서울서부지방법원 2025타경52313. 서울 마포구 연남동 225-28 상상빌딩과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 5층으로 2023.03.07 사용승인을 받았고, 일반건축물대장상 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 주식회사사월갤러리이며, 2024.05.31 소유권을 이전받은 날 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 12,000,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 권리분석의 말소기준입니다.
말소기준 이후에는 국 압류, 임상우의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 마포구 압류, 중소기업은행의 별도 임의경매개시결정, 김제인·김인수 가압류가 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이들은 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당이 부족하더라도 그 부족액 자체가 매수인에게 넘어오는 구조는 아니며, 현재 배당모형의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52313 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 연남동 225-28 상상빌딩 · 서울특별시 마포구 성미산로 173 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 일반건축물대장상 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 5층 · 사용승인일 2023.03.07 |
| 토지 | 대 289.3㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 주식회사사월갤러리 |
| 감정가 / 최저가 | 12,007,724,560원 / 12,007,724,560원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 임상우 / 205,917,808원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 임차인 인수 없음
임차인 없음. 현재 자료상 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다. 또한 2023.04.17 우리은행 근저당 10,200,000,000원과 2023.08.31 주식회사지에이엘 전세권 400,000,000원은 모두 2024.05.31 이미 말소됐습니다. 따라서 과거 전세권을 현재의 인수권리로 중복 계산할 이유가 없습니다.
② 가격 판단 — 신건 100%, 시세보다 싸다고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 12,007,724,560원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액 역시 12,007,724,560원입니다. 다만 이 물건과 비교할 실거래 가격 자료가 없어, 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 12,007,724,560원 | 0원 | 1,294,421,972원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 9,606,179,648원 | 0원 | 3,671,951,434원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 7,684,943,718원 | 0원 | 5,573,975,005원 |
회차가 내려갈수록 매각대금이 줄어 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 세 회차 모두 매수인 인수 0원입니다. 즉 후순위 채권자의 미회수 위험과 매수인의 인수 위험은 구분해서 봐야 합니다. 다만 시세 비교자료가 없는 만큼, 80% 또는 64%가 됐다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 12,007,724,560원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 122,477,246원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 12,000,000,000원 | 11,885,247,314원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 임상우 | 205,917,808원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 경매개시결정 · 중소기업은행 | 205,917,808원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 김제인 | 340,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 김인수 | 427,833,670원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형의 채권 총액은 13,179,669,286원, 배당액은 11,885,247,314원, 미배당은 1,294,421,972원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영된 추정치이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 건물·입지·행정 리스크 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 일반건축물대장상 근린생활시설입니다. 아파트가 아니라 근린시설 + 토지 물건으로 접근해야 합니다.
- 위치. 연남동 경성중·고등학교 동측 인근으로, 근린생활시설·주상용건물·단독주택·연립주택·다세대주택이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 홍대입구역(지하철 2호선·경의중앙선·공항철도)이 있습니다.
- 토지. 289.3㎡의 대지로 제2종일반주거지역·연남동 지구단위계획구역이며, 중로3류와 소로3류에 접합니다. 공시지가는 11,020,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 건축물대장상 건축지원과-25351(2024.9.4.)호에 따라 3층 새시 근생 4㎡ 무단증축, 2층 새시 근생 4㎡ 무단증축이 위반건축물로 등재돼 있습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 매각대상 범위를 원본 명세서·도면과 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 현재 최저가는 감정가의 100%입니다. 실거래 비교가격이 제시돼 있지 않으므로 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 별도 시세 검증이 필요합니다.
- 세금·교부청구. 국·국민건강보험공단·마포구 압류와 당해세 여부를 확인해 실제 배당순서와 미배당 규모를 다시 계산해야 합니다.
- 위반건축물. 건축지원과-25351(2024.9.4.)호의 2층·3층 각 4㎡ 무단증축 상태가 현재도 유지되는지 건축물대장과 현장으로 대조하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각·제시외 건물 포함 조건을 감정평가서와 현황도면에서 확인하고, 실제 점유·사용 범위를 함께 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2024.05.31 중소기업은행 근저당권이 말소기준이며, 이전 우리은행 근저당과 주식회사지에이엘 전세권은 같은 날 이미 말소된 상태인지 등기부 원본과 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 1,294,421,972원은 채권자 미회수액이며, 제공된 배당모형의 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 물건 자체 확인이 더 중요하다
이 사건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2024.05.31 중소기업은행 근저당을 기준으로 후순위 압류·경매·가압류는 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 최저가는 감정가와 동일한 12,007,724,560원이고 비교 실거래가 없어 ‘싸다’는 결론을 내릴 수 없습니다.
오히려 입찰 전에 집중할 부분은 2층·3층 각 4㎡ 무단증축에 따른 위반건축물 등재, 일괄매각되는 제시외 건물의 실제 범위, 그리고 국·공단·마포구 압류와 관련된 배당순서입니다. 즉 이 물건은 권리 인수 리스크보다 가격 검증과 행정·현황 확인이 핵심인 유형입니다.
