서울서부지방법원 2025타경52207. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 9층 910호입니다. 집합건축물대장상 이용상태는 교육연구및복지시설이며, 건물은 철근콘크리트조 평지붕 지하4층·지상12층입니다. 현재 소유자는 주식회사이조원하우스로, 2024.02.05. 매매를 원인으로 2024.02.13. 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 850,000,000원입니다. 같은 날 부평농업협동조합이 채권최고액 648,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금·경기수산업협동조합·하나카드·국민은행· 서울보증보험의 가압류와 성북구·국의 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52207 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 9층 910호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건축물대장상 교육연구및복지시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 · 지하4층·지상12층 구분건물 내 9층 910호 |
| 소유자 | 주식회사이조원하우스 · 2024.02.05. 매매 · 거래가액 850,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 997,000,000원 / 997,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평농업협동조합 / 536,424,238원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2024.02.13. 을구 4번 부평농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 648,000,000원이고 채무자는 주식회사이조원하우스입니다. 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인 확인 — 전입은 말소기준권리 이후
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정순희 | 910호 | 2024.02.28 | 2026.04.06 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
정순희의 전입일은 2024.02.28.로 말소기준권리인 2024.02.13. 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정대로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.04.06. 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 특히 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 임대차관계 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 신건 997,000,000원, 시세 확인이 먼저
이 사건은 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 997,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 997,000,000원입니다.
다만 동일 물건군의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 기준으로 한 시세 비교는 할 수 없습니다. 따라서 997,000,000원이 시장 대비 싸거나 비싸다고 단정하지 않는 것이 맞습니다. 2024.02.05. 소유권 취득 거래가액 850,000,000원은 등기상 과거 거래가격일 뿐, 현재 시세를 대신하는 근거로 사용해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 997,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,370,000원 |
| 2. 근저당 · 부평농업협동조합 | 648,000,000원 | 648,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 577,500,000원 | 336,630,000원 |
| 4. 가압류 · 경기수산업협동조합 | 550,229,386원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 81,631,484원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 101,794,379원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 926,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 2,885,155,249원 중 예상 배당액은 984,630,000원, 미배당액은 1,900,525,249원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구청 북측 인근으로, 주위에는 근린생활시설·다세대주택 등 공동주택·단독주택·관공서가 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측 약 4.5m 내외 막다른 도로로 차량 접근이 가능하고, 서측 약 2.5m 내외 막다른 도로와도 접합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 교육연구및복지시설입니다. 냉난방·위생 및 급배수·승강기·도시가스·옥내소화전 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지로 구분건물의 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 2,555㎡, 공시지가는 3,080,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등의 표기가 있습니다. 실제 입찰·취득 시 적용 여부는 용도와 대상에 맞춰 별도 확인이 필요합니다.
- 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다. 미납관리비 등 제세공과금은 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 정순희는 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구와 최우선변제 가능성을 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 등기상 집합건물이라고 해서 일반 주거용 아파트로 가정하면 안 됩니다. 집합건축물대장상 교육연구및복지시설이라는 점을 기준으로 실제 사용 가능 범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 997,000,000원을 현재 시장가격과 비교할 최근 실거래 근거를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 후순위 채권 미배당과 매수인 인수는 서로 다른 문제이므로 구분해서 보세요.
- 토지이용 규제. 토지거래계약에관한허가구역 표기가 있으므로 이 물건의 용도와 매수인 조건에 실제로 적용되는지 원문을 대조하세요.
- 관리비·제세공과금. 미납관리비 등은 반드시 현장과 관리주체를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 배당 관련 자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 선명합니다. 2024.02.13. 부평농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 정순희의 전입도 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이것만으로 신건 997,000,000원의 매력이 확인되는 것은 아닙니다. 건축물 이용상태가 교육연구및복지시설이고, 임차인의 보증금·확정일자 확인이 남아 있으며, 최근 실거래 시세를 기준으로 한 가격 검증도 필요합니다. 이 물건은 등기상 소멸 구조와 실제 사용가치·가격을 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
