서울서부지방법원 2025타경2251. 서울특별시 서대문구 연희동 537-13 지하층 비01호입니다. 사건 용도는 근린주택으로 분류되어 있으나 감정평가상 실제 이용상태는 연립주택이고, 건물은 철근콘크리트조 벽식구조 평슬래브지붕 4층 건물입니다. 현재 소유자는 고광숙이며, 2009.04.21 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다.
현재 권리분석의 기준점은 2024.09.06 설정된 주식회사아이엠캐피탈 근저당권 118,800,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 신용보증기금 가압류, 서울신용보증재단 가압류, 2025타경2251 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 송현정 명의의 주택임차권 60,000,000원이 있었지만 2018.03.29 말소됐고, 현재 확인되는 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경2251 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희동 537-13 지하층비01호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 서대문구 홍제천로2길 54-22 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 집합건축물대장상 연립주택 이용 |
| 면적 | 58.2㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 벽식구조 평슬래브지붕 4층 · 지하층 비01호 · 사용승인 1997.12.19 |
| 소유자 | 고광숙 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 81,984,772원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액 0원
현재 확인되는 임차인은 없습니다. 과거 2017.10.11 송현정 명의 주택임차권등기에는 임차보증금 60,000,000원, 주민등록일자·점유개시일자·확정일자 2014.12.15가 기재됐지만, 해당 임차권은 2018.03.29 해제로 말소됐습니다. 따라서 이번 경매에서 그 과거 임차권을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
말소기준권리는 2024.09.06 주식회사아이엠캐피탈의 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 국민건강보험공단 압류와 신용보증기금·서울신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 240,000,000원이고 신건 최저매각가도 240,000,000원입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 동일 면적 실거래 평균·최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 주변 시세보다 낮은지 높은지를 수치로 판단할 근거가 부족하며, 신건이라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 주식회사아이엠캐피탈 | 118,800,000원 | 118,800,000원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 272,850,000원 | 117,040,000원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 서울신용보증재단 | 59,615,312원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
240,000,000원 매각 가정에서 채권 총액은 451,265,312원, 채권자 예상배당은 235,840,000원, 미배당은 215,425,312원입니다. 소유자 잔여금은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 연희노인복지관 남동측 인근으로, 연립주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 벽식구조 평슬래브지붕 4층 건물의 지하층 비01호이며, 기본적인 위생·급배수·난방·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 현황 8미터 내외 포장도로에 접하고, 동측으로 계단식 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,880,000원/㎡, 토지면적은 79.0㎡입니다.
- 정비·규제. 정비구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 규모. 목화빌라는 10세대이고 사용승인일은 1997.12.19입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 재확인. 현재 동일 면적 비교 거래가 확인되지 않으므로, 240,000,000원이 실제 시세 대비 어느 위치인지 주변 연립주택 실거래로 다시 대조해야 합니다.
- 지하층 가격 차이. 본건은 지하층 비01호이므로 지상층 거래가를 그대로 적용하지 말고 층별 가격 차이를 별도로 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 과거 주택임차권은 말소됐지만 감정평가상 임대관계는 확인되지 않았으므로 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 정비구역 확인. 정비구역 포함 사항이 있으므로 입찰 전 사업 진행상황과 해당 호수에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.09.06 주식회사아이엠캐피탈 근저당권이 말소기준이고 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 확인되는 임차인은 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 감정가 240,000,000원이 적정한지는 별개의 문제입니다. 동일 면적 실거래 비교자료가 확인되지 않고, 물건은 지하층·10세대 규모의 연립주택입니다. 따라서 이 사건은 권리 위험보다 가격과 환금성을 검증하는 작업이 더 중요한 물건으로 보는 것이 타당합니다. 신건 최저가만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 실제 거래사례와 지하층 가격 차이를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
