서울서부지방법원 2025타경52154. 녹번역 북서측 인근의 시니어캐슬 클라시온 5층 501호입니다. 감정평가상 이용상태는 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)이며, 아파트로 가정해서는 안 되는 물건입니다. 현재 소유자는 이경희이고, 말소기준권리는 2022.09.02 설정된 관악농업협동조합의 채권최고액 510,000,000원 근저당권입니다. 이 권리는 이후 서울서남부농업협동조합으로 명칭이 변경됐고, 2026.04.23 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
가격 면에서는 실거래 비교자료가 없어 감정가 1,160,000,000원의 저가·고가 여부를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 “신건이 싸다”거나 “시세 대비 메리트가 있다”는 평가를 할 수 없고, 권리관계와 실제 이용·임차관계 확인이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52154 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 · 지상12층 지하4층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 이경희 |
| 감정가 / 최저가 | 1,160,000,000원 / 1,160,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 434,991,538원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.09.02 근저당
핵심은 을구 8번 근저당권입니다. 2022.09.02 관악농업협동조합이 채권최고액 510,000,000원으로 설정했고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후의 2025.11.10 임의경매개시결정과 2026.04.09 김유신 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 등기상 소멸 여부와 임차인의 대항력에 따른 보증금 인수 여부는 별개이므로 임차관계는 따로 확인해야 합니다.
② 임차관계 — 2명은 후순위, 1명은 판정 미상
| 임차인 | 사용 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤혜민 | 501호 · 주거 | 2022.09.13 | 미상 | 대항력 없음 | 2026.01.03 | 말소기준권리 이후 전입 |
| 김유신 | 주거 (임차권등기) | 2022.09.13 · 점유개시 2021.07.03 | 340,000,000원 | 대항력 없음 | 2026.04.09 | 말소기준권리 이후 전입 |
| 택금융 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
윤혜민과 김유신의 전입일은 모두 2022.09.13으로, 말소기준권리인 2022.09.02 근저당보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 두 사람은 대항력이 없습니다. 김유신은 2021.04.21 확정일자가 있고 임차보증금은 340,000,000원이지만, 대항력 판정의 전입일은 말소기준보다 늦습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,000,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 관악농업협동조합 | 510,000,000원 | 510,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 636,000,000원 |
배당가정상 근저당권 채권최고액 510,000,000원은 전액 배당되고 636,000,000원이 소유자 잔여로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정이며, 확인되지 않은 임차관계가 확정되면 실제 배당과 인수 판단은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,160,000,000원 | 510,000,000원 | 636,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 928,000,000원 | 510,000,000원 | 406,320,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 742,400,000원 | 510,000,000원 | 222,576,000원 | 0원 |
현재 계산에서는 2회 유찰 가정까지도 채권최고액 510,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 발생하지 않습니다. 다만 이 표는 확인되지 않은 임차관계가 추가 반영되지 않은 계산이므로, 택금융의 권리관계가 확정되기 전에는 회차별 인수액 0원을 최종 확정값으로 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 평가되어 있습니다.
- 입지. 서울특별시 은평구 녹번동 소재 지하철3호선 녹번역 북서측 인근이며, 주변에 주상용 건물·주거용건물·상업용 또는 업무용 건물·공원·공공시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있습니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 은평로21길과 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·도로 접합·가축사육제한구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공시지가. 3,080,000원/㎡이며 토지면적은 2,555㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조·이용상황·마감재·설비는 집합건축물대장상 도면, 외부관찰, 표준사양, 평가전례 등을 근거로 확인됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 택금융의 전입일·보증금 확인. 현재 가장 중요한 권리 확인사항입니다. 대항력은 가능·미상으로 두고 판단해야 합니다.
- 김유신 임차권 확인. 임차보증금 340,000,000원, 확정일자 2021.04.21, 전입일 2022.09.13, 임차권등기 2026.04.09의 순서를 원문과 대조하세요.
- 용도 확인. 아파트가 아니라 감정평가상 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)입니다. 실제 사용과 법적 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교자료가 없어 1,160,000,000원이 시세보다 싼지 비싼지 판단할 근거가 없습니다.
- 내부 상태 재확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 실제 내부구조·마감·설비·점유상태를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임차권등기 관련 서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — 승부처는 ‘미상 임차인’과 용도 확인
말소기준권리는 명확합니다. 2022.09.02 관악농업협동조합 근저당권 510,000,000원이 기준이고, 윤혜민과 김유신은 전입일이 그 이후라 현재 자료상 대항력이 없습니다. 배당가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 택금융의 전입일과 보증금은 미상이므로 이 부분까지 확인해야 비로소 인수 위험을 확정할 수 있습니다.
또 하나의 핵심은 용도입니다. 본건은 감정평가상 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)이고, 실거래 시세 자료도 없습니다. 따라서 신건 최저가 1,160,000,000원을 두고 가격 메리트를 단정하기보다, 임차관계·실제 이용상태·내부현황을 먼저 확인한 뒤 가격을 판단하는 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
