서울서부지방법원 2025타경50304. 서울 용산구 장문로 24의 아파트 101호입니다. 등기상 공유자는 나정남 지분 7분의 3, 서용호 지분 7분의 2, 주식회사대장 지분 7분의 2이고, 2025.01.17 주식회사 대장을 채권자로 한 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기돼 있습니다. 말소기준권리는 2022.01.05 김학성의 나정남 지분 전부 근저당권으로 채권최고액은 375,000,000원입니다. 이후 이성신 근저당권 300,000,000원과 현재 경매개시결정, 용산구 압류 2건은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 권리관계와 별도로 봐야 합니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 2,330,000,000원입니다. 확인된 최근 12개월 거래는 2025.10의 1,750,000,000원 한 건으로, 단순 비율상 현재 최저가는 그 금액의 133.1%입니다. 다만 거래 면적 121.9㎡와 대상 면적 163.47㎡가 일치하지 않으므로 이 수치를 동일 면적의 직접 시세처럼 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경50304 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 용산구 장문로 24, 101호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 층 / 대상면적 | 제5층 중 제1층 제101호 · 163.47㎡ |
| 공유자 | 나정남 7분의 3 · 서용호 7분의 2 · 주식회사대장 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 2,330,000,000원 / 2,330,000,000원 (신건) |
| 경매개시 | 2025.01.17 공유물분할을 위한 경매개시결정 · 주식회사 대장 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 사용승인일 | 1972.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 현재 확인된 내용상 발생하지 않고, 예상 매수인 인수금액도 0원입니다. 과거 한국외환은행 근저당권 120,000,000원과 84,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.01.05 김학성 근저당권이고, 그 뒤 설정된 이성신 근저당권 및 2025년 경매개시결정·용산구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 133.1%지만 면적이 다르다
확인되는 최근 거래는 2025.10 한 건입니다. 단지명은 라이온즈, 총 13세대이며 대상 면적은 163.47㎡입니다. 최근 거래 면적은 121.9㎡로 대상과 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 121.9㎡ | 3 | 1,750,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 121.9㎡ | 1건 | 1,750,000,000원 |
현재 최저매각가 2,330,000,000원은 이 거래가보다 580,000,000원 높고, 비율로는 133.1%입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 같은 한 건이므로 단순 비교만 놓고 보면 현재 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 볼 근거는 없습니다. 다만 대상 163.47㎡와 비교 거래 121.9㎡의 면적 차이가 있어, 1,750,000,000원을 대상 물건의 동일 조건 시세로 직접 적용하는 것도 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,330,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,700,000원 |
| 2. 근저당권 · 김학성 | 375,000,000원 | 375,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 이성신 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사 대장 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,629,300,000원 |
채권액이 확인된 근저당권 합계 675,000,000원은 신건 가정에서 전액 배당되고, 예상 잔여금은 1,629,300,000원입니다. 경매개시결정의 채권액은 확인되지 않아 배당 계산에서 제외됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 가격 변화
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,330,000,000원 | 675,000,000원 | 1,629,300,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,864,000,000원 | 675,000,000원 | 1,167,960,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,491,200,000원 | 675,000,000원 | 798,888,000원 | 0원 |
1회 유찰 시 가격은 1,864,000,000원, 2회 유찰 시 1,491,200,000원입니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 확인된 최근 거래 1,750,000,000원과 단순 비교하면 1회 유찰 가격도 거래가보다 높고, 2회 유찰 가격은 낮습니다. 그러나 거래 면적 차이가 있으므로 이 비교만으로 적정 입찰가를 확정할 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국폴리텍대학 서울정수캠퍼스 남서측 인근이며, 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 제5층 건물의 제1층 제101호이며 사용승인일은 1972.09.04입니다.
- 도로. 북측 약 14미터 내외 포장도로와 서측 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 11,820,000원/㎡, 토지면적은 555.0㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 표본 재확인. 확인된 최근 거래는 121.9㎡ 한 건이고 대상은 163.47㎡입니다. 동일 또는 유사 면적의 거래를 우선 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매의 현재 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 공유관계 확인. 등기상 나정남·서용호·주식회사대장이 각각 지분을 보유하며, 본 경매는 공유물분할을 위한 경매개시결정입니다.
- 말소기준 재확인. 2022.01.05 김학성 근저당권이 말소기준이며 이후 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 세금·집행비용 확인. 예상배당에는 당해세와 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
- 토지거래허가구역 확인. 감정요항상 토지거래계약에관한허가구역이 기재돼 있으므로 적용 범위와 입찰·취득 절차를 확인해야 합니다.
맺으며 — 인수 부담보다 가격 검증이 핵심
현재 확인되는 권리구조에서는 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리인 김학성 근저당권 이후의 이성신 근저당권, 현재 경매개시결정과 용산구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 신건 가격은 2,330,000,000원으로, 확인된 최근 거래 1,750,000,000원보다 580,000,000원 높습니다. 이 거래는 대상보다 작은 121.9㎡이므로 단순한 1대1 시세 비교에는 한계가 있지만, 현 자료만으로 신건을 가격 메리트가 있는 물건으로 볼 근거도 부족합니다. 권리보다 동일 면적 시세와 공매 진행 상태를 확인하는 것이 입찰 전 핵심입니다.
