서울서부지방법원 2025타경52353. 서울 은평구 구산동 더클래스 3층 302호, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 서범석이고 2022.02.13 매매, 거래가액 260,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 을구 6번 이종화의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2021.10.23, 확정일자 2021.12.08, 점유개시 2022.02.03, 주민등록 2022.02.04이며 보증금은 260,000,000원입니다.
등기 흐름만 보면 이 임차권은 경매개시결정 2025.12.12보다 먼저 존재해 원칙적으로 매수인이 주의해야 할 선순위 권리입니다. 현재 회차의 배당 계산에서도 보증금 260,000,000원 중 243,728,000원만 배당되고 16,272,000원이 부족한 것으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권도 포기하고, 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 따라서 이종화 관련 부족분은 룰상 16,272,000원이지만 매수인 실질 부담은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52353 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 304-4 더클래스 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 · 전용 29.93㎡ · 6층 건물 중 3층 302호 |
| 소유자 | 서범석 (2022.02.13 매매 · 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 248,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소
과거 관악신용협동조합 근저당과 허형태 근저당, 오정훈 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매에서는 2025.12.12 강제경매개시결정이 말소기준으로 계산되어 그 이후 2026.08.19 남동구 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 을구 6번 이종화 임차권은 그보다 앞서 등기되어 원래는 인수 대상이지만, 위 확약 조건 때문에 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
② 임차관계 — 확약 밖 미상 점유자가 핵심
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이종화 | 2022.02.04 / 전유부분 전부 | 260,000,000원 | 2021.12.08 | 대항력 有 | 우선변제 확약으로 실질 인수 0 |
| KONDO RAN | 2002.10.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
③ 시세 비교 — 248,000,000원은 260,000,000원의 95.4%
더클래스(304-4) 전용 29.93㎡의 확인된 거래는 2022.02, 3층, 260,000,000원 1건입니다. 최저매각가 248,000,000원은 이 거래가의 95.4%입니다. 금액 차이는 12,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 29.93㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 평균 | 29.93㎡ | 1건 | 260,000,000원 |
다만 이 비교는 거래 표본이 1건뿐이고 최신 거래 역시 2022.02입니다. 따라서 95.4%라는 숫자만으로 현재 신건 가격을 곧바로 “싸다”고 단정하기는 어렵습니다. 특히 이종화 관련 인수는 확약으로 해소되더라도 KONDO RAN의 보증금이 미상이어서, 실제 매수인 부담이 생기는 경우 실질취득금액은 248,000,000원보다 높아질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,272,000원 |
| 1. 임차인 이종화 보증금 | 260,000,000원 | 243,728,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이종화 보증금 부족분은 16,272,000원이나, 매각 조건상 대항력과 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 이종화에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다. KONDO RAN의 미상 보증금은 이 배당표에 금액으로 반영되어 있지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 이종화 부족분은 늘지만 실질 인수는 0
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 이종화 부족분 | 실질 처리 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 248,000,000원 | 16,272,000원 | 확약으로 인수 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 198,400,000원 | 65,177,600원 | 확약으로 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 158,720,000원 | 104,302,080원 | 확약으로 인수 0원 |
원래 대항력 있는 보증금 260,000,000원만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 커져 매수인 인수액도 커지는 구조입니다. 그러나 이 사건은 이종화 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 대항력과 잔액 반환청구권을 포기하는 조건이 명시되어 있어, 이종화 관련 실질 인수는 어느 회차든 0원입니다. 이 확약은 KONDO RAN에게 적용되는 내용이 아니므로 미상 임차관계는 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 구산동 수국사 북동측 인근. 주위는 다세대주택 등으로 형성된 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 더클래스까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 2016.02.12 사용승인, 6층 건물 중 3층 302호입니다. 위생·급배수·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건이 속한 더클래스 동측으로 서오릉로가 소재합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 3,475,000원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사되었습니다.
- 구조 확인. 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장 도면 및 외부관찰 등에 의한 것으로, 발코니 확장 등 일부 구조가 다소 상이할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 이종화 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 대항력 포기, 미배당 잔액 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건이 실제 매각 조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- KONDO RAN 임차관계 확인. 보증금·확정일자·점유관계가 미상입니다. 이 부분 확인 전에는 대항력과 매수인 인수액을 확정하지 마세요.
- 가격 판단. 신건 248,000,000원은 확인된 260,000,000원 거래의 95.4%이나 거래 표본은 1건이고 거래월은 2022.02입니다. 숫자만으로 현재 시세 대비 확정적 할인이라고 단정하지 않는 것이 맞습니다.
- 배당표와 실질 인수 구분. 이종화의 배당계산상 부족분 16,272,000원은 확약 때문에 매수인 실질 부담 0원입니다. 배당표 숫자를 그대로 인수액으로 보지 마세요.
- 구조·현황 확인. 발코니 확장 등 일부 구조가 도면과 다소 상이할 수 있으므로 현장과 관련 서류를 대조하세요.
맺으며 — “큰 임차권은 해소, 미상 점유자는 남는다”
이 사건의 핵심은 두 임차관계를 분리해서 보는 것입니다. 이종화의 보증금 260,000,000원은 대항력 있는 임차권이지만 매각 조건상 대항력·미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수 0원입니다. 반면 KONDO RAN은 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상으로 남습니다.
가격은 신건 248,000,000원으로 확인된 260,000,000원 거래 대비 95.4%입니다. 다만 거래가 2022.02 한 건뿐이고, 미상 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 현재 단계에서 ‘시세보다 확실히 싸다’거나 ‘실질취득가가 정확히 248,000,000원’이라고 단정하기는 어렵습니다. 이 물건은 이종화 확약의 효력 확인과 KONDO RAN 임차관계 확인이 최종 권리판단의 관건입니다.
