서울서부지방법원 2025타경52416. 역촌동 한빛월드빌 602호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 다세대주택(방2·거실·주방 및 식당·욕실·발코니·현관 등)입니다. 현재 소유자는 함연희이며 2021.05.13. 소유권을 이전받았습니다. 등기부에는 2023.07.26. 유재돈의 주택임차권이 등기되어 있고, 임대차계약·전입·점유개시·확정일자는 모두 2021.05.13., 보증금은 260,000,000원입니다.
형식적인 권리관계만 보면 이 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖고 있어 반드시 주의해야 합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 매각물건명세서 비고입니다. 임차인과 임차권승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기하며 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권도 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각된다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 확약이 그대로 이행되는 것을 전제로 하면 유재돈 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52416 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 19-6 한빛월드빌 6층 602호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 다세대주택(방2·거실·주방 및 식당·욕실·발코니·현관 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 6층 · 제6층 제602호 · 사용승인 2019.09.24 |
| 전용면적 | 27.73㎡ |
| 소유자 | 함연희 · 2021.05.13. 소유권이전 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 302,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 확약이 핵심
2019.10.15. 수협은행 근저당 2건은 2021.05.13. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석상 중요한 것은 2021.05.13.부터 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받은 유재돈 임차인입니다. 2023.07.26. 주택임차권등기까지 마쳤으며, 보증금은 260,000,000원입니다. 실제 임차인은 1명입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 유재돈 | 전유부분 전부 | 260,000,000원 | 2021.05.13 / 2021.05.13 | 대항력 有 우선변제 확약 적용 |
또한 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 임차권승계인으로 기재되어 있고 동시에 이 사건 신청채권자입니다. 임차보증금과 승계채권을 서로 별개의 실제 임차보증금처럼 중복해 매수인 부담으로 합산해서는 안 됩니다. 아래 예상배당은 제공된 배당 시뮬레이션 금액을 그대로 표시한 것입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 8.5% 높은 신건
한빛월드빌은 총 10세대, 사용승인일은 2019.09.24.입니다. 비교 면적은 전용 27.73㎡이며, 최근 확인된 거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 27.29㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2024.06 | 27.73㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2024.05 | 27.73㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2021.07 | 27.73㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 278,333,333원 |
가격 판단에서는 전체 거래 평균 275,000,000원보다 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 278,333,333원, 최신 거래는 290,000,000원, 최근 구간의 추세는 이전보다 +5.0%입니다. 그럼에도 현재 최저가 302,000,000원은 최근 평균의 108.5%이고 최신 거래보다도 12,000,000원 높습니다. 따라서 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 302,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,028,000원 |
| 1. 임차인 유재돈 보증금(우선변제) | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 36,972,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 예상배당 시뮬레이션에서는 집행비용 5,028,000원, 임차인 보증금 260,000,000원, 주택도시보증공사 36,972,000원으로 매각대금 302,000,000원이 모두 배분됩니다. 주택도시보증공사의 미배당액은 223,028,000원입니다. 임차인에 대해서는 매각물건명세서의 대항력·잔액청구 포기 및 임차권등기 말소 조건 때문에 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 확약 전제의 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 302,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 241,600,000원 | 22,582,400원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 193,280,000원 | 70,225,920원 | 실질 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 경우에는 원칙적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 이 사건의 시나리오에도 1회·2회 유찰 시 각각 22,582,400원, 70,225,920원의 룰상 인수액이 표시됩니다. 하지만 이 임차인에게는 매각조건상 명시된 포기 확약이 적용되므로 실제 가격 비교에는 이 금액을 더하지 않고 낙찰가 자체를 실질취득가로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 지하철 6호선 역촌역 북서측 인근이며, 주상복합건물·오피스텔·소규모 아파트·다세대주택·도시형생활주택·근린생활시설이 혼재한 상가 및 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 역촌역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 6층 건물의 6층 602호이며 도시가스 개별난방·위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 205.9㎡ 사다리형 평지, 지목 대, 주상용이며 북서측 약 20m·북동측 약 6m·남서측 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·정비예정구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 4,996,000원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
- 환금성 참고. 한빛월드빌은 총 10세대이며, 확인된 거래는 4건입니다. 대단지 아파트와 같은 풍부한 거래 표본으로 보기에는 제한이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 대항력 포기·미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 그대로 적용되는지 매각물건명세서와 2026.03.16. 사실조회 회신을 대조해야 합니다.
- 임차권승계 관계 확인. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 임차권승계인으로 기재돼 있으므로 임차인 보증금과 신청채권의 관계를 중복 채무로 오인하지 않도록 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 302,000,000원은 최근 12개월 평균 278,333,333원의 108.5%이며 최신 거래 290,000,000원보다 높습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 실제 건축물대장·집합건축물대장과 이용상태를 원본으로 확인해야 합니다.
- 토지이용규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 규제가 기재돼 있으므로 적용 대상과 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·사실조회 회신·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 권리를 풀지만, 높은 신건 가격까지 싸게 만들지는 않는다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 260,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 위험해 보이지만, 매각물건명세서의 확약이 핵심입니다. 해당 임차인과 임차권승계인이 대항력과 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 그 조건이 이행되는 전제에서는 매수인 실질 인수가 0원입니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 302,000,000원은 최근 12개월 평균 278,333,333원의 108.5%이고 최신 거래 290,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세가 +5.0%라고 해도 현재 신건 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수는 없습니다. 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 가격 메리트는 아직 부족한 구조입니다.
