서울서부지방법원 2025타경52394. 서울 은평구 역촌동 파크원 3층 301호의 다세대주택입니다. 2019.07.19 사용승인된 건물로, 감정평가상 방2·거실·주방/식당·욕실겸화장실·다용도실·현관 등으로 이용 중입니다. 소유자 장용준은 2021.02.15 이 부동산을 거래가 245,000,000원에 취득했고, 등기부에는 민간임대주택등기도 확인됩니다.
권리분석의 중심은 근저당이 아니라 임소영의 임차권입니다. 임대차계약은 2021.01.12, 주민등록과 점유개시는 2021.02.15, 최초 확정일자도 2021.02.15이며 당시 보증금은 245,000,000원입니다. 2023.01.10 보증금 10,000,000원을 증액해 총 255,000,000원이 됐고, 증액분 확정일자는 2023.01.16입니다. 이후 2025.02.14 임차권등기명령에 따라 주택임차권등기가 이뤄졌습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52394 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 41-25 파크원 3층 301호 · 진흥로3길 8-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 방2·거실·주방/식당·욕실겸화장실·다용도실·현관 |
| 소유자 | 장용준 · 2021.02.15 매매 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 385,000,000원 / 385,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 274,917,683원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
말소기준으로 선언된 권리는 2023.08.29 서대문세무서장의 국세 압류입니다. 그 뒤 2024.03.27 은평구 압류, 2024.05.21 은평세무서장 압류, 2025.12.19 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 임소영의 주민등록·점유개시·최초 확정일자는 모두 2021.02.15로 말소기준 2023.08.29보다 빠릅니다. 특히 매각물건명세서가 직접 “매수인에게 대항할 수 있는 임차권”이라고 적고 있으므로, 이 사건은 후순위 임차권등기라는 외형만 보고 소멸로 끝낸다고 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미배당분은 매수인 부담
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임소영 | 전유부분 전부 | 255,000,000원 | 2021.02.15 | 2021.02.15 · 2023.01.16 | 대항 가능 우선변제 순위 확인 보증기관 승계 아님 |
임차권등기는 2025.02.14에 됐지만, 등기 내용에는 기존 임대차계약일·주민등록일·점유개시일과 확정일자가 함께 적혀 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 임소영 1명입니다.
③ 시세 비교 — 신건 3.85억은 최근 시세의 146.2%
파크원의 확인된 거래는 전용 29.32~29.53㎡ 거래가 중심이고, 대상 면적은 42.57㎡로 직접 일치하지 않습니다. 따라서 아래 실거래는 절대적인 동일 평형 시세가 아니라 가격 수준을 가늠하는 참고치로 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 29.53㎡ | 6 | 262,000,000원 |
| 2026.03 | 29.32㎡ | 9 | 264,500,000원 |
| 2024.10 | 29.53㎡ | 7 | 254,000,000원 |
| 2024.09 | 29.32㎡ | 8 | 253,000,000원 |
| 2024.08 | 29.53㎡ | 7 | 252,500,000원 |
| 2024.07 | 29.53㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 263,250,000원 |
최근 12개월 평균은 263,250,000원, 최신 거래는 2026.09의 262,000,000원입니다. 반면 신건 최저가는 385,000,000원으로 최근 12개월 평균의 146.2%입니다. 전체 11건 평균 260,000,000원과 비교해도 최저가는 148.1%입니다. 최근 거래 흐름은 과거보다 1.5% 높은 수준이지만, 그 정도의 상승만으로 신건 가격과의 큰 격차를 설명하기는 어렵습니다.
④ 배당 구조와 인수 위험 (매각가 385,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 단순 시뮬레이션 배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 6,190,000원 |
| 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 274,917,683원 | 274,917,683원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 103,892,317원 |
위 단순 시뮬레이션은 집행비용·경매신청채권·소유자 잔여를 기준으로 한 금액입니다. 그러나 실제 권리판단에서는 임소영의 보증금 255,000,000원과 국세·지방세 압류의 배당순위를 함께 반영해야 합니다. 특히 보증금 미변제분은 매수인 인수 대상이 될 수 있으므로 이 표만으로 인수액 0원을 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 2회차부터 임차보증금이 가격 하한선
| 회차 | 명목 매각가 | 권리·가격 해석 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 385,000,000원 | 보증금 255,000,000원보다 높지만 최근 12개월 평균의 146.2%로 가격 부담이 큼 |
| 1회 유찰 · 80% | 308,000,000원 | 여전히 보증금보다 높고 최근 12개월 평균 263,250,000원보다 높은 가격 |
| 2회 유찰 · 64% | 246,400,000원 | 보증금 255,000,000원보다 낮음 — 미배당 잔액 인수 시 실질취득 ≈ 255,000,000원 |
특히 2회 유찰 시점은 숫자가 가장 쉽게 왜곡되는 구간입니다. 화면상 최저가는 246,400,000원으로 최근 12개월 평균 263,250,000원보다 낮아지지만, 보증금 255,000,000원이 더 크므로 미배당분을 인수하면 총 실질취득은 약 255,000,000원 수준입니다. 이때 시세 비교 기준도 246,400,000원이 아니라 실질취득액 약 255,000,000원이어야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역촌초등교 동측 인근이며 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 인근에 있습니다. 지하철 6호선 응암역은 도보 약 2~3분, 역촌역은 약 9~10분 정도입니다.
- 건물. 2019.07.19 사용승인, 철근콘크리트구조 9층 건물이며 승강기·개별도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 파크원은 14세대이며 확인된 실거래 면적이 대상 42.57㎡와 일치하지 않아 직접 비교 가능한 거래 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 임소영의 임대차계약서·전입세대열람·확정일자·임차권등기명령 및 매각물건명세서를 대조해 보증금 255,000,000원의 실제 배당순위를 확정해야 합니다.
- 조세 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당에서 먼저 차감돼 임차보증금 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 2회 유찰 착시 주의. 246,400,000원은 보증금 255,000,000원보다 낮습니다. 미배당 잔액 인수 시 실질취득 기준은 약 255,000,000원으로 봐야 합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 거래는 29.32~29.53㎡이고 대상은 42.57㎡입니다. 최근 12개월 평균 263,250,000원을 동일 평형 확정 시세처럼 사용하면 안 됩니다.
- 현재 회차 가격. 신건 385,000,000원은 최근 12개월 평균의 146.2%입니다. 권리 위험까지 있는 만큼 현재 가격 자체의 안전마진을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 임차보증금을 먼저 보라”
이 사건의 핵심은 분명합니다. 신건 최저가 385,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 263,250,000원보다 현저히 높고, 동시에 임소영의 보증금 255,000,000원에 대해 배당 미변제 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 특히 2회 유찰 후 명목 최저가가 246,400,000원까지 내려가도 보증금보다 낮기 때문에, 그때부터는 최저가가 아니라 실질취득액 약 255,000,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
또한 국세·지방세 압류가 3건 있어 실제 배당순위에 따라 임차보증금 회수액이 달라질 수 있고, 파크원의 평균 유찰 횟수도 6.5회입니다. 따라서 이 물건은 “압류는 소멸하니 깨끗하다”가 아니라 임차권 배당과 인수액을 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
