조건이 모두 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원*이고, 신건의 실질취득금액은 312,000,000원입니다. 반대로 해당 조건이 이행되지 않는다면 유찰 후 보증금 미배당액이 매수인에게 승계될 위험이 있습니다.
가격은 최근 거래 315,000,000원보다 3,000,000원 낮지만, 최근 12개월 거래 표본이 1건뿐이고 거래 면적도 다릅니다. 조건 확인이 최우선이며, 현재 가격의 메리트는 제한적입니다.
* 매각물건명세서의 대항력 포기, 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 모두 유효하게 이행되는 경우입니다. 조건이 성립하지 않는 경우의 인수위험은 별도로 검토해야 합니다.
서울서부지방법원 2025타경52325. 서대문구 북가좌동 동화빌라 2층 201호, 전용면적 46.48㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 312,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건으로, 최저매각가도 감정가와 같습니다.
등기부를 보면 2023년 2월 22일 예스자산대부 주식회사의 가압류가 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 하지만 이보다 앞서 박수정 씨가 2020년 12월 9일 전입하고 점유를 시작했으며, 2020년 11월 12일 확정일자까지 갖췄습니다.
따라서 단순히 임차권등기가 말소기준권리 이후에 이루어졌다는 이유로 임차인의 대항력을 부정할 수 없습니다. 임차권등기일보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 함께 봐야 하는 물건입니다.
다행히 매각물건명세서에는 임차인과 임차권승계인인 주택도시보증공사의 권리 포기 및 말소 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 실제로 이행되는지 확인하는 것이 권리분석의 출발점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52325 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 북가좌동 325-9 동화빌라 2층 201호 도로명: 서울특별시 서대문구 증가로29길 24 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 46.48㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 건물 현황 | 2016.03.28 준공 · 10세대 · 철근콘크리트구조 · 다세대주택 이용 |
| 소유자 | 박성애 (2022.10.25 소유권 취득 · 거래가액 275,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 312,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 실제 임차인 | 박수정 · 보증금 275,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매수인 인수 | 실질 0원* · 명세서상 포기·말소 조건 성립 전제 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력과 조건부 소멸
확정일자도 2020.11.12로 확인됩니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이므로, 별도의 포기 조건이 없다면 매각대금에서 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 미배당 잔액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
- 우선변제권만 주장합니다.
- 대항력을 포기합니다.
- 배당받지 못하는 보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기합니다.
- 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각합니다.
이 조건이 모두 유효하게 성립·이행되면 박수정 임차보증금의 매수인 인수액은 실질 0원*으로 처리합니다.
주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이자 명세서에 기재된 임차권승계인입니다. 박수정의 보증금 275,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액 275,000,000원을 별개 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 박수정 1명입니다.
말소기준 가압류 이후의 서대문구 압류와 현재 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 기존 우리카드 강제경매개시결정은 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 다만 압류와 관련된 조세의 법정기일 및 실제 배당순위는 등기상 소멸 여부와 별개로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.75억의 실질 인수
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박수정 | 201호 전부 | 275,000,000원 | 있음 | 있음 | 조건부 0원* |
| 임대차계약일 | 2020.11.06 |
|---|---|
| 확정일자 | 2020.11.12 |
| 전입신고 | 2020.12.09 |
| 점유개시 | 2020.12.09 |
| 임차권등기 | 2023.02.27 · 을구 1번 |
| 배당요구 | 배당요구 있음 · 2023.02.27 |
| 보증금 | 275,000,000원 |
| 대항력 | 있음 말소기준권리 이전 전입·점유 |
| 우선변제권 | 있음 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 매수인 승계 | 포기·말소 조건 성립 시 실질 0원* |
이 경우 실질취득금액은 낙찰가 + 인수 보증금으로 계산해야 하며, 최저가가 내려가더라도 실질취득금액이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다.
그러나 이 사건은 명세서에 대항력과 미배당 잔액 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건이 기재되어 있으므로, 조건 성립 시 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
* 조건 성립 여부를 확인하지 않은 상태에서 인수액 0원을 무조건 확정된 권리관계로 취급해서는 안 됩니다.
③ 유찰 시나리오 — 낮아진 최저가가 곧 취득가 절감은 아니다
신건에서는 예상배당표상 임차보증금 275,000,000원이 전액 배당됩니다. 그러나 유찰 후 매각가격이 보증금 아래로 내려가면 일반적인 대항력 인수 구조에서는 미배당액이 발생할 수 있습니다.
아래의 미배당 인수액은 포기 조건이 적용되지 않는 경우의 위험을 보여주는 추정값입니다. 명세서상 포기·말소 조건이 모두 성립한다면 매수인 인수액은 각 회차에서 실질 0원*입니다.
| 회차 | 최저가 | 포기 미적용 시 인수 추정 | 조건 성립 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 312,000,000원 | 0원 | 인수 0원* |
| 1회 유찰 (80%) | 249,600,000원 | 29,694,400원 | 인수 0원* |
| 2회 유찰 (64%) | 199,680,000원 | 78,915,520원 | 인수 0원* |
각 회차의 미배당 인수액은 추정 배당 시나리오 기준입니다. 포기 미적용 시 실제 인수액은 배당액과 비용에 따라 달라집니다. 조건 성립 시 0원은 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 모두 유효하게 이행된다는 전제입니다.
포기·말소 조건이 성립할 때에만 각 회차의 최저가를 인수액이 없는 취득가격의 기준으로 사용할 수 있습니다.
④ 시세 비교 — 최근 거래보다 소폭 낮지만 표본은 1건
동화빌라의 확인된 실거래는 총 3건입니다. 그중 최근 12개월에 해당하는 거래는 2026년 4월의 315,000,000원 거래 1건입니다.
2021년과 2022년 거래가격은 모두 275,000,000원이었으나, 최근 거래는 315,000,000원입니다. 제공된 시세 추세는 +14.5%로, 하락 추세가 아니라 상승 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 45.46㎡ | 2층 | 315,000,000원 |
| 2022.10 | 46.48㎡ | 2층 | 275,000,000원 |
| 2021.09 | 46.48㎡ | 2층 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 315,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 315,000,000원 · 1건 |
|---|---|
| 최신 실거래 | 2026.04 · 315,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | 288,333,333원 · 3건 |
| 최근 거래 추세 | +14.5% |
| 최저가 / 최근 시세 | 99.0% |
| 최저가 / 전체 평균 | 108.2% |
전체 평균 288,333,333원은 2021년과 2022년 거래를 함께 포함하므로 현재 가격을 판단하는 유일한 기준으로 사용하기 어렵습니다. 이 사건의 시세 비교에서는 최근 12개월 거래와 최신 거래인 315,000,000원을 우선합니다.
현재 최저매각가 312,000,000원은 최근 실거래보다 3,000,000원 낮은 99.0%입니다. 포기·말소 조건이 성립해 매수인 인수가 0원이라면 실질취득금액 역시 312,000,000원입니다.
다만 최근 거래는 전용 45.46㎡이고 경매 대상은 전용 46.48㎡로 면적이 완전히 동일하지 않습니다. 최근 거래가 단 1건이라는 점도 시세 판단의 한계입니다.
최근 실거래 대비 가격 차이가 크지 않으므로 뚜렷한 가격 메리트가 확보됐다고 보기는 어렵습니다. 권리 포기 조건의 이행 여부와 실제 물건 상태를 함께 검토해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 312,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 (추정) | — | 5,168,000원 |
| 임차인 박수정 보증금 (우선변제) | 275,000,000원 | 275,000,000원 |
| 가압류 · 예스자산대부 | 45,567,650원 | 31,832,000원 |
| 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 집행비용 5,168,000원을 반영한 추정입니다. 당해세와 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액과 순위가 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사는 임차권승계인으로 기재되어 있으므로 임차인 보증금과 신청채권액을 별개의 실제 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 표의 배당항목은 추정 배당 결과이며, 중복되지 않는 독립 채권의 확정을 뜻하지 않습니다.
신건 매각대금 312,000,000원에서는 임차인 보증금 275,000,000원이 전액 배당되는 것으로 추정됩니다. 가압류 채권자인 예스자산대부에는 31,832,000원이 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에 대한 별도 예상배당은 0원으로 표시됩니다.
소유자 잔여금은 없으며, 포기·말소 조건이 모두 이행되는 경우 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다.
조건이 모두 유효하게 이행된다면 매수인이 보증금 미배당액을 인수할 위험은 실질적으로 해소되는 구조입니다.
인수액이 0원이어도 최근 거래와 가격 차이가 작습니다. 표본도 1건뿐이므로 현재 가격만으로 충분한 할인 매력을 인정하기 어렵습니다.
유찰 후 가격을 비교할 때에도 먼저 포기·말소 조건의 성립 여부를 확인하고, 조건이 적용되지 않는 경우에는 미배당 보증금을 합산한 실질취득금액을 기준으로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 6호선 증산역 남동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 다세대·단독주택, 근린생활시설 및 공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 증산역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2016.03.28 준공된 10세대 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조이며 급배수·소화전·난방·승강기·주차시설 등이 있습니다.
- 도로. 남동측 약 6m, 남서측 약 3m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필지가 하나의 장방형 부지로 이용되고 있으며, 공동주택 건부지입니다. 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역 등 관련 제한이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 기재도 있으므로 매각기일 당시 적용 여부와 대상 용도를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대주택으로, 확인된 거래는 3건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 실거래 표본이 적어 매도 시 적정 가격과 매수 수요를 판단하는 데 불확실성이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기 조건 원본 확인. 임차인과 임차권승계인 주택도시보증공사가 대항력 및 미배당 보증금 반환청구권을 포기하는 조건의 정확한 문구와 효력을 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 매각 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 조건을 확인해야 합니다. 등기상 임차권이 존재한다는 사실만으로 실질 인수액 0원을 무조건 확정해서는 안 됩니다.
- 보증기관 중복 계산 방지. 실제 임차인은 박수정 1명입니다. 주택도시보증공사의 승계·신청채권을 별도 임차인의 보증금처럼 더하지 않아야 합니다.
- 유찰 시 실질취득 계산. 포기 조건이 유효하지 않은 경우에는 최저가에 미배당 보증금 인수액을 합산해야 합니다. 최저가만 시세와 비교하는 판단은 위험합니다.
- 시세 표본 확인. 2026.04 거래 315,000,000원은 전용 45.46㎡이고 대상 물건은 46.48㎡입니다. 층·면적·향·내부 상태를 함께 대조해야 합니다.
- 실제 점유와 명도. 임차권등기 존재만으로 현재 점유 상태가 확정되는 것은 아닙니다. 현장 점유 및 인도 가능 여부를 확인하고 필요한 인도 절차를 검토해야 합니다.
- 조세와 관리비. 서대문구 압류 관련 조세의 배당순위, 체납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 최신 실거래 자료를 대조하고, 매각기일과 변경사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리의 승부처는 포기·말소 조건, 가격의 승부처는 시세 검증
이 사건은 단순한 무임차 경매가 아닙니다. 보증금 275,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하고, 임차권등기까지 완료된 다세대주택입니다.
그러나 매각물건명세서에 임차인과 임차권승계인의 대항력 포기, 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 모두 성립하면 실질 인수액은 0원*으로 평가할 수 있습니다.
현재 신건 가격 312,000,000원은 최근 거래 315,000,000원보다 소폭 낮습니다. 다만 비교 가능한 최근 거래는 1건뿐이며 면적도 완전히 동일하지 않아 뚜렷한 가격 메리트가 있다고 단정하기는 어렵습니다.
유찰 후 최저가가 내려가더라도 조건이 이행되지 않으면 보증금 인수액이 증가해 실질취득금액이 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 반대로 명세서의 포기·말소 조건이 모두 이행되면 낙찰가에 보증금 인수액을 더할 필요가 없는 구조입니다.
결론적으로, 포기·말소 조건의 법적 효력과 이행 여부를 먼저 확인하고, 그 결과에 따라 실질취득금액을 산정한 뒤 최근 거래와 비교해야 하는 물건입니다. 권리위험은 조건부로 해소될 수 있지만, 현재 신건 가격의 할인폭과 거래 표본의 한계는 별도로 남습니다.
