서울서부지방법원 2025타경52391. 서울 은평구 역촌동 성림맨션 지하층2호, 전용 49.14㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자 최진옥은 2020년 12월 24일 매매를 원인으로 거래가액 120,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 단순한 말소 여부보다 임차인의 선순위 대항력과 그 포기조건입니다. 허창균은 2022년 10월 26일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022년 10월 7일로, 말소기준인 2023년 6월 26일 국세 압류보다 앞섭니다.
원칙적으로라면 대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 현재 최저가 126,000,000원 배당 시뮬레이션에서도 집행비용 2,564,000원을 제외하면 임차인에게 123,436,000원이 배당되어 1,564,000원이 남습니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에서 임차인과 임차권승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력 및 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하며 임차권등기를 말소하는 조건을 명시했습니다. 따라서 그 조건이 그대로 적용되는 한 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52391 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 64-58 지하층2호 · 도로명 연서로3가길 13-10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 49.14㎡ · 지하층 제2호 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조·연와조 4층 건물 · 성림맨션 10세대 · 1996.03.09 준공 |
| 소유자 | 최진옥 (2020.12.24 매매 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 126,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 포기조건이 핵심
말소기준은 2023.06.26 국 압류입니다. 허창균의 전입·점유는 2022.10.26으로 이보다 빠르므로 본래 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 확정일자도 2022.10.07이고 배당요구가 확인되어 우선변제권도 행사합니다. 이후 2024.11.13 임차권등기가 이루어졌고, 2025.12.19 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허창균 | 전유부분 전부 | 125,000,000원 | 2022.10.26 / 2022.10.07 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 · 실질 인수 0 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차권승계인 및 경매신청채권자로 표시되며, 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 할인처럼 보이지만 표본이 오래되고 1건뿐
성림맨션 전용 49.14㎡와 면적이 일치하는 확인 거래는 1건입니다. 2022년 7월 지하층 거래가 155,000,000원이고, 현재 최저매각가 및 실질취득액 126,000,000원은 그 금액의 81.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 49.14㎡ | 지하층 | 155,000,000원 |
숫자만 보면 29,000,000원 낮지만, 이 비교는 2022년 거래 1건만으로 구성됩니다. 따라서 126,000,000원을 곧바로 현재 시세보다 18.7% 저렴하다고 단정하기보다는, 과거 동일면적·동일 지하층 거래보다 낮은 수준으로 해석하는 편이 안전합니다. 현재 거래 표본이 적고 10세대 규모 다세대의 지하층이라는 점은 환금성 판단에서 별도의 할인요인입니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,564,000원 |
| 1. 임차인 허창균 보증금(우선변제) | 125,000,000원 | 123,436,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 임차인 미배당액은 1,564,000원입니다. 그러나 이 사건은 매각조건상 임차인과 임차권승계인이 대항력·미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 그 1,564,000원의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 다세대주택이며, 철근콘크리트구조·연와조 4층 건물의 지하층 제2호입니다.
- 입지. 서울특별시 은평구 역촌동 ‘역촌초등학교’ 북측 인근으로, 주변에 다세대주택과 근린생활시설이 분포하고 전반적인 주거환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통여건을 고려한 전반적인 교통상황도 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당하며 토지거래계약 허가구역 지정 내용도 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 302.8㎡, 평지·가로장방형이며 공시지가는 3,798,000원/㎡입니다.
- 환금성. 성림맨션은 10세대 규모이고 대상은 지하층입니다. 확인된 동일면적 거래도 1건뿐이어서 대단지 공동주택보다 가격 확인과 재매각에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 유찰돼도 총 취득비가 1.25억으로 고정되는 사건은 아니다
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 126,000,000원 | 1,564,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 100,800,000원 | 26,411,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 80,640,000원 | 46,211,520원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인과 임차권승계인이 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하는 조건이 있으므로, 표의 미배당액이 그대로 매수인 부담으로 이어지지 않습니다. 따라서 포기조건이 유지되는 한 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기조건 원문 재확인. 대항력 포기, 미배당 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건이 최신 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인하세요.
- 실제 임차인 1명. 허창균의 보증금은 125,000,000원입니다. 주택도시보증공사의 승계·신청채권을 별도 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 가격 표본의 시차. 비교 실거래는 2022.07 한 건뿐입니다. 126,000,000원이 155,000,000원의 81.3%라는 숫자만으로 현재 시세 대비 할인율을 확정하지 마세요.
- 지하층 환금성. 대상은 지하층 제2호입니다. 동일 건물·인근 유사 다세대의 지하층 거래와 임대수요를 추가 확인하는 것이 중요합니다.
- 토지거래 관련 규제 확인. 감정자료에 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 있으므로 실제 적용 여부와 대상 범위를 관할기관 기준으로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 최신 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”만 보고 인수형으로 단정하면 안 된다
이 물건은 허창균의 전입이 말소기준보다 빠르고 보증금도 125,000,000원이어서 겉으로 보면 전형적인 선순위 대항력 임차인 사건입니다. 현재 배당계산만 보면 1,564,000원의 미배당 잔액도 생깁니다. 그러나 매각물건명세서가 임차인과 임차권승계인의 대항력 및 미배당 반환청구권 포기, 임차권등기 말소를 매각조건으로 두고 있어, 그 조건을 전제로 하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
가격은 최저가 126,000,000원이 2022년 동일면적 지하층 거래 155,000,000원의 81.3% 수준이지만, 확인 거래가 한 건뿐이고 시점도 오래됐습니다. 권리상 주된 함정은 포기조건으로 상당 부분 해소됐으나, 10세대 다세대·지하층·희소한 거래표본 때문에 가격과 환금성은 별도로 보수적으로 검토해야 하는 물건입니다.
