서울서부지방법원 2025타경2718. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 9층 907호입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사이조원하우스이고, 2020.12.28 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심 말소기준권리는 2023.08.31 설정된 남동농업협동조합 근저당권 360,000,000원입니다. 같은 날 추가 근저당 187,200,000원이 설정됐고, 이후 2025.06.05 근저당 90,000,000원과 전세권 10,000,000원, 여러 가압류가 뒤따랐습니다. 이들 후순위 권리는 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
따라서 등기 권리 자체만 놓고 보면 낙찰자가 그대로 떠안을 금액은 배당 추정상 0원입니다. 하지만 이 물건은 일반 주거용 아파트로 단정할 수 없습니다. 감정평가서상 현재 “교육연구 및 복지시설”로 이용 중이고, 토지 이용상태도 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) 건부지로 기재되어 있습니다. 게다가 임대관계는 미상으로 조사되어 실제 점유 상태 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경2718 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 9층 907호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 교육연구 및 복지시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평지붕 12층 건물 내 제9층 제907호 |
| 소유자 | 주식회사이조원하우스 |
| 감정가 / 최저가 | 1,020,000,000원 / 1,020,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 469,742,653원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.08.31 남동농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날의 추가 근저당권, 2025.06.05 설정된 오케이대부캐피탈교대의 근저당권과 전세권, 2025.09.18 이후의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 전세권은 건물 전부를 범위로 하며 전세금은 10,000,000원이지만, 말소기준권리보다 뒤에 설정되어 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 자료가 없다
감정가는 1,020,000,000원이고 현재 최저매각가도 같은 1,020,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 확인되지 않아, 현재 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,020,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,600,000원 |
| 2. 근저당 · 남동농업협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 근저당 · 남동농업협동조합 | 187,200,000원 | 187,200,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈교대 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 5. 전세권 · 주식회사오케이대부캐피탈교대 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 577,500,000원 | 360,200,000원 |
| 7. 가압류 · 경기수산업협동조합 | 550,229,386원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 101,794,379원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 오케이대부캐피탈교대 | 300,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 926,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 3,102,723,765원 중 1,007,400,000원이 배당되고, 2,095,323,765원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 추정되어 있습니다. 집행비용 및 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 북동측 인근에 위치하며 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 지하철 3호선 녹번역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 교육연구 및 복지시설로 이용 중이며 토지 역시 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) 건부지입니다.
- 설비. 위생·급배수, 난방, 소화전, 승강기, 지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접도로와 대체로 등고평탄하며 남동측 포장도로에 접해 있고, 공시지가는 3,080,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사와 현장 방문을 통해 실제 점유자를 확인하세요.
- 용도 확인. 현재 교육연구 및 복지시설로 이용 중이므로 노인복지시설 관련 이용 가능 범위와 변경 가능 여부를 확인하세요.
- 전세권 확인. 2025.06.05 설정된 전세금 10,000,000원의 전세권은 말소기준 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸하지만, 실제 점유와의 관계는 확인이 필요합니다.
- 토지이용 규제. 토지거래계약 허가구역을 포함한 토지이용계획을 입찰 목적과 함께 검토하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가만으로 싸거나 비싸다고 판단하지 말고 유사 용도 거래사례를 별도로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 권리변동을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유·용도·가격 검증’이 핵심
등기 권리의 큰 틀은 비교적 명확합니다. 2023.08.31 남동농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 담보권·전세권·가압류는 매각으로 소멸하며 배당 추정상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 이 물건은 현재 교육연구 및 복지시설로 이용 중이고, 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 1,020,000,000원의 신건 가격이 시세 대비 유리한지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 이 사건의 승부처는 단순한 말소 여부보다 실제 점유상태, 시설 용도의 활용 가능성, 그리고 별도의 시세 검증입니다.
