서울서부지방법원 2025타경52370. 서대문구 북가좌동 312-15 마당빌라 지하층2호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “선순위 임차인 인수형”으로만 보면 안 된다는 점입니다. 임차인 노재웅은 2020.06.15 전입·점유를 시작했고 2020.05.27 확정일자를 받아, 2025.09.22 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 등기된 임차보증금은 154,000,000원으로 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서 비고에는 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고, 대항력과 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하며 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각된다고 기재되어 있습니다. 따라서 이 확약이 해당 임차인에 대해 조건대로 이행되는 경우 매수인이 떠안을 보증금은 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52370 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 북가좌동 312-15 지하층2호 · 도로명 서울특별시 서대문구 거북골로20길 43-22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실, 보일러실, 현관 등) |
| 소유자 | 임기택 · 2020.06.25 소유권이전 · 거래가액 154,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,908,966원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노재웅 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 154,000,000원 | 2020.06.15 / 2020.05.27 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 이행 시 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 노재웅의 전입일은 2020.06.15, 확정일자는 2020.05.27이며 2022.07.28 임차권등기명령에 따라 보증금 154,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 말소기준은 2025.09.22 주식회사광주은행 가압류이므로 임차권은 그보다 앞선 권리입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 거래 표본의 시차를 함께 봐야 한다
마당빌라의 제공 실거래 표본은 2건입니다. 평균 거래금액은 252,500,000원, 최신 거래는 2022.04의 250,000,000원이며, 현재 최저가 185,000,000원은 비교 평균의 73.3%입니다. 다만 확인되는 거래월이 2021.07과 2022.04라 현재 매각기일과 상당한 시차가 있어, 이 비율 하나만으로 현재 시세보다 확실히 저렴하다고 단정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 59.16㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2021.07 | 56.82㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 252,500,000원 |
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저가가 모두 185,000,000원입니다. 확약 조건 이행을 전제로 하면 실질취득도 185,000,000원으로 동일합니다. 제공 실거래 평균 252,500,000원과 비교하면 수치상 차이가 크지만, 본건은 지하층이고 실거래 표본이 적으며 최신 거래도 2022.04이므로 환금성과 현재 가격 수준을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,390,000원 |
| 1. 임차인 노재웅 보증금 | 154,000,000원 | 154,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사광주은행 | 23,952,567원 | 23,952,567원 |
| 3. 가압류 · 주식회사경남은행 | 24,425,107원 | 3,657,433원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 165,908,966원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 185,000,000원 가정 시 임차인 보증금 154,000,000원은 전액 배당되고, 광주은행은 23,952,567원 전액, 경남은행은 3,657,433원이 배당되는 계산입니다. 신청채권자 주택도시보증공사 배당은 0원이며 채권자 총 미배당액은 186,676,640원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 증산동 소재 지하철 6호선 증산역 남측 인근으로, 도시형생활주택·다세대주택·소형 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장과 지하철 6호선 증산역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 방3, 거실, 주방, 화장실, 보일러실, 현관 등으로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측과 북서측으로 각각 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지, 가로장방형이며 공시지가는 4,273,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 기재가 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 마당빌라는 총 9세대이고 본건은 지하층입니다. 제공 실거래는 2건으로 표본 자체가 적어 실제 매수층과 매도 소요기간을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원문 확인. 입찰 전 매각물건명세서 원본에서 노재웅 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 대항력 포기, 미배당 잔액 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건이 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 배당요구·배당액 확인. 현재 회차에서는 임차보증금 154,000,000원이 전액 배당되는 계산이지만 실제 배당표와 조세채권 등을 다시 대조해야 합니다.
- 유찰 시 계산의 함정. 일반 계산상 1회 유찰 시 8,872,000원, 2회 유찰 시 38,057,600원의 임차보증금 미배당분이 생기지만, 확약 조건이 이행되면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
- 지하층 현장 확인. 채광·환기·결로·누수·침수 흔적과 실제 출입구 및 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 시차. 비교 거래는 2021.07과 2022.04의 2건입니다. 감정가 185,000,000원이 과거 거래 평균 대비 낮다는 사실만으로 현재가 대비 저가라고 단정하지 마세요.
- 관리비·점유관계. 체납 관리비와 현재 점유관계를 확인하고, 필요 시 인도·명도 절차까지 비용에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 핵심은 “선순위 임차권”보다 “확약의 실제 이행”
이 사건은 등기만 보면 보증금 154,000,000원의 선순위 임차권이 있어 인수 위험이 큰 물건처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서에 임차인과 임차권승계인 주택도시보증공사의 대항력 포기·미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 명시되어 있어, 해당 조건이 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
가격은 감정가·최저가·실질취득이 모두 185,000,000원이고, 제공 실거래 평균 252,500,000원의 73.3%입니다. 다만 실거래 표본이 2건뿐이고 최신 거래도 2022.04이며 본건은 지하층 다세대라는 점 때문에, 가격 매력은 단순 비율이 아니라 현재 현장가·지하층 할인·환금성까지 확인해 판단해야 합니다. 이 물건의 승부처는 선순위 임차권 자체가 아니라 확약 조건의 유효성과 이행 여부, 그리고 지하층의 실제 시장가입니다.
