서울서부지방법원 2025타경52408. 연남동 라센트라 연남 102동 603호, 전용 30.0㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 이 사건의 권리분석은 단순히 “선순위 임차권이 있으니 420,000,000원을 인수한다”로 끝나지 않습니다. 최도관의 임대차계약일은 2022.07.12., 전입·점유개시는 2022.08.08., 확정일자는 2022.07.12.이고, 2024.08.16. 주택임차권등기까지 마쳐 2025.12.23. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권입니다.

하지만 매각물건명세서 비고에는 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기하며, 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권도 포기하고, 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 관한 매수인의 보증금 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 다만 같은 명세서에는 토지 을구 10번 2006.10.17. 제51486호 구분지상권설정등기를 매수인이 인수한다고 별도로 적혀 있어, 금전 인수 0원과 권리 부담 없음은 같은 뜻이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 토지 구분지상권은 존속

등기부상 2024.08.12. 은평구 압류는 2026.07.14. 해제로 말소됐고, 2026.07.29. 마포구 압류는 말소기준으로 계산된 2025.12.23. 강제경매개시결정 이후의 권리여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 임차권등기는 말소기준보다 앞서지만, 위 확약 때문에 매수인의 미배당 보증금 부담은 실질적으로 제거됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 최도관 1명입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 임차권승계인으로 함께 적혀 있으므로 이를 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금으로 더해 계산하지 않습니다. 최도관은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

* 제공된 회차별 원 시뮬레이션에서는 확약을 반영하지 않은 인수액이 현재 회차 0원, 1회 유찰 시 1,848,000원, 2회 유찰 시 85,717,760원으로 계산돼 있습니다. 본 리포트는 매각물건명세서의 포기·말소 확약을 우선 적용해 해당 임차인에 대한 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 371,660,000원’을 먼저 봐야 한다

라센트라연남 전용 30.0㎡ 실거래는 총 12건이 제시돼 있습니다. 단순 전체 평균은 745,971,666원이지만, 2024.05 거래들이 770,000,000원~790,000,000원에 집중돼 있어 현재 가격 판단에 그대로 쓰기 어렵습니다. 가장 최근 거래는 2025.07, 371,660,000원이고, 최근 12개월 평균도 표본 1건 기준 371,660,000원입니다.

현재 최저가이자 확약 적용 후 실질취득 기준 금액인 531,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 371,660,000원의 142.9%입니다. 즉 최근 확인 거래보다 159,340,000원 높은 수준입니다. 최근 가격이 과거 거래군보다 52.4% 하락한 것으로 집계된 만큼, 전체 평균 745,971,666원 대비 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 531,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 주택도시보증공사 청구금액 420,000,000원 중 103,290,000원이 배당되고 316,710,000원이 미배당으로 남습니다. 다만 명세서상 주택도시보증공사는 임차권승계인으로 표시돼 있으므로, 이를 최도관과 별개의 실제 임차인 또는 별도의 임대차보증금으로 합산하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 전용 30.0㎡ 물건입니다.
• 입지. 경성중·고등학교 북측 인근이며, 다세대주택·단독주택·소규모 아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장, 북서측 근거리에 경의중앙선 가좌역이 있어 대중교통 상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 도로. 건물 남서측으로 폭 약 20m 내외의 연남로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 토지면적은 846.6㎡, 공시지가는 6,762,000원/㎡입니다.
• 제한사항. 철도 저촉, 상대보호구역 저촉, 과밀억제권역 등 토지이용계획상 제한이 있고 토지 별도 등기가 있습니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 감정평가 당시 이해관계인 부재로 외부관찰·탐문 등을 참고해 평가돼 실제 사항과 다를 수 있습니다.
• 환금성. 40세대 규모의 도시형생활주택이며, 동일 면적 최근 실거래 표본은 최근 12개월 1건입니다. 과거 2024.05 거래군 대비 최신 가격이 크게 낮아진 점을 가격 판단에 반영해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 구분지상권 원문 확인. 매각물건명세서에 토지 을구 10번 2006.10.17. 제51486호 구분지상권설정등기를 인수한다고 명시돼 있습니다. 존속 범위와 이용 제한을 원본에서 확인해야 합니다.
• 확약 조건 확인. 최도관 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 대항력 포기, 미배당 잔액 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
• 가격 기준은 최근 거래. 현재 531,000,000원은 최근 거래 371,660,000원의 142.9%입니다. 전체 평균 745,971,666원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
• 하락 추세 확인. 최근 거래군 대비 가격 추세가 -52.4%로 집계돼 있습니다. 최신 거래 이후 시세 변화도 입찰 직전 다시 확인할 필요가 있습니다.
• 회차별 금액과 확약 분리. 원 시뮬레이션은 1회 유찰 시 인수 1,848,000원, 2회 유찰 시 85,717,760원을 계산하지만, 명세서 확약을 적용한 실질 임차보증금 인수는 0원으로 봅니다.
• 점유·내부상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 외부관찰·주위 탐문 등이 활용됐으므로 실제 점유와 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — 보증금보다 ‘가격과 존속 권리’가 핵심

이 사건에서 가장 큰 금액인 임차보증금 420,000,000원은 선순위이고 대항력도 있지만, 명세서의 확약 때문에 매수인이 떠안을 금전 부담은 실질 0원으로 정리됩니다. 그러나 여기서 권리분석이 끝나는 것은 아닙니다. 토지의 구분지상권설정등기 인수가 별도로 남아 있습니다.

가격 측면에서는 더 명확합니다. 현재 최저가 531,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 371,660,000원의 142.9%이고, 최근 가격 추세도 -52.4%입니다. 과거 2024.05 고가 거래가 섞인 전체 평균 745,971,666원만 기준으로 보면 싸 보이지만, 최근 시세를 우선하면 현재 회차에 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 임차보증금 인수는 확약으로 해소되지만, 토지 권리가 남고 최근 실거래보다 취득가격이 높다는 점입니다.