서울서부지방법원 2025타경52382. 은평구 증산동 자선메르시안아파트 6층 602호입니다. 전용면적은 73.01㎡이고, 철근콘크리트조 9층 건물의 6층에 위치합니다. 경매 원인은 일반적인 은행 대출 연체가 아니라 공유물분할을 위한 경매개시결정입니다. 공유자인 장희자가 경매를 신청했고, 현재 소유자는 장해수와 장희자입니다.

등기상 과거 하나은행 근저당권과 국의 압류가 존재했던 이력은 있지만 모두 이미 말소됐습니다. 현재 유효한 근저당권과 압류는 확인되지 않으며, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.

따라서 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 확인되지 않아 실제 점유자와 임차인 존재 여부를 추가로 살펴봐야 합니다. 등기상 권리가 단순하다는 사실만으로 명도까지 간단하다고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 공유물분할 경매와 말소된 과거 권리

이 사건의 말소기준으로 분류된 권리는 2025.12.23 접수된 갑구 7번 경매개시결정입니다. 다만 등기상 경매 원인이 공유물분할로 기재돼 있으므로 일반적인 근저당권 실행 경매와 구별해야 합니다.

2015년 상속으로 이순란·장희자·장해수가 각각 지분을 취득했고, 2024년 이순란의 지분이 장희자와 장해수에게 이전됐습니다. 현재 확인되는 소유 지분은 장해수 6분의 3, 장희자 6분의 3으로 합계 전부입니다.

② 점유·임차인 — 임대관계 확인이 필요하다

현재 확인된 임차인 신고는 없습니다. 그러나 감정평가 자료상 임대관계 미상으로 기재돼 있어 실제 임차인이 존재하지 않는다고 단정할 수 없습니다.

등기상 소유자가 공유자인 점과 실제 점유관계는 별개의 문제입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 통해 실제 점유자가 공유자인지, 임차인인지, 그 밖의 점유자인지를 확인하는 것이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 641,000,000원이 저렴한 가격인가?

자선메르시안(101)의 확인된 비교 거래는 2025년 7월 거래 1건입니다. 전용 73.02㎡, 2층이 590,000,000원에 거래됐습니다. 대상 물건은 전용 73.01㎡, 6층으로 면적은 유사하지만 층이 다릅니다.

신건 최저가 641,000,000원은 확인된 거래가격 590,000,000원보다 51,000,000원 높고, 비교 거래가의 108.6%입니다. 따라서 이 거래를 기준으로 가격이 저렴하다는 평가를 내릴 수 없습니다.

다만 2025년 7월 거래는 2026년 9월 현재 기준으로 최근 12개월 이내 거래가 아닙니다. 거래 표본도 한 건뿐이어서 가격 추세를 판단하기 어렵고, 현재 시세를 대표하는 값으로 확정하기에도 부족합니다. 층수와 개별 상태 차이까지 고려하면 과거 거래 한 건만으로 적정 낙찰가를 결정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 641,000,000원 가정)

이 사건은 공유물분할 경매로, 일반적인 금융기관 근저당권 채권회수 경매와 배당 구조가 다릅니다. 현재 산정상 집행비용을 제외한 금액이 소유자 교부액으로 표시돼 있으나, 이는 실제 공유자별 배분액이 확정됐다는 의미가 아닙니다.

*경매 신청인 장희자의 별도 채권액은 확인되지 않아 채권자 배당액을 0원으로 산정한 계산입니다. 채권이 존재하지 않는다는 뜻은 아닙니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 소유자 교부액 632,190,000원은 추정 잔여금으로 실제 배당액과 공유자별 분배액은 변동될 수 있습니다.

⑤ 회차별 가격 시나리오

현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 유찰 시 매각가격이 달라지는 경우를 현재 산정된 인수액 0원 기준으로 비교하면 다음과 같습니다.

유찰 시나리오는 실제 낙찰가나 향후 매각기일을 확정하는 자료가 아닙니다. 실제 입찰가격과 인수액은 매각조건 및 추가 권리조사 결과에 따라 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 은평구 증산동 증산초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설·아파트가 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 6호선 증산역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 15m 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 9층 건물이며 위생·급배수설비와 승강기설비가 있습니다.
• 단지 규모. 31세대의 소규모 아파트입니다. 확인된 비교 거래는 한 건이어서 거래 빈도와 매도 소요기간을 추가로 확인해야 합니다.
• 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등 제한사항이 기재돼 있습니다.
• 토지거래허가구역. 아파트를 허가대상 용도로 하는 토지거래허가구역 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있습니다. 매각기일인 2026.10.06에도 해당 지정기간이므로 경매 취득 시 허가 적용 여부와 취득 후 이용의무 등을 관할기관에 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았으며, 공부와의 차이도 확인되지 않습니다. 실제 내부 상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 공유물분할 경매 확인. 경매 신청인 장희자가 공유자이며, 장해수와 장희자의 소유 지분은 각각 6분의 3입니다. 매각대상과 공유자 관련 매각조건을 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 가격 검증. 신건 최저가 641,000,000원은 확인된 2025년 7월 실거래 590,000,000원의 108.6%입니다. 최근 추가 거래와 현재 매도 호가 등을 확인한 뒤 적정 입찰가격을 판단해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 확인되지 않았습니다. 실제 거주자·점유 원인·임대차계약의 존재를 현황조사와 현장에서 확인해야 합니다.
• 인수액 재확인. 현재 산정 인수액은 0원이지만, 대항력 있는 임차인 등이 추가 확인되는 경우 미배당 보증금 인수 가능성을 다시 분석해야 합니다.
• 토지거래허가구역. 아파트 관련 지정기간이 2026.12.31까지입니다. 경매 취득의 허가 적용 여부와 취득 후 이용의무를 관할기관에 확인하세요.
• 소규모 단지 환금성. 31세대 단지이고 확인된 실거래는 한 건입니다. 매도 시 거래 가능성과 가격 편차를 보수적으로 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수액 0원이어도 가격은 별개다”

서울서부지방법원 2025타경52382는 공유자 장희자가 신청한 공유물분할 경매입니다. 등기상 현존 근저당권과 압류가 없고, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 근저당권과 압류도 이미 말소돼 등기상 담보권 문제는 비교적 단순한 구조입니다.

그러나 실제 임대관계는 확인되지 않았습니다. 현장에서 점유 상황을 확인하기 전에는 임차인 문제나 명도 부담이 없다고 단정하기 어렵습니다.

가격도 별도로 봐야 합니다. 신건 최저가 641,000,000원은 확인된 실거래 590,000,000원의 108.6%입니다. 더욱이 비교 거래가 2025년 7월의 단 한 건이므로 현재 시세와 시장 추세를 충분히 설명하지 못합니다.

결론적으로 이 사건은 등기상 산정 인수액 0원이라는 장점이 있지만, 신건 가격 메리트는 확인되지 않은 물건입니다. 공유물분할 경매의 매각조건과 실제 점유자, 토지거래허가 적용 여부를 먼저 확인하고, 추가 실거래로 현재 시세를 검증한 뒤 입찰가격을 판단하는 것이 핵심입니다.