서울서부지방법원 2025타경2428. 서울 서대문구 남가좌동 디엠씨파크뷰자이 218동 104호 아파트입니다. 감정가는 1,350,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 전용면적은 84.909㎡, 건물은 지상 29층이며 매각 대상은 1층입니다. 소유자는 한경엽으로 등기되어 있고, 신우신용협동조합의 임의경매개시결정이 2025.12.03. 접수되었습니다.

가격부터 보면 눈길이 갑니다. 같은 단지의 전용 84.97㎡ 거래 12건 평균은 1,664,166,666원입니다. 최저가 1,350,000,000원은 평균의 81.1%이고, 가장 낮은 비교 거래인 1,595,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 이 물건은 1층이며 실제 내부 상태와 점유관계가 확인되지 않았습니다. 비교 거래와의 금액 차이는 확인된 가격 정보이지, 확정된 차익은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 채권양도가 핵심

말소기준권리는 2021.03.04. 설정된 을구 8번 신우신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 을구 9번 근저당권도 설정됐으며, 이후 더블저축은행 근저당과 다수의 압류·가압류가 이어졌습니다. 해당 근저당권들은 2026.06.26. 삼성골드대부주식회사에 이전되었고, 근저당권부채권에 대한 질권·근질권 설정도 확인됩니다.

② 임대관계·점유 — 인수 0원 추정의 전제

확인된 임차인 신고는 없으며 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 감정평가 조사에서는 폐문부재로 임대관계가 미상이라고 명시했습니다. 따라서 실제 임차인이나 점유자가 없다고 단정할 수 없습니다. 현재 점유자의 신원, 전입·점유 개시일, 임대차계약 및 보증금은 별도 확인이 필요합니다.

소유자 한경엽의 주소변경 등기에는 해당 호수가 기재되어 있으나, 이것만으로 현재 소유자가 직접 점유한다고 확정할 수 없습니다. 입찰 전 현황조사 원본과 매각물건명세서의 점유관계 및 임차인 기재를 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 평균의 81.1%

DMC파크뷰자이1단지 동일 평형의 최근 실거래는 2026년 5~7월, 총 12건입니다. 최근 12개월 평균은 1,664,166,666원, 최신 거래는 1,690,000,000원입니다. 가격 판단에는 전체 평균만이 아니라 이 최근 거래 평균과 최신 거래를 함께 사용했습니다.

비교 거래의 최저가는 1,595,000,000원, 최고가는 1,695,000,000원입니다. 본건 최저가 1,350,000,000원은 최근 12개월 평균보다 314,166,666원 낮습니다. 최신 거래 1,690,000,000원과 비교해도 가격 차이가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,350,000,000원 가정)

최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 차감하고, 근저당권·가압류 채권을 배당한 뒤 소유자에게 잔여액이 돌아가는 계산입니다. 채권최고액을 기준으로 작성한 추정표이므로 실제 확정 채권액이나 최종 배당표와는 다를 수 있습니다.

신건 매각가 1,350,000,000원 기준 예상 채권자 배당 합계 1,302,402,000원, 미배당 채권 0원, 소유자 잔여 31,698,000원. 당해세·임차인 최우선변제 미반영. 근저당권 이전에 따른 최종 배당수령권자는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격보다 배당 회수구조를 함께 본다

낙찰가가 낮아지면 채권자의 미배당액이 증가합니다. 그러나 현재 확인된 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이므로, 위 시나리오에서는 매수인 인수액을 모두 0원으로 산정했습니다. 미배당 채권액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 다만 미확인 대항력 임차인이 실제 존재하면 이 계산은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울가재울초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 경의중앙선 가좌역 및 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
• 단지 규모. DMC파크뷰자이1단지는 2,127세대이며, 사용승인일은 2015.10.26.입니다. 최근 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 29층 건물 중 1층입니다. 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 PVC 창호 등입니다.
• 설비. 지역난방, 위생·급배수 설비, 승강기 설비 등이 설치된 것으로 탐문됐습니다. 폐문부재로 내부 설비의 정상작동 여부는 확인되지 않았습니다.
• 토지. 전체 토지면적은 114,020.2㎡이며, 평탄하게 조성된 부정형의 아파트 건부지입니다. 토지의 공시지가는 7,484,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종·제3종일반주거지역, 재정비촉진지구, 정비구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 확인됩니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 2,127세대 단지이며 최근 동일 평형 거래가 확인됩니다. 다만 제시된 거래는 1층이 아닌 3층 이상으로, 본건의 개별 환금성과 매도가격은 추가 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대관계 확인. 폐문부재로 임대관계 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서 및 점유 상태를 확인하고, 미확인 임차인의 대항력·보증금 인수 가능성을 검토하세요.
• 근저당권 양도 확인. 을구 8번·9번 근저당권의 삼성골드대부주식회사 이전과 근질권·질권 설정을 반영하여 최신 등기와 채권계산서를 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 서대문구·국가 등의 압류에 관한 체납세액, 당해세 해당 여부 및 배당순위를 확인하세요. 예상 잔여배당은 확정 금액이 아닙니다.
• 1층 가격 보정. 동일 평형의 최근 거래가 모두 3층 이상입니다. 1층의 층별 선호도와 일조·소음·사생활·조망을 개별적으로 검토하세요.
• 내부 상태. 내부와 설비 작동 상태가 확인되지 않았습니다. 수리 필요성과 추가 비용 가능성을 입찰가격에 반영하세요.
• 관리비. 체납 관리비 및 공용부분 관련 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 토지거래 관련 규제. 매각기일 당시의 지정 현황, 경매 취득에 대한 허가 적용 여부 및 이용 제한을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 직전에 대조하세요.

맺으며 — 가격 차이는 확인, 권리·점유는 최종 검증

이 사건의 가장 큰 특징은 최저가와 최근 실거래 시세의 차이입니다. 신건 최저가 1,350,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 1,664,166,666원의 81.1%입니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며 현재 계산상 인수액도 0원입니다.

하지만 폐문부재로 임대관계가 확인되지 않았고, 세금 압류와 담보채권 양도·질권 설정도 존재합니다. 더구나 본건은 1층인 반면 비교 실거래는 모두 3층 이상입니다. 따라서 현재의 가격 차이만으로 확정적인 수익이나 안전한 실질취득금액을 산정할 수 없습니다.

결론은 가격 차이를 인정하되 입찰 판단은 조건부로 유지하는 것입니다. 점유·임대관계, 세금, 최신 권리변동 및 1층 개별 시세가 확인되어야 현재의 매수인 인수 0원 추정과 최근 시세 대비 가격 차이를 실제 입찰 판단에 활용할 수 있습니다.