대구지방법원 2025타경195. 경상북도 예천군 유천면 화지리 195의 토지와 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 820㎡, 지목은 대이며 감정평가상 건물은 일반철골구조 칼라아스팔트싱글지붕 단층 단독주택입니다. 말소기준권리는 2012.08.23. 설정된 예천농업협동조합 근저당권 48,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조여서, 등기상 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 산정돼 있습니다.
그러나 이 물건의 핵심은 단순히 인수액이 없다는 사실만이 아닙니다. 감정평가서의 임대관계는 미상이며, 동일 물건과 직접 비교할 실거래 자료도 확인되지 않습니다. 따라서 점유자 조사와 현장 상태, 토지의 실제 이용 범위를 확인하지 않은 채 최저가만 보고 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경195 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 유천면 화지리 195 |
| 등기상 건물 | 경상북도 예천군 유천면 화지리 195 제가동호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 토지와 건물 일괄매각 |
| 토지 | 820㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 윤종록 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 142,512,780원 / 99,759,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤희태 / 52,930,191원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 명시된 법정지상권 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2012.08.23. 예천농업협동조합 근저당권입니다. 2021.04.13. 윤희태의 가압류 36,124,602원과 2025.06.25. 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 과거 압류 3건은 각각 해제돼 말소등기가 이뤄졌습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 없음입니다.
② 점유·임대관계 — ‘임차인 없음’으로 단정하면 안 된다
확인된 임차인 신고는 없지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 점유자의 전입일, 점유 개시일, 보증금, 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 대항력 있는 임차인이 전혀 없다고 단정할 단계는 아닙니다.
③ 가격·유찰 구조 — 70%여도 ‘시세보다 싸다’는 근거가 없다
현재 최저매각가는 99,759,000원으로 감정가 142,512,780원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가가 최근 거래가격보다 낮은지, 높은지 확인할 수 없습니다. 따라서 1회 유찰이라는 사실만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·70%) | 99,759,000원 | 97,563,338원 | 39,491,455원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 69,831,300원 | 68,174,337원 | 68,880,456원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 48,881,910원 | 47,602,036원 | 89,452,757원 | 0원 |
유찰이 늘어날수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 각 회차에서 산정된 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이 표는 배당 구조를 설명할 뿐, 해당 매각가가 시장가격보다 저렴하다는 근거는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,759,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,195,662원 |
| 1. 근저당 · 예천농업협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 가압류 · 윤희태 | 36,124,602원 | 36,124,602원 |
| 3. 경매개시결정 · 윤희태 | 52,930,191원 | 13,438,736원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 137,054,793원 중 97,563,338원이 배당되고, 39,491,455원이 미배당됩니다. 당해세나 최우선변제액이 확인되면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다.
⑤ 토지·건물 상태와 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 화지마을 안에 위치하며 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 순수농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조 칼라아스팔트싱글지붕 단층 단독주택으로, 위생설비와 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지 형상. 820㎡의 평지·부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 23,500원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 지목은 대이지만 일부가 잡종지 및 도로 상태입니다. 실제 경계와 이용면적을 확인해야 합니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역과 비행안전 제6구역에 포함됩니다.
- 소음대책구역. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 전입세대, 계약관계와 보증금 유무를 확인하세요.
- 토지 경계 확인. 공부상 대와 실제 잡종지·도로 상태의 범위가 다르므로 지적도와 현황 경계를 대조하세요.
- 제시외 건물 확인. 포함되는 제시외 건물의 위치, 구조, 면적, 사용 상태와 행정상 문제를 확인하세요.
- 당해세 확인. 압류 이력이 있어 당해세가 존재하면 배당에서 우선 차감될 수 있으므로 세금 관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 단독주택·토지의 실제 거래와 매물, 건물 상태를 별도로 조사하세요.
- 토지이용 제한 확인. 자연취락지구, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역의 이용 제한을 확인하세요.
- 명도비용 반영. 점유자가 확인되면 인도명령 가능 여부와 이사 협의 비용을 응찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각 조건 원문을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 검증 완료”
이 사건은 2012.08.23. 예천농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 이후 권리가 소멸하고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없는 구조입니다. 현재 산정된 실질취득액은 최저가와 같은 99,759,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇다고 바로 가격 매력이 확인된 것은 아닙니다. 실거래 비교자료가 없고 임대관계가 미상이며, 토지 일부는 공부와 달리 잡종지 및 도로 상태입니다. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이라는 점과 각종 토지이용 제한도 함께 검토해야 합니다. 결론은 등기상 권리는 비교적 단순하지만, 점유·현황·가격 검증 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
