서울서부지방법원 2025타경52427. 서울 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 1층 101호입니다. 등기상 현재 소유자는 조홍선이고, 말소기준권리는 2024.06.21 설정된 금정새마을금고 근저당권, 채권최고액은 840,000,000원입니다. 그 뒤 롯데카드·삼성카드·국민건강보험공단·경기수산업협동조합· 광주은행·국민은행의 압류·가압류와 경매개시결정이 이어졌지만, 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유자는 오평주로 확인됩니다. 101호 주거 점유로 조사됐고 전입신고일은 2025.10.30입니다. 이는 말소기준권리 2024.06.21보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 현재 자료의 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 실제 인도 과정과 보증금·점유관계는 입찰 전 명세서와 현황을 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52427 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 1층101호 |
| 용도 | 기타 · 관련공부상 교육연구및복지시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 · 지하4층 지상12층 · 제1층 제101호 · 사용승인 2006.01.20 |
| 소유자 | 조홍선 |
| 감정가 / 최저가 | 1,200,000,000원 / 1,200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 금정새마을금고 / 716,142,170원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 부담은 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2024.06.21 금정새마을금고 근저당권입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다. 2025.02.17 국 명의 근저당권 142,000,000원은 2026.05.18 말소등기가 접수돼 이미 해소된 상태입니다.
② 점유자 — 전입은 있으나 대항력은 없다
| 점유자 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오평주 | 101호 | 주거 | 2025.10.30 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
오평주의 전입일은 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 전입신고만 놓고 보면 대항력을 갖지 못합니다. 확정일자와 보증금은 확인되지 않았으므로 배당요구·보증금 규모는 원문 확인이 필요하지만, 매수인 인수액은 현재 시뮬레이션에서 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 — 실거래 기준이 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 1,200,000,000원이고 현재 최저매각가도 동일한 신건입니다. 그러나 비교할 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아 이 금액이 시세 대비 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 단순히 0회 유찰이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
특히 감정평가상 관련공부 용도가 교육연구및복지시설이고, 토지는 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) 건부지로 이용 중입니다. 일반 주거용 아파트와 동일한 거래 기준을 적용하기보다는 해당 용도에 맞는 거래사례와 실제 이용 가능 범위를 따로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,400,000원 |
| 2. 근저당 · 금정새마을금고 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 10,299,328원 | 10,299,328원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,547,418원 | 7,547,418원 |
| 5. 가압류 · 경기수산업협동조합 | 550,229,386원 | 327,753,254원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 55,742,207원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 47,834,523원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액은 1,511,652,862원, 채권자 예상배당은 1,185,600,000원, 미배당은 326,052,862원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
⑤ 용도·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 관련공부상 교육연구및복지시설이며, 토지는 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) 건부지로 이용 중입니다.
- 위치. 은평구청 북동측 인근으로 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철3호선 녹번역 및 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 난방·위생·급배수·승강기설비가 설치된 것으로 탐문됐으나 폐문부재로 정상작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역이며 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 대조. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 1,200,000,000원의 적정성을 별도 거래사례로 검증해야 합니다.
- 용도 확인. 교육연구및복지시설·노인복지시설로 확인되는 만큼 실제 이용 가능 범위와 향후 활용계획을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 오평주가 101호에 전입한 것으로 조사돼 있으므로 현재 점유 여부와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 점유자의 보증금 규모가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조해야 합니다.
- 설비 확인. 폐문부재로 내부와 설비 정상작동 여부가 확인되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격·용도가 핵심
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2024.06.21 금정새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 압류·가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 2025.10.30 전입한 점유자는 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
다만 이 물건은 일반 아파트가 아니라 관련공부상 교육연구및복지시설로 확인되고, 최근 실거래 시세 자료도 없습니다. 따라서 신건 최저가 1,200,000,000원이 매력적인지 여부는 권리분석만으로 결론낼 수 없습니다. 권리보다 용도 확인과 가격 검증이 이번 입찰의 핵심입니다.
