서울서부지방법원 2025타경52231. 북가좌동 세원아트빌라 지하층 101호, 전용 38.76㎡ 다세대주택입니다. 등기부상 현재 소유자는 김연우이며 2024.02.29 매매로 128,000,000원에 취득했습니다. 현재 유효한 담보권은 없고, 말소기준은 2025.11.21 강제경매개시결정입니다. 이후 2025.12.05 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 등기부만 보고 “인수 없음”으로 끝낼 수 없습니다. 현황조사·문건접수· 매각물건명세서에 서창범이 임차인으로 나타나며 전입일은 2022.04.22입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 전입 시점만으로 대항력을 확정할 수는 없지만, 점유 등 요건이 유지됐다면 말소기준보다 선순위인 대항력 가능 임차인이 될 수 있어 보증금 미배당분이 매수인에게 승계될 가능성을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52231 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 북가좌동 280-33 지하층101호 · 증가로28길 18-86 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 38.76㎡ · 지하층 101호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 김연우 · 2024.02.29 소유권이전 · 거래가액 128,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 137,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서창범 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 단순하지만 임차인이 핵심
② 임차인 분석 — 보증금 미상이라 ‘인수 0원’ 확정 금지
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 서창범 | 2022.04.22 | 미상 | 2025.12.25 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능성 |
서창범은 배당요구를 했지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위도 정할 수 없습니다. 특히 같은 서창범이 이 사건의 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 자료에는 임차인 서창범과 등기부상 채권자 서창범이 동일인으로 나타나므로, 실제 임대차관계인지 관계인인지, 임대차보증금과 강제경매 청구채권 135,000,000원의 관계가 무엇인지 원문 서류 대조가 핵심입니다. 이를 확인하기 전에는 가장임차인으로 단정할 수도, 정상 임차인으로 단정할 수도 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 이미 높고, 추세도 하락
세원아트빌라는 총 9세대이고 사용승인일은 1994.07.12입니다. 확인되는 거래 표본은 많지 않습니다. 최근 12개월 평균은 128,000,000원, 최신 거래 역시 2024.02의 128,000,000원입니다. 반면 현재 최저가는 137,000,000원으로 최근 12개월 평균의 107.0%입니다. 최근 거래 추세도 이전 거래 대비 -1.5%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 38.76㎡ | -1 | 128,000,000원 |
| 2021.06 | 36.36㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.76㎡ | -1 | 128,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,718,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 서창범 | 135,000,000원 | 134,282,000원 |
| 미배당 | - | 718,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당표는 현재 제공된 배당 시뮬레이션입니다. 임차인 서창범의 보증금과 우선변제 범위가 확인되지 않은 상태이므로 이 표의 매수인 인수 0원만으로 최종 승계액을 확정해서는 안 됩니다. 임차보증금이 존재하고 대항력이 인정되며 배당으로 전액 회수되지 않는다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 리스크는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 137,000,000원 | 134,282,000원 | 718,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 109,600,000원 | 107,265,600원 | 27,734,400원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 87,680,000원 | 85,701,760원 | 49,298,240원 |
유찰되면 표면 매각가는 내려가지만, 임차보증금이 확인되지 않은 현재 상태에서는 그만큼 실질취득액도 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 있다면 매각가 외에 승계부담이 붙을 수 있기 때문입니다. 따라서 회차별 가격보다 먼저 임대차 원금과 권리 성립 여부를 확정하는 것이 순서입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 북가좌사거리 동측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설·학교·공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 증산역이 있습니다. 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 벽돌조 평스라브지붕 건물의 지하층 101호이며 사용승인일은 1994.07.12입니다.
- 도로. 북측 약 6m, 서측 약 4m 포장도로에 접해 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 3,871,000원/㎡, 토지면적 167.9㎡입니다.
- 환금성. 총 9세대의 다세대이고 거래 표본도 2건에 그칩니다. 대상 호수는 지하층이며 최근 거래 128,000,000원보다 현재 최저가 137,000,000원이 높아 가격 검증을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원금 확인. 서창범의 보증금과 임대차계약서를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 요건 확인. 2022.04.22 전입만으로 대항력을 확정하지 말고 실제 점유·전입 유지 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 대조해야 합니다.
- 청구채권과 임대차 관계 확인. 신청채권자와 임차인 이름이 동일하므로 135,000,000원 청구채권의 발생원인과 임대차보증금의 관계를 분리해 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 137,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 128,000,000원보다 높고 최근 추세도 -1.5%입니다.
- 지하층 상태 확인. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 지하층 101호입니다. 실제 내부 상태와 설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·임대차계약서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘보증금’을 확인해야 한다
이 사건의 등기부 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 과거 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.11.21 강제경매개시결정, 그 뒤의 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리분석의 핵심은 등기 밖에 있습니다. 2022.04.22 전입한 서창범의 보증금이 미상이고, 말소기준보다 전입이 빠르기 때문에 대항력 및 보증금 승계 가능성을 확인해야 합니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 신건 최저가 137,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 128,000,000원의 107.0%이고, 거래 추세는 -1.5%입니다. 즉 확인되지 않은 임차보증금 리스크를 부담하면서 최근 시세보다 높은 가격에서 출발하는 사건입니다. 이 물건은 최저가가 얼마인지보다 서창범의 실제 임대차보증금과 청구채권의 관계가 무엇인지가 먼저 해결돼야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
