서울서부지방법원 2025타경52274. 연희동 ‘더 연희힐’ 3층 305호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 등기부상 소유자는 김용범·한진숙 각 지분 2분의 1이고, 현재 말소기준권리는 2023.02.01. 설정된 최문희 근저당권 300,000,000원입니다. 이후 2025.11.27. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2026.03.10. 압류는 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 핵심은 등기 순서만 보면 말소기준 이후인 우예림의 임차권등기입니다. 임차권등기는 2024.02.23.에 들어왔지만, 실제 주민등록·점유·확정일자가 모두 2022.09.20.로 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차인이고, 222,000,000원에 매각될 경우 제공된 배당계산상 보증금 미배당액은 21,908,000원입니다.
그러나 매각물건명세서에는 임차인과 임차권승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권도 포기하고, 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 정확도 규칙상 우예림 관련 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 임차권승계인으로 언급된 주체이므로 임차인 수에 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52274 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희동 218-11 더 연희힐 3층 305호 |
| 물건종류 / 면적 | 주거용 오피스텔 · 전용 18.92㎡ · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 김용범 2분의 1 · 한진숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 222,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,627,422원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 특이사항 | 일부 상부 공간이 있는 복층형 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인보다 ‘확약 범위 밖’이 중요
등기부상 우예림 임차권은 말소기준권리 이후에 등기됐지만, 주민등록·점유·확정일자 2022.09.20.가 말소기준인 최문희 근저당 2023.02.01.보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 다만 이 우예림 임차권은 매각물건명세서의 포기·말소 확약이 직접 적용되어 매수인에게 남는 실질 인수는 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 승계인은 중복 합산하지 않는다
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 방가이 | 전체 | 2,000,000원 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 전입신고일 미상 · 확약 적용 확인 없음 |
| 우예림 | 주택전부 | 240,000,000원 | - | 있음 | 있음 | 확약 적용 · 실질 인수 0원 |
주택도시보증공사는 매각물건명세서상 임차권승계인으로 언급되며 실제 임차인으로 별도 합산하지 않습니다. 실제 임차인 표에는 방가이·우예림 2명만 반영했습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 2.22억은 최근 12개월 평균의 120%
THE연희힐 동일 면적 18.92㎡ 실거래는 5건이 확인되고, 그중 최근 12개월 거래는 2건 평균 185,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.07. 190,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 5.1% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 18.92㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 18.92㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2025.06 | 18.92㎡ | 7 | 168,000,000원 |
| 2025.04 | 18.92㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2025.03 | 18.92㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 18.92㎡ | 2건 | 185,000,000원 |
전체 5건 평균은 179,600,000원이지만 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 현재 최저가 222,000,000원은 최근 12개월 평균의 120.0%이고, 최신 거래 190,000,000원보다도 높습니다. 우예림의 확약을 반영하면 확인 가능한 실질취득액은 최저가와 같은 222,000,000원이므로, 선순위 보증금을 별도로 더하지 않더라도 최근 시세 이상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 222,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,908,000원 |
| 1. 임차인 우예림 보증금 | 240,000,000원 | 218,092,000원 |
| 2. 근저당권 · 최문희 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,627,422원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 우예림 보증금 중 21,908,000원이 미배당됩니다. 그러나 매각물건명세서의 대항력·잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약 때문에 이 21,908,000원은 우예림 관련 매수인 실질 인수액으로 계산하지 않습니다. 방가이의 권리는 전입일 등이 확인되지 않아 별도입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 우예림 보증금 총액으로 고정되는 구조가 아니다
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 미배당 보증금 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 222,000,000원 | 21,908,000원 | 우예림 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 177,600,000원 | 65,686,400원 | 우예림 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 142,080,000원 | 100,709,120원 | 우예림 실질 인수 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 우예림 미배당 보증금이 커지는 대항력 인수형 구조였습니다. 하지만 이 사건은 우예림이 그 미배당 반환청구권까지 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 우예림에 한해 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 240,000,000원에 고정되는 구조로 보지 않습니다. 다만 방가이의 대항력 미상 문제는 유찰 여부와 별개로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며 일부 상부 공간이 있는 복층형입니다.
- 입지. 서연중학교 남측 인근으로 주거용 건물, 주상용 건물, 업무·상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 전철역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물이며 승강기, 난방, 천장부착식에어컨, 자주식·기계식 주차장 및 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지·사다리형 토지이며 북동측과 남동측 두 면이 포장도로에 접합니다. 공시지가는 5,893,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. THE연희힐은 29세대, 2018.10.22. 준공이며 동일 면적 실거래 5건이 확인됩니다. 최근12개월 평균은 185,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우예림 확약 원문 확인. 대항력 포기·미배당 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 방가이 전입일 확인. 전입신고일이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 이 부분은 우예림 확약으로 해소되지 않습니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 222,000,000원은 최근12개월 평균 185,000,000원의 120.0%입니다. 현재 회차를 가격 메리트 구간으로 평가하기 어렵습니다.
- 최신 거래 비교. 2026.07. 동일 면적 4층 거래가 190,000,000원입니다. 감정가·최저가가 최신 거래보다 높다는 점을 응찰가 산정에 반영해야 합니다.
- 복층형 확인. 일부 상부 공간이 있는 구조이므로 현황과 공부상 범위, 실제 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 큰 보증금보다 중요한 것은 ‘확약의 범위’와 ‘현재 가격’
표면적으로 가장 눈에 띄는 것은 우예림의 보증금 240,000,000원입니다. 전입·점유·확정일자가 말소기준보다 빠르기 때문에 원칙만 적용하면 대항력 있는 선순위 임차인이고, 현재 매각가 기준 미배당액도 21,908,000원이 생깁니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 대항력과 미배당 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어 우예림 관련 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 권리검토가 끝나는 것은 아닙니다. 방가이는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남고, 확약 적용도 확인되지 않습니다. 가격 역시 신건 222,000,000원이 최근12개월 평균 185,000,000원의 120.0%, 최신 거래 190,000,000원보다 높은 수준입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 우예림 보증금 2.4억을 인수액으로 더하지 않는 것, 동시에 확약 밖 임차인 위험을 지우지 않는 것, 그리고 현재 2.22억을 시세보다 싸다고 평가하지 않는 것입니다.
