서울서부지방법원 2025타경52365. 용산구 문배동 프라임팰리스 9층 907호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자는 은세종으로 2021.12.30. 매매를 원인으로 160,000,000원에 취득해 2021.12.31. 소유권이전등기를 마쳤습니다.
이 사건은 단순히 “근저당이 얼마냐”만 보는 구조가 아닙니다. 현재 계산된 말소기준권리는 2024.08.28. 국의 압류인데, 그보다 훨씬 앞선 2020.05.11.에 장미영 명의 전세금 155,000,000원의 전세권이 설정돼 있고, 다음 날인 2020.05.12.에는 조희연이 전입했습니다. 조희연의 보증금은 확인되지 않았으므로, 현재 최저가만 보고 취득비용을 168,000,000원으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52365 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 용산구 문배동 24-8 프라임팰리스 9층 907호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 · 전용 18.77㎡ · 지하 2층/지상 20층 중 9층 |
| 소유자 | 은세종 · 2021.12.30. 매매 · 거래가액 160,000,000원 · 2021.12.31. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 168,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장미영 / 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리를 먼저 봐야 한다
핵심은 2024.08.28. 압류보다 앞선 권리입니다. 과거 홍자연 근저당권 65,000,000원, 문옥현 근저당권 150,000,000원, 김종민 전세권 150,000,000원은 이미 말소됐습니다. 반면 2020.05.11. 장미영 전세권 155,000,000원은 현재 등기상 남아 있고, 경매개시결정 역시 장미영이 채권자로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 보증금 미상인 대항력 임차인이 있다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조희연 | 2020.05.12 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
조희연의 전입일은 2020.05.12.로 말소기준권리인 2024.08.28. 압류보다 빠릅니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 확인되며, 문제는 보증금 액수가 확인되지 않았다는 점입니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확정되지 않아 실제 미배당 보증금이 얼마인지 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 높은데 추세도 하락
프라임팰리스 전용 18.55~18.77㎡ 거래 12건의 전체 평균은 163,666,666원입니다. 그러나 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 평균은 157,000,000원, 최신 거래는 147,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -5.4% 낮아진 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 18.77㎡ | 8 | 147,000,000원 |
| 2024.05 | 18.55㎡ | 10 | 159,000,000원 |
| 2024.03 | 18.55㎡ | 12 | 165,000,000원 |
| 2023.05 | 18.55㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 2023.01 | 18.55㎡ | 11 | 163,000,000원 |
| 2022.08 | 18.55㎡ | 10 | 177,000,000원 |
| 2022.08 | 18.55㎡ | 4 | 168,000,000원 |
| 2022.07 | 18.55㎡ | 8 | 170,000,000원 |
| 2022.07 | 18.55㎡ | 8 | 165,000,000원 |
| 2022.05 | 18.77㎡ | 12 | 165,000,000원 |
| 2022.04 | 18.55㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2022.04 | 18.55㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 12건 평균 | — | 12건 | 163,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 157,000,000원 |
신건 최저가 168,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 107.0%입니다. 전체 12건 평균 대비로도 102.6%이고, 최신 거래는 147,000,000원입니다. 최근 추세까지 -5.4%인 만큼, 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 여기에 임차보증금 인수 가능성까지 남아 있어 실질취득비용은 오히려 더 높아질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 2. 을구 7번 전세권 · 장미영 | 155,000,000원 | 155,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,848,000원 |
현재 신건 가격을 가정한 배당 계산에서는 장미영 전세권 155,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 9,848,000원이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 조희연의 보증금이 확인되지 않아 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 장미영 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 168,000,000원 | 155,000,000원 | 0원 | 9,848,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 23,281,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 107,520,000원 | 105,214,720원 | 49,785,280원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 4·6호선 삼각지역 북서측 인근으로, 주상용건물·아파트 등 공동주택·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과 남동측 근거리에 삼각지역이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 등기된 장미영 전세권의 범위도 제907호 전부·업무용으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 지하 2층/지상 20층 건물이며 기본 위생·급배수·난방·소방·기계식 주차·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 10,980,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 프라임팰리스는 83세대, 2012.12.31. 준공입니다. 동일 면적대 12건 거래가는 147,000,000원부터 177,000,000원까지 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조희연 보증금 확인. 대항력은 확인되지만 보증금이 미상입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 미배당액을 매각물건명세서에서 우선 확인해야 합니다.
- 장미영 전세권 소멸 여부. 전세금 155,000,000원의 선순위 전세권이 배당 후 소멸하는지, 매수인에게 남는지 매각조건 원문을 대조해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 168,000,000원은 최근 12개월 평균 157,000,000원의 107.0%입니다. 최근 거래 기준으로 저렴한 가격이 아닙니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 거래 추세가 -5.4%이므로 전체 12건 평균 163,666,666원만을 근거로 가격을 높게 평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 유찰 시 권리 재계산. 1회 유찰 가격은 134,400,000원, 2회 유찰 가격은 107,520,000원이지만, 낙찰가가 내려가도 선순위 임차인의 미배당 보증금이 늘 수 있으므로 최저가만 보고 실질취득비용이 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
- 현황 확인. 감정평가는 이해관계인 부재로 외부관찰·주위 탐문·표준적 이용상태·건축물현황도를 참고했으므로 실제 내부 이용상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘인수액’을 확정해야 한다
이 물건은 신건 최저가부터 최근 12개월 평균의 107.0%로 높고, 최신 거래는 147,000,000원, 최근 추세는 -5.4%입니다. 가격만 놓고도 현재 회차에서 시세 대비 우위가 없습니다. 더 중요한 것은 2020.05.11. 장미영 전세권 155,000,000원과 2020.05.12. 전입한 조희연의 대항력입니다.
특히 조희연의 보증금이 확인되지 않아 매수인이 부담할 실질 인수액을 아직 계산할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “168,000,000원짜리 물건”으로 접근할 것이 아니라, 선순위 전세권의 실제 소멸 여부와 임차인의 보증금·배당관계를 먼저 확정한 뒤 낙찰가 + 실제 인수액을 기준으로 최근 시세와 비교해야 합니다.
