하므로, 단순 소유자 점유 물건보다 명도·보증금 정산 절차를 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 관련 문건과 위반건축물 행정처분 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “202,250,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 물건은 신건이고 최저매각가는 202,250,000원이지만, 권리분석의 출발점은 그 숫자가 아닙니다. 매각물건명세서에 전세권 136,000,000원 인수가 명시돼 있고, 서지수는 2024.02.13.부터 주민등록과 점유를 갖춘 대항력 임차인입니다. 현재 회차에서는 이를 보수적으로 반영한 실질취득 부담이 338,250,000원으로 감정가의 167.2%에 이릅니다.
여기에 501호 5㎡ 제시외 건물이 위반건축물로 표시돼 있고, 동일 조건의 최근 실거래 표본도 없어 시세 대비 할인 여부를 확인하기 어렵습니다. 따라서 이 사건의 판단 순서는 최저가 → 시세가 아니라 인수범위 확정 → 위반건축물 확인 → 그 다음 가격 비교가 되어야 합니다. 특히 유찰로 최저가가 내려가더라도 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 실질취득비용이 같은 폭으로 내려가지 않는다는 점이 핵심입니다.
