서울서부지방법원 2025타경52360. 신성에버빌 8층 803호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 기재돼 있으나 감정평가 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 전용면적 비교자료는 25.94㎡이고, 건물은 2020.07.31 사용승인된 지하1층·지상8층 건물입니다. 현재 소유자는 함연희입니다.
이 사건의 핵심은 등기부상 임차권 자체보다 매각물건명세서의 포기·말소 조건입니다. 임차권자 강남규는 임대차계약일 2021.07.28, 확정일자 2021.08.02, 점유개시일 2021.09.24, 주민등록일 2021.10.01이고 임차보증금은 275,000,000원입니다. 2023.10.10 임차권등기가 이뤄졌으며 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
현재 회차에서 집행비용 4,398,000원을 먼저 반영하면 임차인에게 예상되는 배당은 252,602,000원이고, 룰상 미배당액은 22,398,000원입니다. 통상 대항력 있는 임차인이라면 이 미배당액이 매수인에게 넘어가지만, 이 사건은 비고에서 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미배당 잔액의 반환청구권도 포기하며 임차권등기를 말소하는 조건을 명시했습니다. 따라서 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52360 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 29-154 신성에버빌 8층 803호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 공동주택(다세대주택) |
| 면적 / 층 | 25.94㎡ · 지하1층/지상8층 건물 중 8층 803호 |
| 소유자 | 함연희 |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 257,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 사용승인일 | 2020.07.31 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약 조건이 핵심
제공된 말소기준 판정은 2025.12.12 강제경매개시결정입니다. 임차권의 전입·점유·확정일자와 임차권등기는 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다. 현재 회차 기준 룰상 미배당액은 22,398,000원입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 강남규 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 275,000,000원 | 2021.10.01 / 2021.08.02 | 대항력 有 우선변제권 임차권승계인 HUG |
점유개시일은 2021.09.24, 임대차계약일은 2021.07.28이며 2023.10.10 임차권등기가 이뤄졌습니다. 배당요구도 확인됩니다. 주택도시보증공사는 별도 실제 임차인이 아니라 매각물건명세서 비고상 임차권승계인으로 기재돼 있으므로 보증금을 별도로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 확약 전·후 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 257,000,000원 | 22,398,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 205,600,000원 | 73,078,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 164,480,000원 | 113,622,720원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인이 대항력과 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있으므로, 그 임차인에 관한 실질취득액은 낙찰가와 동일하게 봅니다.
④ 시세 비교 — 91.8%만 보고 ‘싸다’고 보기 어렵다
면적 25.94㎡ 비교자료에서 확인되는 실거래는 2021.10, 5층, 280,000,000원 한 건입니다. 현재 최저매각가 257,000,000원은 이 비교가격의 91.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 25.94㎡ | 5 | 280,000,000원 |
단지 자료상 신성에버빌은 12세대이고 평균 유찰 횟수는 5.1회입니다. 낙찰 이력에 따른 최근 매각가격은 확인되지 않습니다. 따라서 권리상 확약으로 실질 인수가 해소됐다는 점과 별개로, 환금성과 현재 가격 적정성은 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 257,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,398,000원 |
| 1. 임차인 강남규 보증금 (우선변제) | 275,000,000원 | 252,602,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체에서는 임차인 보증금 중 22,398,000원이 미배당됩니다. 다만 매각물건명세서의 대항력·잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 해당 금액은 매수인의 실질 인수액으로 보지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 신사동 신사1동주민센터 남서측 인근으로 공동주택, 오피스텔, 다가구주택 및 각종 근린생활시설이 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 6호선 응암역이 있으며 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상8층 건물 중 8층 803호이며 사용승인일은 2020.07.31입니다. 위생·급배수·도시가스·주차·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 토지면적은 268.4㎡, 공시지가는 3,708,000원/㎡입니다. 지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 사항이 있습니다.
- 규모. 신성에버빌은 12세대이고 비교 대상 면적은 25.94㎡입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 5.1회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 대항력 포기, 미배당 잔액 반환청구권 포기, 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 매각물건명세서 원문을 확인해야 합니다.
- 형식상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차의 룰상 미배당액은 22,398,000원이지만, 확약 조건이 이행되면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 기준 보수적 설정. 확인 가능한 비교거래는 2021.10의 280,000,000원 1건뿐입니다. 91.8%라는 비율만으로 현재 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고 별도 현재 거래자료를 대조해야 합니다.
- 유찰 이력 감안. 단지 평균 유찰 횟수는 5.1회입니다. 현재 회차 257,000,000원, 1회 유찰 가정 205,600,000원, 2회 유찰 가정 164,480,000원의 가격 차이를 함께 검토할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2021.09.24 민간임대주택등기가 존재합니다. 관련 의무 및 매각에 따른 처리 상태를 등기와 매각조건 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 승부처는 확약의 효력과 가격 검증”
이 사건을 등기부만 보면 보증금 275,000,000원의 대항력 있는 임차권이 먼저 눈에 들어옵니다. 현재 최저가 257,000,000원에서는 22,398,000원이 미배당되는 구조라 통상적인 인수형 경매라면 그 잔액을 반드시 실질취득비용에 더해야 합니다.
하지만 이 사건은 매각물건명세서 비고에서 임차인과 임차권승계인 주택도시보증공사가 대항력 및 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건을 명시했습니다. 따라서 조건이 충족되는 매각에서는 실질 인수 0원, 실질취득 257,000,000원으로 보는 것이 본문 전체의 일관된 기준입니다.
다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 257,000,000원은 확인 가능한 2021.10 실거래 280,000,000원의 91.8%지만, 비교자료가 1건이고 시차가 큽니다. 여기에 12세대 규모와 평균 5.1회 유찰 이력까지 감안하면 권리상 확약 확인과 현재 시세 재검증을 함께 해야 하는 물건입니다.
