서울서부지방법원 2025타경2510. 은평구 신사동 리빙아트빌 3층 302호, 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 최재혁이고, 말소기준권리는 2021년 12월 27일 설정된 주식회사우리은행 근저당권 22,000,000원입니다. 그 뒤 2024년 비씨카드 가압류 13,796,658원과 2026년 우리은행 임의경매개시결정이 이어졌으며, 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
배당 계산상 현재 최저가 261,000,000원은 집행비용과 등기상 채권을 모두 충당하고도 소유자에게 220,749,342원이 남습니다. 1회 유찰 208,800,000원, 2회 유찰 167,040,000원 시나리오에서도 채권 미배당은 모두 0원으로 계산됩니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기보다 점유·임대관계 확인과 가격 검증입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경2510 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 30-45 리빙아트빌 3층 302호 · 도로명 서울특별시 은평구 가좌로 308-2 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 53.08㎡ · 지상5층 건물 내 3층 302호 |
| 사용승인 | 2002.11.15 |
| 소유자 | 최재혁 (2023.11.30. 상속으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 261,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 21,989,791원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 10번 우리은행 근저당권입니다. 설정 당시 채무자는 최영수였고, 2023.06.16. 계약인수로 채무자가 최성식으로 변경됐습니다. 그 뒤 설정된 비씨카드 가압류와 우리은행 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 계산상 매수인이 승계할 등기상 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 근거가 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 261,000,000원입니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건이고, 확인 가능한 동일·유사 면적 실거래 비교값이 없어 감정가가 최근 시장가격보다 높은지 낮은지를 이 자료만으로 확정할 수 없습니다.
따라서 권리가 단순하다는 이유만으로 가격까지 유리하다고 연결하면 안 됩니다. 현재 실질취득액은 계산상 인수액 0원을 더한 261,000,000원이며, 1회 유찰 시 208,800,000원, 2회 유찰 시 167,040,000원으로 낮아집니다. 다만 이 금액들이 실제 시세 대비 어느 수준인지는 별도의 실거래 대조가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,454,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 22,000,000원 | 22,000,000원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 비씨카드 주식회사 | 13,796,658원 | 13,796,658원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 220,749,342원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 35,796,658원은 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여는 220,749,342원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 신사동 신사1동 주민센터 남서측 인근이며, 주위에 다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 3층 302호이며 사용승인일은 2002.11.15.입니다. 기본적인 위생·급배수·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지, 다세대주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 194.0㎡, 공시지가는 3,296,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 감정평가서상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계, 보증금·확정일자 여부를 현황조사 및 매각물건명세서와 반드시 대조해야 합니다.
- 가격 단정 금지. 감정가와 최저가가 모두 261,000,000원이지만 최근 실거래 비교가 없으므로 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 208,800,000원, 2회 유찰 시 167,040,000원이며, 세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액과 채권 미배당은 0원입니다.
- 채권관계. 신청채권자의 청구액은 21,989,791원이고, 배당표는 근저당 채권최고액 22,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다.
- 소규모 다세대 특성 확인. 총 8세대 건물인 만큼 개별 호수의 내부 상태, 점유 상태와 실제 거래 가능 가격을 현장 및 중개시장과 대조하는 절차가 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 점유는 확인 필요
이 사건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 2021.12.27. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 비씨카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서도 현재 회차부터 2회 유찰까지 매수인 인수액과 채권 미배당이 모두 0원입니다.
반면 현재 최저가 261,000,000원의 시세 적정성을 판단할 실거래 근거는 확인되지 않고, 감정평가서상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 등기 권리만 보고 가격까지 긍정적으로 평가하기보다, 점유관계와 실제 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.